上市一年后，时代邻里首次交出自己的年度成绩单。
3月11日，时代邻里举办了线上业绩发布会。时代邻里董事局主席白锡洪表示，“我从事地产和物业服务多年，目睹了物业行业从当初的不起眼，演变到如今资本市场里面的宠儿。”
白锡洪告诉南方财经全媒体记者，时代邻里接下来将从单一住宅到多元业态，从跨界到打破边界，通过服务模式的升级，打造“科技+服务”的平台。
实际上，由于物管行业全覆盖策略持续推行，管理规模上的“军备竞赛”也在扩大。随着并购潮此起彼伏，头部公司的竞争不再隐性化，优秀企业可能依托品牌，在资本助力之下，迅速壮大，这也意味着板块估值将进一步分化。
2020年新冠疫情的爆发让物业服务价值进一步凸显。不少上市物企的业绩表现都较为亮眼。
财报显示，时代邻里2020年实现营收17.58亿元，同比增幅约为62.6%；实现毛利润5.31亿元，同比增长73.9%；实现净利润2.37亿元，同比增长148.6%。
谈及公司业绩为何能取得大幅增长，时代邻里首席财务官郭柏成指出，“从另外一个角度看，实际上公司本年的增长还是靠公司的内生增长，例如我们的服务收入的增长，和其他降本增效的成果所带动。”
时代邻里2020年的毛利率为30.2%，同比仅增加2个百分点；净利润率为13.5%，同比增加4.7个百分点。
可以看出，时代邻里的营收利润大幅增长，一方面有其降本增效的成果带动，另一方面则主要得益于公司管理规模的大幅扩张。
截至2020年底，时代邻里物业管理在管建筑面积为6881.8万平方米，其中年内靠自主扩张的建筑面积为1052.6万平方米，占比约为15%；靠收购获得的建筑面积2187.5万平方米，占比约为31.79%，换言之，去年扩张的在管面积占已有面积将近一半。
此外，财报还指出，目前还有67项合约物业管理项目尚未移交，未交付的建筑面积为1290万平方米。
规模扩张得益于过去一年的加速收并购，去年共耗资5.79亿元收购了4家物业公司，力度不小。
具体而言，时代邻里去年分别先后以约3272万元、1487万元、2.34亿元的价格收购了广州浩晴、广州耀城及上海科箭物业51%的股权；另外以约2.97亿元的价格收购成都合达联行公司合共49%的股权。总耗资约为5.79亿元，占据去年营收的近三成。
时代邻里均带着一定战略目的进行收购。郭柏成表示，通过收购浩晴物业、耀城物业，公司进入了粤港澳大湾区电力物业管理领域；与上海科箭物业战略合作，进一步加强华东区域布局，补充工业物流地产物业管理业态；另外通过收购合达联行股权，进一步加强了西南区域的布局。
值得注意的是，在大肆收购的另一面，时代邻里的商誉也大幅提升。财报显示，2020年底的商誉为2.84亿元，同比2019年的6884.1万元大幅增长312.48%。
商誉大增与物管公司给出的高溢价不无关系。近两年上市物管公司在二级市场的表现抢眼，另一方面行业发展正处于早期的“跑马圈地”阶段，争抢优质标的的行为并不鲜见。如2019年中航善达29.9亿元收购招商物业，彼时这笔收购的溢价为578.02%。
在估值暴涨推动下，多家房地产开发商纷纷拆分物业上市。数据显示，目前港股市场共有31只物业股，其中包括融创服务、恒大物业等21只股是2020年以来上市的。
Wind数据显示，截至2月底，已有45家物业服务企业进入资本市场，总市值8049亿人民币，较2020年同期增长178%。物业板块市值均值178.9亿人民币，均值门槛较2020年同期增长48%。
值得注意的是，其中不少物管公司是地产公司的子公司，但和母公司在二级市场的“失意”不同，物管公司一度备受资本市场追捧，部分物业股的市值甚至逼近关联地产母公司的市值，并且有望实现反超。
具体分析来看，一方面是由于地产股的想象空间开始受到压缩。2020年“三条红线”的出台更加剧了房企在资金获取方面的难度，约束房企的拓张速度；另一方面，物企持续的规模化扩张能力及多元服务的创新能力，使得物业股具备更大的想象空间，在企业经营层面成为推高市值的主要因素。
对于物管行业而言，目前的主流打法，一是横向扩张管理规模，二是纵向挖掘增值服务的空间，包括从原来的住宅领域，逐步扩展到非住宅领域；从物管服务，进一步延伸至房屋中介服务、广告营销、装饰服务、资产管理服务等。
除上述业务以外，在增值服务如何创新方面，时代邻里CEO、执行董事王萌也提出自己的见解，她认为接下来有两方面的业务方向可以进行探索：
一是在国家住建部社区养老服务相关政策出台的背景下，物业公司可以以轻资产的方式，结合社区增值服务进行探索，试点养老服务的开展。
二是时代邻里想要尝试社区商业，结合小区里面既有的邻里中心，包括小区或者小商业的单体进行招商运营，实现在社区服务能力的提升和边界的延展。
除了往纵向挖深以外，更多物企以并购的方式横向扩张。据中信建投数据，2011~2013年每年的物企并购案仅一例，2015~2019年分别为5例、8例、15例、17例和20例。来自家和家业的数据显示，2020年的物企并购案达到75例。
不过物管行业高溢价并购的情况在今年可能有所改变，表面来看，很多物企账面资金充裕。但这些资金多半来自于融资性现金流，且很多公司目前再融资很难再启。不少物企虑及母公司杠杆率，亦无法全部耗用账面的资金。
中信证券分析指出，2021年愿意转让的标的越来越多，而有能力出资的企业却越来越少，并购价格可能回归理性，并购对于物管企业发展的积极意义可能越来越大。最重要的是，目前大多数公司的单城市市场市占率尚不足2%，只要公司能够证明投后协同整合能力，则资本市场完全有可能加速资金赋能，推动行业头部集中度快速提升。
(作者：南方财经全媒体记者翁榕涛 编辑：朱益民）