解读｜北京首批集中供地起价逾千亿 五大特点值得关注

3月31日晚间，北京市发布今年的集中供地计划，以及首批30宗挂牌土地的详细信息。按照计划，2021年，北京市将于3月、7月左右、11月左右分三批次发布商品住宅用地出让公告。

其中，首批挂牌的30宗土地，总用地面积约169万平方米，建筑规模约345万平方米，挂牌总价超1035.81亿元。

按照20%的保证金比例来看，若参加全部的土地竞拍，开发商需至少准备200亿元的竞买保证金。 

从这些土地的性质、位置、拍卖规则等来看，今年北京的土地供应有五个重要特点：

1、规模不减。这是北京最大规模的土地集中供应，首批30宗土地的用地面积约169万平方米。如果后续两个批次的规模大致相当的话，今年北京合计供应的土地面积将超过500万平方米。虽然略低于去年的734.78万平方米，但相较于北京新房市场的需求而言，仍是较高水平。且最终形成的住房供应规模将取决于容积率及套内面积限制，实际能解决的住房人口并不少。

2、五环外居多。首批供应的土地中，位于五环内的仅有4宗，其中，朝阳王四营有三宗，石景山衙门口一宗，合计住宅建面约45万平方米。这四宗地块且均未设定特殊限制，为炙手可热的纯商品住宅用地。而五环内商品房用地偏少，已是近些年北京土地供应的常态。

但从区域分布看，“城六区”占比仍然接近半数，这得益于朝阳区的大量供应。在首批供应土地中，朝阳区有10宗，建设用地面积约41公顷，总建筑规模近百万方，为供地规模最大的区域。此外，丰台、海淀各有两宗。

3、限制条件多。在首批供应的30宗土地中，不受限制的纯商品房地块仅有9宗。其余21宗地块均设置了土地的上限价格，在此基础上，有6宗土地需竞报政府持有商品住宅产权份额，即将建设成“共有产权住房”；13宗土地竞报“公共租赁住房”面积。此外，还有13宗土地执行“套内70／90”政策。

4、限竞房减少。首批30宗土地均未明确设置“限房价、竞地价”的要求，说明限竞房的供应规模有大幅下降的势头。2018年、2019年限竞房集中供应的盛况（一度占北京新房供应的半数以上），暂时不会再出现，现有限竞房项目的去化压力有所减轻。

但对于共有产权地块而言，限价、限售的要求仍然存在。考虑到北京的限价政策没有根本放松，预计未来的房价很难大幅上升。 

5、有望在年内入市。首批集中出让的地块，将于4月末开始接受网上报价，5月8日正式出让。按照目前新项目5到9个月的开盘周期推算，首批供应地块最快在今年第四季度就能入市，从而形成有效供应。

（作者：张敏 编辑：张伟贤）