21深度丨壕！“港漂”一族成香港楼市生力军，过亿超级豪宅最受青睐

经过两个多月周末在香港各区密集式看楼，陈芳终于成功“上车”了。

“我们几乎把整个香港的新盘、10年以内楼龄的次新房都看了一遍。最后我们考虑了一个小时就拍板买了，”她感叹道。

事实上“新香港人”陈芳在两个月前刚刚拿到香港永久居民身份证，就迫不及待地加入了“港漂”买楼大军。最终以820万港元在红磡买入了一个5年楼龄、实用面积约40平米的两房单位。

“虽然香港的楼价涨幅不像内地一线城市，但是1000万港元以内的刚需房下跌的空间有限，而且香港的租售比高，800万港元左右的房子月租可以接近2万港元。最重要的是香港的贷款利率非常低，”她坦言。

2012年10月，香港特区政府公布调控楼市的“辣招”措施，针对非香港永久居民及公司买家新推15%的买家印花税(BSD)等等。因此，成为永久居民，意味着陈芳无需再缴纳30%的印花税，可以节省逾120万港元的印花税。陈芳身边很多的“新香港人”一族正在成为香港楼市的生力军。

虽然香港的疫情持续超过一年，但楼价却异常坚挺，这也坚定了陈芳的入市信心。“香港楼市始终存在供应不足，楼价的抗跌能力较强，而且随着疫情好转，明显感觉到楼市的气氛正在好转，我们也不想再观望了，”她说。

香港差饷物业估价署公布的最新数据显示，今年2月香港私人住宅售价指数报384.5点，较1月的381点上升0.92%，已经连续两个月，且创先近9个月以来最大单月升幅。

中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰向21世纪经济报道记者表示，2月香港楼价指数反映农历新年小阳春市况，踏入3月楼价升势持续，预计楼价平稳上扬。

事实上，随着疫情有所缓和，香港的一二手楼市成交明显升温，成交金额及数量均大幅增加。数据显示，2021年第一季度香港一手私人住宅成交达到3635宗，成交金额为442亿港元，同比分别激增65.5%及79.6%。同期，二手楼市成交为13331宗，成交金额高达1172.8亿港元，同比飙升81.1%及96.8%。

“港漂”钟爱豪宅

根据香港土地注册处数据显示，一手私宅个人买家登记中，按已知买家姓名作分析，以成交宗数计算，其中内地买家（以买家姓名拼音辨别）占个人买家在香港一手私人住宅注册量比例，由2020年第二季的低位约8.7%，连续上升三个季度，至2021年前2个月的约10.5%。与此同时，今年前2个月内地买家购买香港一手私宅录得的宗数，同比大幅增加约30%。

二手住宅个人买家登记的宗数中，内地买家占个人买家于香港二手住宅注册量比率，亦连续三个季度增加，由去年第二季的低位约5.1%，升至今年前2个月约6.8%。成交宗数方面，今年前2个月内地买家购买香港二手住宅录得的宗数，同比激增约45%。

美联集团主席黄建业表示：“无论一手私宅或二手住宅内地买家比率，均呈现上升趋势，由于尚未通关，估计以上买家当中不少为早年移民香港、已持有本地永久性居民身份证的‘新香港人’，出现’新香港人撑港楼’的情况。市场更持续出现这类人士买入大单位的个案。”

他向21世纪经济报道记者坦言，“新香港人”对住宅的喜好有别于土生土长的香港人，首要追求的是“豪”，即是豪宅，而且“愈豪愈受追捧”。随着越来越多的内地企业来港拓展，管理层及高级管理人员在港置业，皆以超级豪宅为首选，不少愿意“一掷万金”，付出高昂的“买家印花税”以购买优质超级豪宅。

以成交金额超过1亿港元的超级豪宅为例，今年前两个月，内地买家占个人买的注册量比率达25%；二手超级豪宅成交占比更高达40%。这显示自今年第一季度以来，已有新资金流入超级豪宅市场，刺激成交增加。

他指出，“新香港人”亦求“新”，因此一些新区及新盘受到“港漂”买家的追捧。今年前两个月，内地买家最喜爱的新盘地区为九龙启德，以一手私楼注册量计算，内地买家占整体买家比率达约33%，其次为康城，占比达到约20%。

地产代理人数创历史新高

香港楼市趋旺也吸引更多人加入地产代理行业。根据香港地产代理监管局最新数字，截至今年3月31日，香港持牌代理人数为41044人，比去年12月增加242人，创历史新高。同时，反映地产代理分行数量的营业详情说明书，最新录得7046间，环比增加14间，反映分行数量也有回升。

美联物业住宅部行政总裁布少明透露，楼市出现“大阳春”，资金持续涌入楼市，进一步带动物业交投，并不乏大额成交。美联在今年首季已经增聘逾500名员工，新开10家分行。

他透露，今年3月美联住宅部销售业绩喜人，多达123间分行的单月业绩额超过100万港元，环比大幅飙升1.3倍，并有2间分行的单月业绩超过1000万港元，分别为九龙奥运站分行及中半山金钟分行。

另一龙头代理行中原地产亦表示，今年首季中原香港住宅佣金收入近12.2亿港元，创历年首季佣金收益的新高纪录，并连续3个月录得逾3亿港元的佣金收入。

由于楼市回暖，汇丰银行最近已经开始放宽非固定收入人士按揭的入息审查，不再把这类人士的平均收入以八折计算。非固定收入人士是指自雇人士或以佣金计算薪金的人士，主要包括地产代理或保险代理、零售业销售员等。

香港经络按揭首席副总裁曹德明向记者表示，去年疫情打击香港经济，银行风险偏好转变，按揭业务资金成本高企，加强风险管理，并在按揭批核上的准则转趋审慎。汇丰率先放宽按揭措施具指标性，预计其他银行或将跟随，对楼市有支持的作用。

据21世纪经济报道记者了解，疫情期间，由于失业率及潜在坏帐上升，汇丰曾将非固定收入人士的收入计算方法，由以前以客户近2年平均收入计算，改为以近6个月平均入息计算，而且要打八折。

曹德明指出，而近期楼巿气氛转趋畅旺，疫情亦逐渐缓和，加上疫苗接种人数不断增加，限聚令进一步放宽，预计最坏情况已经过去。相信银行预期风险可控，并对后市保持正面态度，因此开始逐步放宽按揭批核。

事实上，按揭利率低企也是让陈芳决定在香港置业的因素之一。她算了一笔账，内地商业贷款的利率超过5%，而香港近期大部分银行的按揭利率大约1.5%。以30年贷款600万港元为例，以香港利率2%来计算，每个月还款仅需2.2万港元，总利息支出198万港元。而在内地以5%的利率计算，每个月还款超过3万港元，总利息支出高达559万港元。

（作者：朱丽娜 编辑：陈庆梅）