本文将通过对住房和城乡建设部发布的《绿色建筑标识管理办法》、《建筑碳排放计算标准住房和城乡建设部关于发布国家标准》的出台进行解读，并对房地产“达碳““绿色化“的行业责任、行业风险以及开发商的”应然“未...
【摘要】随着“3060”减碳目标的提出，各行各业的践行任务已迫在眉睫。作为曾经的经济支柱，房地产行业是否会为“碳减排”国家战略所“倒逼”，将步伐调整到更为理性的程度，值得探讨，并有预判的理由。本文将通过对住房和城乡建设部发布的《绿色建筑标识管理办法》、《建筑碳排放计算标准 住房和城乡建设部关于发布国家标准》的出台进行解读，并对房地产“达碳““绿色化“的行业责任、行业风险以及开发商的”应然“未来发展模式作一愿景分析。
国际气候研究学者加拿大的娜奥米-克莱恩曾说
“没有什么是不可避免的。唯一的例外是气候变化将改变一切。而在极为短暂的一段时间内，变化的实质仍然取决于我们。”中国关于2030全面达到碳达峰、2060实现碳中和的宣言表态，证明了中国主动承担起了大国担当，在这一全球气候问题呈现明显趋势的时刻。而国家战略的实现与落实则体现在社会经济发展的各行各业、各个方面之中。碳达峰碳中和的双碳目标必然也应当以“任务分解”的形式落实下发到国民经济发展的各个生产与消费部门。
总体上看，低碳经济是房地产未来发展的必然趋势，但是科学合理地设计碳足迹跟踪指标流程、理性地影响市场，降低开放商将”绿色指标“成本转移到消费者身上的可能性，将是房地产低碳化发展能够顺畅实施所需要解决的关键问题。随着2030愿景目标纲要的出台，经济结构多元化、经济发展质量高于发展速度的国家经济发展新战略目标不断明确过程中，房地产飞速“泡沫化”发展已成为过去。在政府房市调控的政策法规组合拳的影响下，房地产市场过热已经逐步降温。最新的“低碳“标准、”绿色建筑“要求，又成为了政策直接调控房地产以外的另一剂”特效药“，“绿色通行证”将无法阻挡地成为房地产开发、房地产市场发展的必备。
一、《绿色建筑标识管理办法》的实施对房地产企业的影响
住房和城乡建设部公布的《绿色建筑标识管理办法》自2021年6月1日起施行。宗旨原则是为规范绿色建筑标识管理，促进绿色建筑高质量发展，根据《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》和《国民经济和社会发展第十三个五年（2016－2020年）规划纲要》《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》要求。绿色建筑标识，是指表示绿色建筑星级并载有性能指标的信息标志，包括标牌和证书。绿色建筑标识由住房和城乡建设部统一式样，证书由授予部门制作，标牌由申请单位根据不同应用场景按照制作指南自行制作。授予范围为符合绿色建筑星级标准的工业与民用建筑。由低至高分为一星级、二星级和三星级3个级别。住房和城乡建设部负责制定完善绿色建筑标识制度，指导监督地方绿色建筑标识工作，认定三星级绿色建筑并授予标识。省级住房和城乡建设部门负责本地区绿色2建筑标识工作，认定二星级绿色建筑并授予标识，组织地市级住房和城乡建设部门开展本地区一星级绿色建筑认定和标识授予工作。新建民用建筑采用《绿色建筑评价标准》GB/T50378，工业建筑采用《绿色工业建筑评价标准》GB/T50878，既有建筑改造采用《既有建筑绿色改造评价标准》GB/T51141。细化国家标准要求，补充国家标准中创新项的开放性条款。住房和城乡建设部门应建立绿色建筑专家库，组织遴选专家进行评审。该《办法》第二章，自第9条至第19条，分别规定了申报条件、专家评审内容、评审通过流程以及最终发证等实质性与程序性规定。具有明确的可操作执行。第三章主要规定了“标识管理”的具体包括标识获取流程公平性、标识获取单位具体工作开展与标识评定级别一致性、标识撤销规定、标识异议的维权等内容。附则部门规定了解释部门与旧规废止规定。从整体上看，
