定下1122亿元的销售目标，保守的越秀地产终于要奋发了

广州国资委旗下最大的房地产上市公司越秀地产终于喊出了“千亿”的销售目标。

2021年3月16日，越秀地产发布2020年业绩报告，在业绩发布会上，越秀地产董事长兼执行董事林昭远指出，“今年的销售目标是1122亿元，按照可供货值60%的去化来铺排，达成目标后将维持千亿企业的销售规模。”

越秀地产早在2018年提出“冲击千亿”，彼时林昭远表示，按照每年30%以上的发展速度，到2020年越秀地产销售目标能达到800亿元，有望冲刺1000亿元。

但作为一家以“稳健”为最鲜明标签的房企，越秀地产在规模上扩张的动力实在不会太足。在今日的业绩会上，林昭远也回应称，财务我们一直很稳健，外界也批评我们“保守”，但我认为企业的核心是走得更远，从目前来看，我相信我们的策略是对的。我们一定要确保财务稳健、健康和资金安全。

如林昭远所言，越秀地产在财务面上表现优于同行。2020年越秀地产实现营业收入为人民币462.3亿元，同比上升20.6%；权益持有人应占盈利约为人民币42.5亿元，同比上升21.9%；核心净利润约为人民币40.2亿元，同比上升14.6%。

截至2020年底，越秀地产的“三道红线”指标零踩线，剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比分别为69.2%、47.5%和2.25倍，均属“绿档”。

过去一年受到大环境的影响，房企融资状况并不乐观，但越秀地产的融资成本依然有所下降。年报显示，2020年越秀地产平均借贷成本为4.62%，同比下降31个基点。

越秀地产账面上的现金也足够充裕，截至2020年12月31日，集团的现金及现金等价物及监控户存款总额约为人民币 373.1 亿元，较去年年初上升 23.6%。

充沛的现金流为越秀地产之后的大幅扩张提供充足的弹药。越秀地产副董事长、执行董事兼总经理林峰在业绩会上指出，“今年计划买地金额将达到520亿以上，继续保持较大的投资力度。 

当然，尽管在财务指标上控制得当，但越秀地产在一些关键指标的表现上也没有能够与行业趋势逆向而行。年报显示，2020年，越秀地产毛利率约为25.1%，同比下降9.1个百分点。

对于毛利率下降的原因，越秀地产管理层解释称，由于去年大湾区高毛利率项目交付减少，华东项目增加，相对拉低了毛利率的水平。另外，房地产行业整体毛利率也在持续走低。

“能控制在20%-30%的毛利率是比较优秀的水平，目前尚处于这个空间，与去年相比有所下滑，毛利率与结转产品的均价有关，有结构性的变化，比如某些地区的限价等政策也会有所影响。另外，行业回归理性之后毛利率也在下调。”林昭远指出。

房地产行业回归普通行业已是行业共识，从龙头企业房企万科、华润置地等的表现来看，利润率未来也将进一步走低。在去年8月万科的中期业绩会上，万科财务负责人韩慧华也曾指出，近年来地价占售价比持续上升，毛利率下降是整个行业的一个长期的趋势。

在回款率的表现上，越秀地产表现也略有欠缺。在业绩会上，越秀地产管理层在提到2021年的销售目标时指出，去年回款率稍微低一点，主要还是疫情的影响，大部分的销售都在下半年所以影响回款，今年应该可以有一定程度的提升，今年回款率是按照70%以上。

即便是70%的回款率，放之于全行业也算不上出色。行业龙头之一的万科，其销售回款率近年来保持在90%左右，而规模与越秀地产相当的远洋地产，其综合回款率也在80%左右。

对于2021年的市场，林昭远预计，总体市场规模将保持平稳，价格增幅受限；市场分化明显，竞争加剧，市场集中度上升。大湾区、长三角等城市群、都市圈需求强劲。在土地市场方面，政府因城施策加大土地供应，缓解供需矛盾；土地供应向大城市、政策性租赁住房倾斜；一、二线城市土地仍会供不应求，竞争激烈；调控下土地市场预期趋于理性。