宏观政策的不断调整，对房地产企业的综合管控能力要求直线抬升，而绿档企业在其中可谓占据了先机。

4月19日晚间，保利发展控股（SH600048）发布2020年财报显示，报告期内公司实现营业总收入2432.08亿元，同比增长3.06%。其中房地产开发收入达2263.76亿元，占比93.08%；两翼业务商业模式逐步成熟，收入154.32亿元同比增长36.49%，市场化运作能力持续提升。期内公司实现归母净利润289.48亿元，同比增长3.54%。

在4月20日举行的网上业绩说明会期间，公司管理层表示，仍坚定看好房地产行业中长期发展空间，近期的各项监管政策也将促进行业持续健康发展。“保利已连续多年实现‘行业前五、央企第一’，在产品、品牌、融资等方面均具备领先优势，并努力保持行业领先地位。”

在公司年报中管理层指出，短期内，区域分化、局部区域市场周期性波动将是行业发展常态。随着宏观经济恢复形势向好，市场流动性或将边际收紧，房地产行业流动性压力进一步加剧。同时，房企原有高杠杆的经营模式受到冲击，而产品品质、成本管控、服务等综合能力将成为下阶段房企的竞争核心。 

地产主业多月销售额历史新高

长期深耕核心城市和区域的策略下，支撑着保利发展的业绩稳步抬升。

财报显示，2020 年公司实现签约金额5028.48亿元，同比增长8.88%；累计实现销售回笼4706亿元，回笼率93.6%。

自4月份起，公司连续8个月单月销售额创历史新高，市场占有率提升至2.90%；签约面积3409.19万平方米，同比增加9.16%。

其中，公司一二线城市及38个核心城市销售贡献分别为74%和75%。分区域看，珠三角及长三角销售合计占比52%，同比提升6个百分点。

（保利发展主要财务数据，来自公司2020年财报）

年内公司在16个城市排名市场第一；单城签约过百亿城市15个，较2019年增加2个，合计销售贡献超2700亿元。

针对近期土地双集中供应情况，公司管理层表示，双集中供地加大了区域间土地市场分化，对房企资金峰值需求、周转效率提出更高要求。保利将始终坚持自身的战略定位，布局重点城市。

报告期内，公司实现毛利率32.59%，同比下降2.38个百分点。公司指出，这主要由于2017-2018年获取的高地价项目成为结转主力，相应拉低利润率水平。

随着合作项目增多并逐步进入结转期，公司投资收益同比大幅增长 65.91%，同时叠加税金等支出减少，年内公司净利率16.47%，同比增长0.56个百分点。

公司管理层表示，公司将持续通过精细化管理提升周转效率和收益水平。

在资金成本方面，保利维持了既往优势。据披露，报告期内公司新增直接债务融资83.1亿元，平均成本3.60%；有息负债综合成本仅约 4.77%，同比降低 0.18 个百分点。

“三道红线”方面，截至报告期末公司资产负债率78.69%，剔除预收账款资产负债率 68.74%，净负债率56.55%，现金短债比1.82，均符合绿档企业标准。

年报显示，2020年内公司拓展项目146个，在38个核心城市拓展金额占比达 83%，同比提升4个百分点，新增货量中住宅类占比约 85%。

截至报告期末，公司拥有在手资源17096万平方米，其中38个核心城市占比65%；待开发面积7747万平方米，可满足2-3年开发需求。

培育“两翼”新增长极

保利发展的“两翼”部分业务也在2020年得到了较快发展。

公司管理层介绍，房地产开发是公司最核心的主业，在未来相当长的时间里，仍然会是公司最主要的收入和利润来源，公司的主要资源仍然会保障房地产开发业务的持续发展。“但同时，公司也关注到随着宏观经济发展和房地产行业成熟，围绕着‘美好生活’的综合服务翼的市场空间巨大，公司会不断加大这方面业务的培育与投入；不动产金融同样具备巨大的市场前景，同时对公司的房地产开发业务有较大协同作用，也是公司重点培育的一翼。” 

年报显示，2020年保利物业实现营业收入80.37亿元，同比增长35%。业务规模再上新台阶，期内在管面积达3.80亿平方米，合同面积5.67亿平方米。

保利商业在2020年新签约购物中心20个，期内已开业大型购物中心26个，分布于广州、上海、武汉等14市。保利酒管采取自主品牌输出、特许经营等多种模式，形成四大自有品牌系列，2020年新签约项目10个，截至报告期末已开业酒店18家。销售代理业务则已覆盖全国200多个城市，代理项目超2200个。

根据公司“不动产生态发展平台”的发展战略，公司正积极发展和培育不动产产业链。

“针对持有型物业公司将从两方面发力：一是加大持有物业的经营能力，包括写字楼、商场、会展、酒店等，加速健康养老产业的孵化，持续提高盈利能力；二是做好持有性物业与产业金融的结合，发挥持有性物业基金的作用。”公司管理层介绍道。

据披露，在不动产金融方面，公司基金累计管理规模逾1400亿元。公司将以产业金融服务为基础，继续提升房地产基金管理规模和市场化程度，推动产融结合，并充分发挥产业金融在探索布局新兴战略业务领域的引领作用，打造新的利润增长极。

在年报中管理层指出，公司将积极关注房地产行业集中度提升带来的发展机会，做大开发业务规模，提升资源储备质量；同时坚持“一主两翼”发展战略，加大对两翼产业的培育力度，把握产业链上下游拓展机会，推进多元化业务发展，形成新的业务增长极。

(作者：林修 编辑：张伟贤）