办法对于绿色标识的发放、评审、日常管理、撤销以及维权申请程序都作了全面的规定。目标旨在对相关符合绿色标识发放标准的民用商用房地产项目进行“绿色证书”加持，相信在项目审批以及国家税费或者信贷支持方面，有”绿色标识“的项目或者项目企业将会得到更多的政策惠利。然而，需要补充完善的建议是，该办法的规定中，应当适度体现与”绿色建筑补贴”相关规则衔接的内容，对于违规获取“绿色标识”应当给以上“黑名单”等警示处置，对其后续的市场经营行为产生约束，这才是绿色能效类指标对于开发商群体的最大牵制。
二、国家级建筑碳排放标准对房地产开发的影响
2019年4月9日 住房和城乡建设部关于发布国家标准
《建筑碳排放计算标准》的公告 现批准《建筑碳排放计算标准》为国家标准,编号为GB/T51366-2019,于2019年12月1日起实施。该标准旨在贯彻国家有关应对气候变化和节能减排的方针政策，规范建筑碳排放计算方法，节约资源保护环境。该标准适用于新建、扩建和改建的民用建筑的建材生产及运输、建造及拆除、运行阶段的碳排放计算。标准中建筑物碳排放计算按全寿命期考虑，可以分别计算建筑物运行阶段碳排放、建造及拆除阶段碳排放、建材生产及运输阶段碳排放。
标准主编中国建研院专业总工、环能院院长徐伟表示：“提升建筑能效，发展清洁能源、可再生能源建筑应用技术，不断降低建筑能耗，是建筑领域低碳减排的必要途径，也将是我国实现碳达峰和碳减排目标的重要手段。通过本标准相关计算方法和计算因子规范建筑碳排放计算，引导建筑物在设计阶段考虑其全生命期节能减碳，增强建筑及建材企业对碳排放核算、报告、监测、核查的意识，为未来建筑物参与碳排放交易、碳税、碳配额、碳足迹，开展国际比对等工作提供技术支撑。”
国家级技术标准的出台，直接体现为建筑技术应用、施工设计、申报审核、验收发证等环节的一系列标准严格化趋势。“碳排放指标”“低碳技术应用”等关键词已经成为房产开发企业、房屋设计与建造行业应当充分关注的高频词，直接与经济利益挂钩。
对于房地产开发企业来说，使用低碳经济增加成本的同时，也会使土地的应用受到影响，于是一些开发商把土地低碳化和建筑低碳化当做卖点进行炒作，造成房价的提高。低碳经济以运用新能源为主，开发新能源的成本也比较高，所以，使用低碳技能必然会增大房地产成本。许多大型开发商，在不能肯定低碳经济是否有利可图时，都不会在低碳经济上投入太多的资金，而小型的开发商户又没有厚实的资金来投资利用低碳技术，因此也给低碳经济的发展带来一定阻碍。针对这些问题政府监管职能的到位和体制机制设计的可应用性尤为重要，可以从用“输堵结合”的方法，把好从房地产开发审批发证环节到房地产市场销售环节为止的房产开发全生命周期的政策性监管。
首先，房地产开发、验收审批环节，政府要将许可证发放考核纳入“碳评估“结果要素。对于工程低碳评估没有达到国家建筑低碳建筑标准，企业开发可行性评估阶段没有减碳工程、工程碳足迹自评报告的，不予颁发相关环节的许可证。
