连续29年分红达836.9亿元 万科管理红利时代要靠城市更新和TOD

A股房企龙头万科于2021年3月30日晚间发布2020年年度业绩报告。万科的业绩一如既往地稳健，2020年，万科实现营业收入4191.1亿元，归属于上市公司股东的净利润415.2亿元，同比分别增长13.9%和6.8%；开发经营业务实现合同销售金额7041.5亿元，同比增长11.6%。

在同日披露的分红派息预案，万科2020年公司拟合计派发分红145.2亿元，同比增长23%，万科已连续29年现金分红，自1991年上市以来的分红累计达到836.9亿元。

尽管万科的财务指标控制得当，但如果以“三道红线”衡量，万科目前依然未能如愿成为“绿档”房企。具体到2020年，万科持有货币现金1952亿元，为一年内到期有息负债的2.4倍；净负债率仅18.1%，并保持了连续20年低于40%。

2020年末，万科董事会主席郁亮曾表示，“三道红线”的出台改写行业规则，标志着行业正式进入“管理红利时代”，而曾经的土地红利、金融红利时代已经过去。

在2020年报《致股东》中，万科表示，管理红利时代对企业的能力提出了更高的要求。

“一方面，企业需要更完整的能力。“土地”、“金融”，都是单项的关键资源，而“管理”，是全方位的能力要求。另一方面，企业需要更极致的优势。当行业在经营模式和产品服务上趋于同质化，要想在竞争中脱颖而出，必须要打造自身独特的竞争优势。面对更高段位的竞赛，我们在做到“均好无短板”的同时，还要构建有助于实现发展轨道跃升的“制胜长项。”

来到“管理红利时代”，万科的发展思路和布局版图也在这份年报中浮出水面。

在房地产领域，万科将从开发为主转向开发与经营并重，从单一住宅产品开发转向全品类、全周期视角，聚焦提升综合住区的开发和经营能力。 

万科的“基本盘”开发业务成色不错，2020年，万科开发经营业务实现销售面积4667.5万平方米，销售金额7041.46亿元，同比分别增长13.5%和11.6%，占全国商品房市场份额约4.03%，在43个城市市场排名前三，结算收入同比增长13%至3774.2亿元。

物业服务方面，万物云实现营业收入182.04亿元，同比增长27.36%； 租赁住宅方面，截至2020年底，万科旗下长租公寓品牌“泊寓”开业规模达14.24万间，实现全年营业收入25.4亿元，同比增长72.33%，整体出租率超过95%。

物流仓储方面，万科旗下“万纬物流”在2020年管理项目实现营业收入18.7亿元，同比增长37%，其中高标库和冷库收入同比分别增长29%和60%，累计在44个城市管理148个项目，可租赁建筑面积达1148万平方米。

万科称，“在头部城市向世界级都市圈演进的过程中，TOD、城市更新、产城融合、智慧城市、大型复杂综合项目、新城/新片区规划等均是未来城市的必要元素。”

这正是万科未来着力发展的方向，从实际表现来看，万科已在城市更新、TOD等领域逐步建立能力。万科近年打造的深圳南头古城、上海上生新所、广州永庆坊、北京望京小街等多个城市更新项目；开发运营的深圳臻湾汇、上海天空之城、杭州天空之城、重庆天地等多个TOD项目也可圈可点。

（作者：吴抒颖 编辑：李清宇）