楼市变天
01
世界的基本规律是——
天之道，损有余，补不足。
长期看，均值回归，因为遵循熵增定律。
人之道，损不足，奉有余。
长期看，马太效应，因为生物的出现就是熵减现象，生物本能会进一步熵减，强弱分化不断加强。
但人类和其他生物不同，我们是高等智慧生物，发展出了高度发达的社会协作和组织分工，人际间合作能产生的财富，要比相互间纯粹对抗掠夺，大得多。
这就要求，最好的政治形态，既要激发社会成员的创富积极性，即使强者获得更多私有财产，也要保证其安全性（私产神圣不可侵犯），也要人为调节贫富差距，避免出现剧烈社会动荡。
左右之间，反复平衡。
对上述原理认知越深刻，我越发现——
只要人性永不变，中国当前的政治形态，再经过30-50年小步渐进式的不断改革，或许真是人类探索出的最佳政治形态。
这个道理，用在房价走势和楼市宏观调控上，同样适用。
02
过去很长时间，中国楼市都是普通老百姓最好的投资理财方式，没有之一。
一是房子有居住属性，刚需实用，市场需求巨大，不怕砸手里；
二是房子可出租，获得稳定租金回报；
三是房子不可能像金融资产那样暴雷，一夜间血本无归。
所谓“不动产”，除非碰到豆腐渣工程或赶上大地震，否则它永远杵那里，风雨不动安如山，让人安心。
四是相比其他投资，房子是认知门槛最低，最容易看懂的投资。
五是房产可容纳大量资金，是有钱人储财富，抗通胀最好的工具。
但最重要的是，过去20年是中国飞速发展和城市化快速推进的经济起飞期，这一时期房价，普涨。
只要敢买房，就赚大钱，无非赚几倍还是十几倍的差别。
只要敢加杠杆拼命买房，用上水库那套攻略，60-70后屌丝逆袭，真不是梦。
但这种普涨局面，在过去3、4年里，逐渐发生变化。
在此前涨幅过大、人口持续流出或政府调控过于严格等因素共同作用下，有些城市出现长时间阴跌甚至大跌，
但还有些城市，依然是脉冲式上涨-横盘消化-下一波脉冲式上涨的循环。
而疫情爆发一年来，我们看到，房价两极分化，正在全面铺开。
03
地区上看，北方城市房价走势，整体不如南方。
别和力哥杠哈，去年很多城市房价都涨了，别说你家北方小城，房价也涨疯了，力哥胡说。
我说的是：整体。
主要还是经济基本面上，北方被南方拉开的差距，越来越大。
南方能拿得出手的城市有一大串，北方除了北京，谁还有那么足的底气？
西安郑州算不错的，济南青岛也还行，沈阳大连就有点那啥，更别说天津了。
还有谁？
城市上看，不同城市差距也越来越大。
最极端的两个典型，是深圳和天津。
板块上看，同一城市内部，差异也越来越大。
最明显的差异，是学区房和非学区房的两极分化。
这两年，但凡是稀缺一线学区房，我就没见过不涨的。
大部分房价整体平稳的城市，学区房更是一枝独秀。
原因力哥说过多次，因为社会贫富差距越来越大，教育焦虑充斥社会每个阶层。
穷人的孩子，也想接受更好的教育，逆天改命。
或者，知道自己没能力给孩子最好的教育，索性佛系不生，不连累后代像自己一样，活得那么辛苦。
富人的孩子，家里不差钱，当然不能起跑线上落后，以防未来阶层跌落。
最惨的是中产的孩子，没富人的实力，也要拼死吃河豚，砸锅卖铁抢学区房。
04
除了学区房这个最大热点，板块上的差异，还有很多。
比较明显的，是充满经济活力的人口导入区，和人口流出区或限制流入区的差异。
比如成都，高新区和天府新区，房价持续涨。
其他地区，相对平淡很多，少数热点，也依然集中在学区房。
因为成都的特点是，原来主城区比较陈旧，相对拥挤，而南部新城距离老城区不算远，起点高，规模大，交通便利，生活配套齐全，产业大量导入，人口自然跟着来了。
尤其是大量要么有赚钱能力，要么手里本就攒着不少钱的外地人，更是优先考虑在这里置业。
类似的，还有合肥。
南边政务区和滨湖新区，离老城区不算远，起点高，规模大，交通便利，配套齐全、产业导入……
房价不领涨才见鬼了。
西安、郑州、苏州、长沙、贵阳等二线，也是类似路径。
老城区相对破旧，明显不如隔壁的活力新区。
成都、合肥、西安城市中心在南移，郑州、苏州在东移，长沙、贵阳在西移……
以后要么是双核结构，要么是新城区中心，会逐渐取代老城区中心，成为这座城市真正的中心。
郑州，就是后者代表。
所以哪怕这两年郑州房价整体萎靡，郑东核心区，依然坚挺。
这种情况，在一些四五线小县城，可能也会逐渐体现出来。