第二，通过税收减免以及政府创设创新奖励基金的方式，对采用高科技、新能源预制模块采集的开放商进行资金支持。政府可以改革税收政策，对发展低碳经济的企业减免一定的税收收取，并制定相应的节能减排的指标，科技改变未来，碳中和的远景目标应当也无法离开“碳科技革命”这一核心理念。由于阶段性看来，没有健全的技术来发展低碳经济，低碳经济的使用导致房地产企业成本的增加。因为研发新技术需要投入资金，因此，政府在资金层面的支持无疑是疏导政策中较为有效的具体方式。众所周知，在建筑设计完成之后，预制建筑模块的生产商就要按照设计的具体要求生产模块，全世界有诸多较为知名的生产商，其工业化和自动化水平都很高，如要加入碳排放控制要素的模块，则对于个性化定制的要求就较高，例如，如同著名的PROJECT FROG公司那样，切实提供高生产工艺中个性化需求的技术吻合水平，一些创新型公司正在有这方面的尝试。例如，美国公司BLUEPRINT ROBOTICS,这家公司开发的机器人系统可以根据用户的CAD或者BIM软件设计文件制造墙体模块。未来开放商如果向此类高科技创新公司采购模块以适应节能低碳建筑的大趋势，这里科技资金成本必然会有一定的增量。在不断完善政策和发展技术时，把房屋的成本慢慢降低，致使房子的售价也随之降低，所以，低碳经济对房地产的内部结构起到了调节的作用。国外经验看来，英国政府设立的碳信托基金会与能源节约基金会，联合推动了英国的低碳城市项目，英国最典型的利兹、布里斯托、曼彻斯特等城市，在LCCP提供的专家和技术支持下，制定了全市范围的低碳城市规划，重点在交通与建筑两个领域推广可再生能源应用，从而有效提高了能效和控制能源需求，降低城市总有碳排放量，从而也有效促进了房地产经济的健康发展。
第三，从技术标准与落实情况两个角度加强政府监管。政府将节能减排的指引深入贯彻到对房地产开发全环节监管中，加强开发商运营的全生命周期监管。明确开发城市低碳建筑的行业发展方向，设立建筑物的节能标准和制度增大检查力度、执行力度，如建立检查机构；禁止高耗能行业与房地产开发相关环节的耦和，切断污染高耗能的建筑开发源头；对生产节能减排材料的企业加以大力支持；鼓励房企提供低碳建筑物进行展示，对房地产消费模式与方式加强“沉浸式”引导，例如鼓励低碳建筑的住户居住尝试，鼓励和奖励在这方面有较好做法的房地产销售企业。
总而言之，碳中和目标的精神指引下，房地产必然成为未来“低碳经济”的新经济产业增长点。直接体现就是绿色建筑占据房地产开发环节的数量与越来越严苛的绿色建筑评定，房地产开发验收环节的“绿色监管”。房地产行业应该对于有利于低碳经济发展的方面，花大力气进行政策战略应对、公关品牌维护、建造质量把关等“自我激励”
内化式的应对，对于存在的弊端加强优化与改进，结合现有的绿色建筑技术标准和行业审核相关程序新规，主动适应政策环境，做好风险预判与制度内控。低碳经济的长久发展，需要全社会的支持与关注，房地产行业作为有泡沫化发展趋势的“饱和行业”，应当适应新的国家战略发展步伐，将碳中和、绿色经济发展理念融入到行业的“再出发”环节，运用“绿色经济”这一新的经济增长点，把握好投资方向和发展进度，持续努力地探索出一条适应房地产行业可持续发展的创新道路，从快速发展转向更高质量发展，“绿色建筑”“绿色房地产业”将是未来一个更好局面下的房地产行业竞争点和具有更高质量经济性的增长点。政府将在未来持续支持环境与经济同时发展的道路，低碳经济发展同时也是给泡沫化的房地产一条新的“谋生之路”。历史上，行业危机与环境危机总是紧密相连，然而，真正的问题并不在于这些危机本身，而在于我们应对之道，为避免后者可能完全不适当，或根本不充分，现在，是时候出发了！可以预见，房地产开发商将陆续在“绿色经济”大道上起跑。
（作者：管晓薇 ）
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