“三道红线”后房企忙转“绿”：股权融资将随集中供地“共舞”

截至目前，在已发布年报业绩的房企中，已有32家成功转绿，较去年的16家已经翻倍，但全行业来看，恒大、富力等大房企负债过多，转绿仍需要时间和空间。

“三道红线”之后，房企金融端供需两侧均受到政策影响，行业全面去杠杆下，房企投资发展逻辑发生了根本性逆转。

今年2月底，土地端迎来强监控，“集中供地”政策的落地和实施迫使房企在不同类型的城市投资策略、投资方式都将重新调整，供给侧的变革将促使行业迎来新一轮的洗牌。

据统计，近三成上市房企2021年的业绩目标预增低于10%。叠加22城集中供地政策影响，对房企的资金流动性提出了更高的要求，有机构认为，房企投资需求将下沉至周边三四线城市，但区域选择仍然聚焦长三角和粤港澳大湾区。

对于房企而言，未来提升投资质量、拓宽投资渠道将成为突围的核心竞争力。

 易居研究院智库中心（CRIC）研究总监严跃进分析认为，房企陆续转绿档，说明房企在落实三道红线制度方面是比较重视的，这两年很多房企在减少负债、加大股权融资、积极销售房屋回笼资金等方面发力，通过多种渠道方式降低负债数据，进而吻合了三道红线的要求。当然也需要看到，三道红线的考核不是一次性的，这需要房企持续跟踪后续的财务和资金状况，真正促进企业业绩的稳健。对于一些仍吃力的房企，后续也需要研究市场机会，真正做大企业业绩，以更灵活完成此类考核。

 同策咨询分析师肖云翔认为，在三道红线有关的各项财务指标中，预收账款作为一个变量较难下降，近几年公司负债规模较大，但各项成本提升，此外严格的调控政策也会造成公司去化库存难度和提升预收账款的难度增加。这也是后续房企要努力的方向。

 业绩预增目标放缓

房企转绿的代价是什么？虽然部分房企完成了2020年初公布的销售目标，部分未完成目标的企业也接近销售目标，整体来看，行业增速在放缓。

2020年，规模房企的业绩目标完成情况不及2018年和2019年同期，并呈现出逐年下滑的趋势，企业发展从追求高增长过渡至以稳健、提质增效为主。根据CRIC梳理，已有30家上市房企在业绩发布会上披露2021年销售目标，其中，业绩目标预增低于10%的房企占比达到了三成，整体目标增幅有所放缓。

 具体而言，销售目标增速调至20%以上的房企只有3家，其中朗诗目标增速达到21%；但销售目标增速在15%以上的房企仍多达12家，占比近半。

克而瑞研究中心报告显示，三道红线对于中型房企影响最大，想要再冲规模，未来危险系数更高，要谨慎但未来市占率或将不保，但从目前来看，更多的中型房企选择后者，适当放缓脚步，平衡规模、杠杆和利润。但对于所有类型房企而言，高周转依然有效。

重构投融资

为了遵循三道红线的游戏规则，房企的投资、融资布局都在重构。

从投资布局来看，长三角主要城市均为房企投资重点。22城集中供地前提下，市场热度将从一二线城市外溢，预计长三角和大湾区的三四线城市土地市场将持续受到关注。

综合近40家上市房企投资态度来看，2020年超过半数房企投资保持审慎，拿地销售比低于行业平均，部分企业新增货值同比下滑较大，其中以规模房企居多。

多数房企明确2021年仍将延续去年以来积极的投拓态势，典型如宝龙、绿城、佳兆业等。以绿城为例，2021年一季度新增货值位列新增货值第四，高于其销售排名，拿地销售比为0.69，高于行业平均。2021年绿城表示还将加大收并购和勾地力度，争取多拿优质地块，但是面对风险较大的项目，绿城的投资态度还是较为谨慎。

而融创、雅居乐、时代中国等房企则表示2021年将保持审慎的投资态度，但侧重不同的角度。融创更加强调在资本结构持续优化的情况下谨慎拿地，通过公开市场拿地、合作、收并购等不同渠道投资布局均衡；时代中国则强调采取多元化的土地获取方式，通过拓宽渠道保证充足的土地储备；雅居乐和德信则更加强调投资区域的选择，在投资聚焦的大环境下，均选择了持续深耕的布局。

相对应地，房企 2021年投资预算将有所减少，在“三道红线”和“两集中”等政策发布后，企业投资节奏、金额在很大程度上受到外部因素制约，因此房企也有意弱化投资的具体指标，根据销售情况进行动态调整。从部分公布了2021年投资预算的房企来看，不同房企的拿地销售比有较大的差异。世茂、中梁等房企提出将按销售的50%和40%比例来控制拿地，而金茂的预期的全口径投资金额为千亿左右，整体拿地销售比达到0.4。

投资收缩与集中深耕城市，对房企融资模式也造成影响。“三道红线”融资新规，叠加“两道红线”房贷集中度管理政策，房企债权融资供需两端均受到限制，房企债权融资环境可谓是全线收紧；另一方面是一季度各大房企整体销售情况良好，良好的销售情况为房企带来较为充足的现金流，各大房企在债权融资的主动意愿上也有所降低。同时，随着不同房企经营和财务状况的变化，未来融资成本的分化成为必然。

在两集中政策和当前整体严苛的国内债权融资环境下，房企的融资走势将会持续收缩债权融资，转而投向股权融资；在融资窗口上，集中供地意味着房企的资金需求期也将集中。但资金需求集中也是相对的，集中供地也并非是“开盲盒”，作为房企在集中供地之前也会与政府进行沟通了解供地计划，会对供地预期有一个判断，所以融资节奏可以根据情况事先做排布。4月正是集中供地政策靴子落地的月份，而未来包括上海以及其他主动响应集中供地的城市也会逐步落地集中供地的政策细则。这也是房企扩大股权融资的时机。另一方面，部分小房企开始收缩房地产业务，比如近期将总部搬回福州的中庚地产及此前的奥山地产。

（作者：唐韶葵 编辑：李清宇）

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