本来县城就又破又小，新城规划起点高，楼盖得漂亮，绿化做得漂亮，有湖有山，环境优美，只要交通、医院学校、城市综合体和相关产业能逐渐落地，请问有钱了，谁不想过上居住环境更好的品质生活？
但这个规律，只适合部分城市。
像南京、杭州、武汉、宁波、厦门、福州……
原来中心城区本身就很强，周围新城，要么整体还不成气候，要么只能作为中心城区补充，不足以撼动目前市中心的地位。
05
一线，原本城市起点高，建成区规模大，虹吸效应太强大，郊区新城，只能做补充。
你大爷，永远是你大爷。
但不同板块，房价涨幅也会分化。
长期看，可能升值空间更大的区域是——
北京，海淀和朝阳（通州）；
上海，浦江两岸，还适合整体开发的沿江风景区，以及大虹桥；
广州，珠江两岸，还适合整体开发的沿江风景区；
深圳，福田-南山-宝安这一条大湾区中心线。
可即使一线核心区，同样非学区，房价也在分化。
“老破”和“高新”的差异，越来越大。
我司小林老师也准备上海买房，他就坚决不考虑老破小，哪怕地段偏一点，对面积和小区品质，也有基本要求。
很多90-00后一代，没经历过短缺经济时代的苦日子，对品质生活的追求，无法妥协。
钱不多的刚需，不到万不得已，也不会考虑老破小。
有钱人更别说了，高端大气上档次的大平层，走起~
所以豪宅涨幅也很突出。
更多普通中产市民，攒了点钱，也想改善下居住品质。
所以上海如今最大的购房人群，已不是刚需，而是把老房子卖掉，再贴钱贷款换套更新更大的改善性需求。
尤其大量老破小，里面住的都是本地老人。
老人走后，子女继承，自己也不愿住，大多会抛售。
抛盘多，买盘少，怎么涨？
所以不带学区的老破，不管大小，哪怕位于“黄金地段”，长期看，升值空间也堪忧。
06
从地区到房龄，房价在各层面加速两极分化，还是体现了贫富差距在持续拉大。
还是那个无解难题：
疫情肆虐、创新乏力、老龄化加剧……这些都会导致失业率高企，政府为避免社会动荡，只能开足马力印钞，以支撑经济，缓解失业冲击。
短期内，必然导致富人通胀，穷人通缩，推升各种资产价格上涨，导致贫富差距进一步拉大……
长期看，超发货币难免会传导到穷人生活必需品，导致穷人日子更难过，贫富差距继续拉大……
这轮疫情中，中国经济表现相当不错，政府没大放水，但受全球宽松影响，我们的贫富差距也在拉大。
虽然整体上看，穷人生活水平也在逐渐提升，但和富人财富增速比，还是差太远……
这种焦虑，反过来进一步助推房价，特别是学区房涨价。
这种焦虑，也导致更多年轻人拒绝生育。
07
最后说个接地气的故事。
最近我去电视台做节目，嘉宾是个上海人，原本住市中心，后来拆迁搬到中环附近，但心中一直有个情怀，希望将来能搬回儿时居住的区域。
但他就算把现在房子卖了，加上贷款（二套房只能贷3成），也换不起市中心面积更大的次新房。
同台另一位理财专家建议，把现在房子租掉，去市中心长租一套房。
这么做每年要多掏几万块房租差，现金流为负，而且毕竟是租的房，住得不安生。
我当即表示反对。
那位专家又给出第二个建议。
先去上海周边买套总价更低，自己承受得起的房子，投资用。
逻辑是：上海周边低单价房的升值速度，未来很可能会超过市中心升值速度。
2万一平，翻个倍，4万，总比15万一平，翻个倍，到30万，可能性大多了吧？
等将来攒够钱了，再把中环自住房和环沪投资房一起卖掉，换市中心房子。
比如花桥现在才2万多，隔壁安亭4万，就隔一条绕城高速，至于差那么多吗？
但我觉得，不好说……
按照“人之道”，上海市中心房价涨到30万一平的时间，很可能比昆山嘉善涨到4万一平，来得更早。
但前提是，不做过多人为干预。
香港就是负面典型，市中心4万港币一呎（相当于30多万人民币一平米）的房子，随处可见。
说得更露骨点，如果政府不做任何调控，限这限那全拆掉，没准上海市中心房价，现在就得卖30万一平……
北京，更贵……
政府对新房限价的逻辑，也能明显看出端倪。
上海中环附近新盘，限价也要10万，但内环内新盘，有的限价才12万。
擦~太便宜了！
政府是真心无法接受房价大跌，但也真心不想房价再大涨了……
人类用熵减对抗自然界的熵增，异常辛苦。
政府用行政干预的熵增，对抗民众自发的熵减努力，也相当吃力。
股市里的核心资产，一个踉跄，就能跌30%。
楼市中的核心资产，啥时候1个月跌过30%？
哎，这世界，真是有点迷啊~
（作者：力哥理财 ）
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