文|凯风
商品房预售制、公摊面积再次受到关注。
近日，全国政协委员周世虹提交提案，建议取消商品房预售制度，同时以套内建筑面积计价销售商品房。
“商品房预售和以建筑面积计价销售的制度，总体上违反市场交易规律，对购房人显失公平。”
取消预售制、公摊面积，到底有多难？
01
商品房预售制、公摊面积、土地批租制，堪称香港房地产的三大发明。
1950年代，香港百废俱兴，房地产业蒸蒸日上。当时香港楼宇一般都是整栋出售，资金要求量大，有开发商率先想出“分层出售”的主意。既然分层出售，公摊部分自然就包含在内，公摊面积由此而来。
同一时代，香港还发明了以预售制为特色的“卖楼花”制度。港人将正在兴建或没有动工的楼宇单元，形象称之为“楼花”。在楼宇建设周期内提前卖房，正是“卖楼花”，或者说预售制。
1990年代，随着内地房地产市场崛起，分摊面积、商品房预售制被复制而来。
不过，近年来，香港已经取消了公摊面积。2013年，香港出台新规，要求房屋交易需以“实用面积”作为计价标准，公摊面积从此退出江湖。
重庆则是内地率先取消公摊面积计价的城市。不过，重庆新规并不彻底，目前当地新房销售一般都会标明套内均价及建面均价，而总价一样；二手房则多以包含的建筑面积计价，与其他城市没有明显区别。
至于取消预售制，海南已经尝了头啖汤。
2020年，海南出台新规，新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。海南由此成为全国首个全省推行商品房现售制度的省份。
然而，大多数地方仍旧是预售制、公摊面积当道，虽然新华社等权威媒体多次呼吁，但始终是雷声大雨点小。
02
预售制、公摊面积到底有何弊端？
预售制的弊端显而易见。所见不能所得，偷工减料、“货不对板”现象经常发生，问题楼盘屡见不鲜，至于“烂尾楼”的出现，更不是新鲜事。
预售制之所以难以取消，主要原因在于利益阻碍。
预售，相当于让开发商在竣工之前就能获得资金回笼，从而加快资金周转速度，房地产的高周转模式由此而来，而风险却转嫁给购房者和银行。
公摊面积的弊端同样明显。
许多楼盘公摊面积动辄15%乃至30%以上，建筑面积100平方的房子实用面积可能只有70多方，这就导致房价在数字上存在明显失真。
不仅如此，公摊比例悬殊，背后存在着巨大的操作空间。到底哪些应该公摊、哪些不该公摊、有多少属于公摊部分，为什么有的公摊只有10%，有的公摊却超过30%，这背后的标准相当模糊。
同时，公摊面积的存在，导致无论在精装修还是计算物业费、取暖费时，都存在明显多征的情形。
03
如果取消预售制、公摊面积，影响会有多大？
取消公摊面积，会让住房和房价变得更为透明。公摊部分不纳入计价，实际面积该是多少就是多少，这就让开发商少了暗箱操作的空间。
当然，取消公摊，名义房价不可避免要上涨。这很好理解，同样200万的房子，建筑面积100平方，套内面积80平方，原来的房价2万，现在的房价变成了2.5万。
不过，这只是名义房价上涨，而实际房价保持不变，改变计价方式并不能改变最终价格。但是，名义价格的上涨，无疑能让整个社会对于房价有更多深切认识，强化“房住不炒”的社会预期。
同时，公摊比例搞过高的房子，或许会受到明显影响。100平方的房子，一套公摊是10%，另一个公摊是30%，但均价都是2万。
如今，公摊面积被取消，公摊比例过高的房子，恐怕不能与公摊比例过低的房子，继续维持相同的总价。
此外，取消公摊面积，有利于房产税推进。
房产税按照评估价征收，也不会受到有无公摊面积的影响。但是公摊面积的存在与否，却会切实影响到房产税免征面积额度。如果人均免征30平方，是按建筑面积免征还是按套内面积免征，将有天壤之别。
与取消公摊面积，取消预售制的积极意义更大。
取消预售制，对于开发商将是一记重拳。房企周转速度变慢，高周转模式就此终结，这必然带来房地产行业的全面洗牌。中小房地产商摇摇欲坠，大开发商也将失去高周转的利器。
对于购房者来说，取消预售制，虽然短期看起来可售房源减少，但一两年之后，市场供求关系迅速恢复正常，所见即所得，反而从根本上避免陷入“烂尾楼”困局的可能。
显然，无论是取消预售制还是取消公摊面积，都是大势所趋，也是利于整个社会之事，希望不要等太久。
（作者：国民经略 ）
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