年内合约面积增长136%，正荣服务社区增值服务、非住宅业务提速

继世茂服务（00873.HK）提出3年5倍的增长之后，正荣服务（06958.HK）也提出了“三年高质量发展成长期”，并计划今年净利润与在管面积保持50%以上的复合增长率。换言之，正荣服务今年净利润要从去年1.75亿元增加到2.62亿元以上，在管面积从4128万平方米增加到6192万平方米以上。管理层将在管面积目标定在了7000万平方米。

3月30日，正荣服务董事会主席兼非执行董事黄先枝在2020年年报业绩发布会上透露，未来三年，规模扩张、服务品质与经营能力是正荣服务运营三大方向。既要规模，也要利润。

2020年，正荣服务实现收入约11.03亿元，同比增长约54%。其中，物业管理服务依然为该公司最大的收入来源，约4.87亿元，占整体收入的44.1%，同比增长约42.2%。 因此，虽然相比社区增值服务与非住业务，基础物业管理利润偏低，但为了规模，正荣服务仍会保持基础物业服务收入占比50%左右。

截至2020年12月31日，正荣服务物业管理服务的合约建筑面积约为8740万平方米，同比增长约136.2%；在管建筑面积约4130万平方米，同比增长约80%。2020年，正荣服务业务范围扩展至42个城市，在管项目数量达到234个。

然而，正荣服务既要规模，也要利润。对比整个行业，正荣服务2020年的毛利率处于中上水平。2020年，正荣服务实现毛利约3.83亿元，同比增长56.8%；毛利率为34.8%，同比增长0.7个百分点；净利润率约为15.9%，同比增长0.7个百分点。毛利率与净利率增速偏低，也是正荣服务在新一年需要狠抓的两个指标。

正荣服务管理团队提出未来三年进入“高质量发展成长期”的依据，就在于增值服务与非住宅业务的高速增长基础。

2020年，正荣服务实现增值服务收入为6.16亿元，同比增长64.7%，占总收入的比例从2019年的52%提升至2020年的56%。增值服务由非业主增值服务和社区值服务两部分组成。其中，非业主增值服务收入4.1亿，占总收入37.7%；社区增值服务收入2亿，占总收入约18.2%。物业管理服务收入为4.87亿元，占比由2019年的48%降为2020年的44%。

正荣服务首席财务官兼联席公司秘书王奕透露，未来非业主增值服务的毛利率预计可达到30-35%，社区增值服务的毛利率预期则在60%以上。

管理层由此主动提出未来要下调非业主增值服务的收入占比。正荣服务执行董事康宏指出，希望今年社区增值服务收入占比扩大到20-25%，非业主增值服务收入占比降低到30%以下。

在社区增值服务方面，正荣服务明确规划了2大业务核心：贸易公司及工程公司。康宏透露，这两个公司包括社区团购和美筑美居等业务，都是亿万级的业务体量，涵盖物业交付的全生命周期业务。“比起快速野蛮增长，我们更希望夯实基础稳步发展，所以我们的目标是3年社区增值业务收入占比≥25%”。

另一方面，在“住宅+非住宅”的双轮驱动模式的驱动下，2020年正荣服务物业管理服务收入中来自住宅物业的收入为3.07亿元，非住宅物业的收入为1.8亿元，两者之间的差距进一步缩小。

此外，正荣服务2020年持续深耕长三角地区、海峡西岸地区、中西部地区及环渤海地区四大核心区，并强化具预计未来新增面积中住宅与非住宅为5:5。为此，正荣服务有意进行高增值空间的城市布局，比如新进济南、宣城等较有潜力的城市，业务范围扩展到42个城市，规模效应有望助力后续业绩进一步释放。

目前，千亿正荣（06158.HK）市值约240亿，而正荣服务市值只有24亿左右。提升市值也是未来三年重大课题之一，正荣服务看到了非住宅业务对营收业绩提升的好处，这在2020年已有端倪：2020年，正荣服务新拓项目非住宅与住宅面积占比60%：40%。其中，外拓9个项目合同金额破千万，其中合同金额最大为天津滨海琴涛苑3400万元。

2020年底，按在管面积4128万平方米计算，住宅占比约56%（2303万平方米），非住宅占约44%（1824万平方米）。

今年一季度，正荣服务在非住业务方面，首次进入军队保障社会化服务领域，并成功获取中国联通项目，加上此前已服务于中国移动，进一步拓宽了通信运营商服务领域；中标民生银行莆田分行、福联集成电路工业园区、南昌领创汇润酒店等优质公建项目。

（作者：唐韶葵 编辑：张伟贤）