深圳规划国土发展研究中心李江：“十四五”深圳应大幅增加居住用地，严控商业办公空间供给

4月23日，“2021中国城市更新创新发展（深圳）峰会暨十四五规划与城市更新行动”举行，深圳市规划国土发展研究中心副总规划师李江发表了“创新驱动下的城市更新——深圳的先行试验”主题演讲。

经过40多年的土地开发和利用，深圳可供建设的新增土地所剩无几，早已进入存量开发展时代。

李江指出，城市更新对深圳来说是今后发展的主要途径。经过10多年的发展，深圳城市更新存在一些问题，比如更新的功能结构失衡进一步加剧，商业建筑及新型产业用地比重上升，工改商、工改居远大于工改工比例，更新方式仍以拆除重建为主，综合整治实施力度不足。

李江表示，在“十四五”期间，深圳城市更新一是要控节奏，放慢拆除重建类更新步伐，鼓励开展有机更新，拆除重建和土地整备的低效用地再开发控制在10平方公里，完成综合整治用地不少于45平方公里。

二是要调结构，大幅度增加居住空间，通过计划的调节、规划的调整等等，想尽一切办法来提高居住用地的供应量。

为了缓解深圳的住房压力，“十四五”期间城市更新居住用地供应不少于4平方公里，通过更新和整备完成商品住宅供应量不少于2500万平方米，规划筹集公共住房和配套宿舍不少于600万平方米。

此外他提出，严格控制商业办公空间供给，严控商业办公供应，控制工改商的规模，严控居住地块调整为居住、办公混合功能等，调节商业+办公用地供给节奏。

李江指出，深圳的存量商业+写字楼的规模总量已达到1.6亿平方米，远超新加坡和香港，与东京、上海持平，而规划增量预计还将有1亿平方米，某种程度上存在着市场的盲目性。

有机构数据显示，2020年第四季度，深圳写字楼的空置率达到了29%，在一线城市中排名第一。

李江指出，“十四五”期间深圳对工改M0（新型产业用地）将采取严格管理。当初设置工改M0是为了给优质工业企业建研发、办公和总部时提供方便，降低用地成本，但从“十二五”到“十三五”，全市M0用地供应规模整体呈上升趋势，这一方面挤压了工业空间，另一方面，在实际使用中M0用地形态与商业写字楼趋同，给后者的租售带来压力。

他指出，“十四五”工改M0将由“十三五”的675公顷下调至350公顷。

总体而言，李江指出，“十四五”期间及今后相当长的时期内，深圳优先要做的是补齐公共服务设施短板，促进全市域公共设施均衡布局，深圳的实际居住人口早已超过了2000万，需要满足他们的基本居住和基础设施需求。

此外，工业是深圳发展的重中之重，也是支撑深圳保持创新活力的根基。2020年，深圳提出打造“两个百平方公里级”高品质产业空间的总体目标，具体包括：保留提升100平方公里工业区和整备改造100平方公里产业空间。这两个100平方公里是先进制造业发展的空间保障。

李江还强调要“控商办”，深圳现在商业办公严重过剩，某种程度上形成了空间浪费，应该及时调整未来城市更新的方向。

（作者：王帆 编辑：杜弘禹）

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