世茂服务新“3年5倍”计划：如何稀释“对赌”压力？

日前，世茂服务（00873.HK）发布上市后第一份成绩单：2020年世茂服务的收入规模成功翻倍，实现营业收入约50.26亿元人民币，同比增长101.9%；净利润和归母净利润双双增长超80%，毛利增长近九成；2020年期末在管面积1.46亿平方米，同比增长114.4%；合约面积2.01亿平方米，同比增长99.4%。

2020年，世茂服务顺利完成2018-2020年首个3年发展战略，3年持续突破实现5倍增长，跻身头部物业企业之列。高速增长源于集团万亿土储提供物业管理服务面积支持，大力开拓40%高毛利的社区增值服务，同时与众多大中小型房企陆续展开合作，以及在集团进驻的100多个城市中寻求打造智慧城市的机会。

然而，世茂股份年报发布期间，股价一度破发，引发投资者对后续业绩增长提出质疑。世茂服务董事会主席许世坛表示，未来三年也将力争实现再5倍增长，到2023年成为行业引领者。

再抛3年5倍增长计划，背后隐现世茂服务业绩对赌压力。世茂服务招股说明书曾透露，到2021年12月31日，如果世茂服务的净利润少于11.7亿元（同比增加约204%），综合收益少于81亿元（同比增加约313.8%），其背后的战略投资方红杉资本和腾讯就有权要求世茂集团向其转让额外股份或支付赔偿金额。

时间很紧迫。

收并购面临减速

年报披露，世茂服务收入来源主要分为物业管理服务、社区增值服务及非业主增值服务，此三项收入分别占收入总额的约54%、31.8%及14.2%。

世茂服务收购福晟物业签约面积超1500万平方米。相比去年市场的并购冠军-蓝光嘉宝服务一年17次并购，世茂服务不遑多让，2020年并购9家公司，包括福晟物业签约面积超1500万平方米。

从2019年算起，世茂服务已经先后完成对海亮物业、广州粤泰、浙大新宇等12家物业服务企业的收购。这导致公司在管面积中，来自第三方的面积占比大幅提高至35%。据透流，世茂服务建立了从投前研判到投后“一体化”整合管理赋能提升的完整体系，是行业内唯一实行“投后前置”，提前进行业务尽调，提前编制一体化整合方案的公司。

举例而言，2019年纳入一体化管理运营的海亮物业和三远物业，净利率平均提升4.2个百分点，提升后平均达到了16.9%。2020年的广州粤泰、信谊物业、冠城物业、浙大新宇净利率平均提升2.6个百分点，净利润提升后平均达到了8.3%。由此也可看出，与世茂服务运营管理体系融合度越高，业绩提升越明显。此外，12家公司收缴率整体提升12.1个百分点，社区增值服务收入实现了2.5倍的优质增长。

2020年，公司外拓面积达2350万平方米，相较2019年增长13倍，第三方中标率由2019年的46%提升至2020年的53.4%，市场拓展能力增长显著。

世茂服务在外拓上增长迅猛，策略就是单点成功之后多点复制。世茂服务执行董事兼总裁叶明杰透露，世茂目前在5个中心城市，管理面积占比27%。这是世茂服务深耕区域，在管理半径里面做收并购、在精益化管理上逐步挖潜、提升的结果。

世茂服务在非住业务板块进一步细分领域，除了高校，今年依然会寻找公建、医院、产业园等业态的服务机会。

但管理层也表示，经过这几年的规模增速之后，今年收并购速度或将放缓。2022年，世茂服务收并购增长进入峰值，2023年之后收并购的比例将下降。叶明杰解释道，公司内部测算2022年的合约面积能够达到5.5亿平方米左右，一二线城市的用户数量急剧增长，达到社区增值服务的规模基础数量，因此从2023年开始调低收并购的目标，从2022年的60%调低到2023年的35%左右。在这个时候外拓从2022年30%提高到50%，内生提高到15%。因此2023年之后业务增长更多来自于增值业务。

资本对赌：达摩克利斯之剑

资本对赌背景下，世茂服务在加速。世茂服务股价出现过去两次破发，分别是上市首日与3月中旬。去年12月，大股东许荣茂也有私人增持动作。

值得关注的是，融创服务、世茂服务两家在非住业务上可讲故事都不多的企业，归母净利润增速都出现了下降的情况：融创服务归母净利6.01亿元，同比增122.6%，增速同比下降51.05个百分点；世茂服务归母净利为6.93亿元，同比增长80.2%，增速同比下降83.5个百分点。

许世坛将之归结为专注业绩达成，缺乏与投资人充分沟通。

年报披露，世茂服务社区增值服务全年收入达人民币16亿元，较去年同期暴增146.8%。除了社区资产管理服务收入较去年下滑3.6%之外，其他类型服务均有所突破：智慧社区解决方案收入为4.51亿元，而这个数据在2019年仅有5150万元，而2020年该项业务在整体社区增值服务收入中占比较去年同期增长20.3%；新零售服务收入占比上升5.8%，而在校园增值服务方面，则实现了零的突破，收入达2.3亿元。

增值服务已成为世茂服务的支柱业务的增值服务，即便如此，社区增值服务细分领域营收也有下滑趋势。作为2019年的社区增值服务主要收入来源的车位资产运营服务，2020年收入为4.54亿元，占比28.4%，较去年同期占比大幅下滑34.7%；美居服务收入占比下滑2.2%。

世茂服务转而关注增值服务业务中的校园增值服务和新零售，这两个业务版图都是万亿市场规模。叶明杰举例称，2-3万亿规模的团餐市场，世茂服务仅仅只做了2-3亿元；其他头部的团餐企业，目前的销售规模也就100多亿；社区团购也是万亿市场，仅仅是占了社区服务的一小部分，因此，这两块市场未来的增长潜力非常大。

事实证明，愿望很美好，落地却遥遥无期。成为社区流量入口是所有物业公司的一个梦想，目前尚无一家物业公司能让这一商业模式的落地。

面对新三年的目标，世茂服务方面坦诚，毛利无法维持2019年的33%，希望在30%左右，新三年收入不只有三项，还增加了一项：城市服务与供应链，今年下半年，这一块业务就会亮相，但毛利会低一些。

或许是出于对赌协议，世茂服务管理层在业绩会上强调新三年面积指标上匹配收入目标，有非常详细的测算和规划：2021年，计划合约面积达到1亿平方米以上，这当中，第三方的拓展能够达到30%左右，内增达到10%-15%左右，今年应该可以到15%，外拓（第三方收并购）55%-60%左右。住宅和非住宅的服务的比例现在是40%：60%，到年底为65%：35%。与此同时，加大住宅收并购业务。为保证未来可持续的发展，世茂服务计划在今年培育新业务，但具体是什么并未透露。

值得一提的是，此前，世茂服务与红星美凯龙携手打造高端社区家装美居服务品牌“世茂美凯龙”， 世茂服务希望利用红星美凯龙的资源，加强社区增值服务，实现双赢、多赢的局面。如今红星美凯龙面临资金困境，世茂服务社区增值服务增速或受影响。

（作者：唐韶葵 编辑：张伟贤）