深度｜万达商业坎坷上市路：A股排队5年未果，再度回到港股？

3月24日，大连万达商业管理集团股份有限公司（简称“万达商业”）发布通告称，基于对自身战略的研判，决定对本公司从事轻资产商业运营、科技、数据、人员等相关资源进行重组，以尽快实现境内外上市，因此决定撤回万达商业A股IPO申请。

至此，万达商业超过5年之久的A股IPO排队之旅，以主动撤回而告一段落。而“尽快实现境内外上市”的表态，则表明了万达商业即将开始资本市场新征程。

万达商业是万达集团旗下最核心的业务之一，在万达集团发展壮大的过程中扮演了重要角色，但这部分业务的上市之路充满曲折。

2005年，香港REITs（房地产投资信托基金）上市大门开启，万达与澳大利亚麦格理银行约定合资成立商业管理公司，将万达9家商业广场打包到境外发行REITs，预计募集资金在10亿美元以上。当年年底，万达REITs招股文件在香港获通过。

但在2006年7月，有关部委发布严格限制境外公司收购内地物业的“171号文件”，万达REITs计划被迫搁浅。随后，万达集团董事长王健林计划去香港红筹上市，但这一渠道随后也被政策封死。

王健林后来在公开演讲中提及此事，感到十分后悔。他表示，2006年本来就有机会在香港红筹上市，并找了JP摩根、摩根士丹利等投行。但被麦格理“忽悠”之后，错过了最好的机会。

2007年，王健林计划让万达在A股上市，随后展开一系列的前期准备工作。

根据当时的媒体报道，万达上市的具体时间表为：2009年12月-2010年2月间完成上市辅导及辅导验收；2010年1月-3月间，完成招股说明书等上市申报材料；2010年3月-5月间申报上市材料，通过证监会发行审核；2010年6月在国内A股挂牌上市。

尽管证监会于2010年受理了申请，但随之而来的楼市调控，使得万达上市的努力再度搁浅。不得已之下，王健林再度将目光转向香港资本市场。

经过长期准备后，2014年12月23日，万达商业登陆港交所，并成为当年港交所最大IPO。当时的资产包中，包含大量商业、住宅等重资产项目。

但彼时的香港资本市场并不认可规模导向的内地房企，万达商业的股票在上市当天就遭遇破发。在港上市的600多天中，万达商业的股价有半数时间低于发行价。价值不被认可，使万达集团董事长王健林感到沮丧。

2016年3月，万达商业从港交所退市，同时推动万达商业国内A股上市。

实际上，在2015年9月，万达商业就启动了内地IPO程序，向证监会报送了招股书。当时万达商业拟上市的资产以商场（包含商场管理运营）、酒店（包含酒店管理运营）和文旅项目三类为主，房地产属性浓厚。

受制于房地产调控政策，万达商业主动求变，全面转型轻资产，进一步优化上市资产属性，经过调整，万达商业上市主体从三变一，变为以万达广场为主的商业部分。

2017年，万达遭遇资金链危机。出于降负债的需要，当年7月，万达商业以637.5亿元的代价，将13个文旅项目91%的股权，77家城市酒店的全部股权，分别售予融创和富力。这也被业界称为“世纪交易”。

“世纪交易”使万达的轻资产战略进一步坚定，其上市资产包也在客观上得到优化，轻资产色彩更加浓厚。这期间，万达商业还得到了一些投资人的助力。2018年1月，腾讯作为主发起方，联合苏宁、京东、融创入股万达商业，4家企业计划投资约340亿元，收购万达商业香港H股退市时引入的投资人持有的约14%股份。

万达在当时的交易公告中强调，引入新战略投资者后，万达商业将更名为万达商管集团，1至2年内消化房地产业务。万达商管今后不再进行房地产开发，成为纯粹的商业管理运营企业，各方将推动万达商管尽快上市。

有分析认为，这一情况也给如今万达商业寻求海外上市的举措埋下了伏笔。

2018年3月1日，大连万达商业地产股份有限公司正式更名为大连万达商业管理集团股份有限公司，即从“商业地产”变为“商业管理”。

尽管如此，万达商业A股IPO依然无法改变继续排队的命运。

此次万达商业主动撤回A股IPO申请，说明公司不愿意继续被动等待，而是寻求更有效的途径，登陆资本市场。从公告中不难看出，进行轻资产重组之后的万达商业，更容易受到资本市场的青睐。

据克而瑞数据显示，2019年，在港上市的内资物管企业平均市盈率是49倍，2020年，平均市盈率是35倍，均远超地产类企业。

有分析认为，轻资产后的万达商业，很有可能再度回到香港资本市场。万达商业在当时的退市公告中表示，长期看好香港证券市场良好的治理、透明的规则及高度的国际化水平，未来亦不排除旗下新兴产业公司继续到香港上市。

（作者：张敏 编辑：张伟贤）