房企年报观察丨融创由“红”变“黄” 归母净利润创新高

3月12日，融创中国披露2020年业绩报告。作为规模位居第四位的房企，受“三条红线”等融资管理政策影响，融创在去年的扩展速度明显放缓。但公司的安全系数得以提高，按照监管层设定的“三条红线”，融创由三线全踩的“红档”降至仅踩一条线的“黄档”。

降速与降档 

2020年，融创实现合同销售金额5752.6亿元，同比增长3.4%，位列行业第四位。但按照全年销售目标6000亿元计算，全年目标达成率约95.9%，未能完成年度销售目标。

相较于过去两年分别为20.7%和27.3%的销售增速，融创在去年的规模增速明显放缓。

规模放缓的现象，还体现在拿地上。去年融创新增土地储备约5877万平方米，明显低于前一年6800万平方米的水平。但即便如此，融创的土储总规模仍然达到2.58亿平方米，其中约78%位于一二线城市，平均土地成本仅约4270元/平方米。

去年，融创录得营业收入2305.9亿元人民币，同比增长36.2%；归母净利润356.4亿元，创历史新高，同比增长36.9%。

受销售成本提高、溢价能力减弱等因素的影响，融创的盈利能力有所下滑。同期，融创的合同销售均价约为14020元/平方米，低于2019年14530元/平方米的水平。 

过去几年来，作为“并购大户”的融创，一度获得规模的快速增长，但公司的财务压力也不小。2020年，融创在规模“减速”的同时，财务安全性得以提升。

根据年报，2020年末融创剔除预收款后的资产负债率为78.3%，较上年同期下降约5.6个百分点；净负债率为96.0%，下降约76.3个百分点；非受限现金短债比为1.08，较上年同期提升约0.51。按照监管层的“三条红线”，除资产负债率一项外，融创的另外两个指标均已恢复到安全区间。由此，融创也从三线全踩的“红档”，降至“黄档”。

贝壳研究院认为，2020年，融创有三项工作颇有成效：一，控制拿地节奏，受益于早年逆周期拿地的红利，2020的融创更为谨慎；二，处置非核心资产，将低效资产变现，以及提早撤出与金科的股权之争等；三，注重资本市场的积极操作，如分拆物业与配股融资等等。

大手笔并购难再现

销售规模上，融创中国执行董事、行政总裁汪孟德在回答投资者提问时表示，今年融创仍将保持双位数的增长幅度。结合融创2020年销售业绩测算，初步预计全年销售额不低于6400亿。

据融创披露，2021年公司预计可售资源超过9000亿元，一线城市、二线城市、强三线城市等分别占比10%、68%、22%。照此计算，融创的去化率需要超过71%，才能完成销售目标。

贝壳研究院指出，“在多变的行业发展中，仍存在一定的挑战。”

同时，考虑到融资新规的影响，融创以往的大手笔并购操作，很可能难以再现。同时，以高周转、低利润的方式加快去化，将成为公司的主要战略。分析人士认为，这也将是整个房地产行业的缩影。

对于2021年的战略，融创方面表示，将继续以地产开发为核心主业，加速确立更均衡全面的发展态势，成为各方面均好和具备全面竞争优势的头部房企。在充足高质量土地储备的支持下，将继续加速推货并坚决去化，保持销售增长，释放经营现金流。

同时，土地获取方面将继续严控拿地节奏，在保持资本结构持续优化的前提下，坚持高标准拿地，审慎把握公开市场机会，同时发挥公司在并购、产业合作等方面的拿地优势获取优质土地。在财务层面继续保持均衡稳健推动资本结构持续优化，加速满足央行的指标管控要求。

在3月12日回答投资者提问时，融创中国董事长孙宏斌表示，融资新规改变了房地产业的底层逻辑。“因为三道红线管了这么多，再加上疫情、人口变化，在全新的逻辑下很多企业要出清了。”

孙宏斌认为，两年以后会看到个别企业爆雷。但与此同时，未来也将是优秀企业的盛世年华。市场集中度会再次提升，头部企业会占到30-40％，会有3家企业销售额都超过万亿。 

（作者：张敏 编辑：张伟贤）