恒指推“恒生物业服务管理指数”，碧桂园、恒大、华润旗下物业股入围成份股

4月19日，香港恒生指数有限公司推出“恒生物业服务及管理指数”。据了解，此项新指数将为投资者提供一个全新参考基准。截至4月16日止，碧桂园服务、恒大物业及华润万象入选前三只成份股，占比为17.01%、12.7%和11.2%。

“恒生物业服务及管理指数”主要反映港股30家最大物业管理及相关服务公司股价的整体走势。成份股候选资格包括最近三个月的日均成交额最少300万元的成份股挑选，按证券过去 12 个月的平均市值进行排序，首 30 只合资格证券将被挑选为成份股。检讨周期为每半年。加权方法采用流通市值加权法计算，个别成份股的比重上限为15%；倘若最大的五只成份股之合共比重超过 60%，比重上限将改成 12%。

与房企母公司相比，内地物业服务公司的轻资产商业模式，在港股资本市场获得较高的资产收益率。据不完全统计，去年有18家内地物业管理公司在香港上市，是历来最多的一年。市场预计到2021年底，香港上市的物业管理公司可能突破70家。

值得关注的是，港股物业股静态市盈率普遍高于母公司，且动态市盈率预期偏好。21世纪经济报道记者留意到，中金近期将多家物业股目标价提升，包括华润万象生活（01209.HK）、世茂服务等。

以入选恒生物业服务管理指数的华润万象生活为例，2020年年报披露，该公司核心净利润同比增长148%至8.16亿元，在各业务分部毛利率均明显提升的前提下，商场板块整体毛利率同比大幅提升28.5百分点至48.8%。其中，运营管理和分租业务各自毛利率在60%左右,基础物业管理在30%左右,已经部分反映了2020下半年起收费从包干转向酬金制的影响。因此，基于万象城的开业机会有所上调，中金维持华润万象服务2021年盈利预测,上调2022年核心净利润预测3%至20.2亿元(同比增长38%)。

一名机构分析师称，这只是恒指一项分类指数，目前还没有基金追踪这一指数。前段时间确实出现物业股集体回调，但目前已经企稳。他指出，物业股的估值可以从住宅服务、商业服务、增值服务等多维度评估，其中住宅服务提价空间不大，商业服务是直接拿租户提成，溢价空间很大，此外就是城市服务、非业主服务等增值服务的提升空间。物业服务公司下一步的竞争也是集中在这些赛道里，“物业股的估值空间还很大，股价也有上涨空间”。

4月19日，物业股普遍走高，其中世茂服务（000873.HK）创新高，一度飙涨至7.9%，当日收报20.8港元。

（作者：唐韶葵 编辑：李清宇）

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