这个万亿市场，终于要开放了

盼星星，盼月亮，千呼万唤下，公募REITS基金，这次终于要来了！

上周，4只公募REITS基金正式上报产品，距离正式出炉，只差临门一脚。

消息一出，整个基金业都沸腾了，毕竟，这可是个拥有万亿级市场空间的产品！

在国外，REITS基金可是和股票型基金、债券型基金媲美的第三类大众投资品。过去几年，不断有荔枝问REITS的问题，但苦于监管层一直没有放行国内REITS，我们也无从谈起。

今天，力哥就来好好聊聊REITS基金。

相信很多人都有这样的梦想，买它个七八九十套房，当个包租婆，每个月收收租，日子要多潇洒又多潇洒。

嗯，力哥也有这样的想法，但奈何囊中羞涩，买一套都够呛~

那，有没有什么曲线救国的方法，像买基金一样，花一百块钱就能投资房地产，而且随时可以买卖，从此当上包租婆呢？

还真有，这就是REITS基金。

货币基金、债券基金、股票基金，很多人都知道，但是REITS基金，知道的人并不多。

要搞清楚什么是REITS基金，先得明白什么是REITS。

REITS全称是Real Estate Investment Trusts，直译叫房地产投资信托。

别看说的这么高级，其实简单理解就是“集资买房，共享收益”。

力哥举个例子，大家就明白了：

小李看中了门口的一个商铺，想把它盘下来，但是自己的钱不够。

于是他找了几个哥们，一人出点钱，把店铺给盘下来了。

随后小李把店铺租给邻居老王开餐馆，自己定期去收房租。

拿到的租金，根据出资额分给几个哥们。

这就可以理解成一只简单的REITS。

擦！原来还可以这样玩，那为啥之前没有这样的产品呢？

其实国外早就有了，美国20世纪60年代就诞生了REITS，没几年就传到日本，2003年，香港也引入了REITS。

现如今，REITS在海外已是一个很常见的投资品种。

REITS和房地产公司，都是投资房地产，两者有啥区别呢？

区别很简单，房地产公司开发房子，是为了卖个好价钱，建好就会卖掉（自持物业除外），他们的收入主要是销售收入；

而REITS开发完房地产后，不会杀鸡取软，而是长期持有，坐等母鸡下蛋，也就是亲自参与后期的经营管理，获取持续不断的租金收入。

看懂了REITS的含义，REITS基金就很好理解了。

毕竟单只REITS和单只股票一样，风险比较高，把多只REITS打包买入，组建一个基金，方便投资者选购，就是REITS基金了。

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作为投资标的，REITS基金有以下几个优点：

收益较高

大家回想一下中国过去20年的房价和租金走势，相信就会对此有深刻的认识。

那国外是不是也是这样呢？

我们来看看美国最具代表性的权益类REITS表现，下面红框中标出的是其过往的走势。

因为去年遭遇到新冠疫情带来的巨大冲击，导致短期收益大幅下滑，但把时间拉长，收益就很靓丽了。

以20-40年为考察周期，美国权益类REITS的长期年化回报超过10%，和标普500指数不相上下，相当优秀。

而且REITS还有一个特点，就是高分红，REITS每年的分红比例，不得低于利润的90%。

这妥妥的就是一头现金奶牛啊~

还不用自己一家家跑去收租，堪称完美。

门槛低

既然是基金，投资门槛当然不会高，有个几百块，就能参与投资。

如果要独立投资地产项目，少说要几百上千万的资金，而且光有钱还不能解决问题，还得有资源。

但借道REITS基金，投资门槛直接就没有了。

流动性高

REITS基金和LOF基金一样，能在交易所上市，因此就像股票一样，在股市开盘时间，随时可以转手，换成现金，流动性相当高。

完全不用担心，一旦买错房子，成了烫手山芋，拿在手里，既租不掉也卖不掉的窘境。

风险中等

长期看，REITS基金通常持有很多个房产项目，有些甚至是分散到全球许多个国家，投资足够分散，相应地，风险也会有所下降。

整体上看，REITS基金的风险介于债券型基金和股票型基金之间，属于中等水平。

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看到这里，是不是已经摩拳擦掌，跃跃欲试，想赶快买买买了？

先别高兴得太早，因为此次国内即将推出的REITS基金，只是个试水阉割版。

REITS基金最主要的投资方向是住宅和商业地产，这才是真正赚钱的项目。

但房地产行业现在在国内已是重点打压的高风险行业，房地产公司连A股上市的资格都被取消了，哪里还允许你大张旗鼓搞REITS融资？

这次推出的国内REITS基金，直接把投向锁死，只能投资基础设置，比如仓储物流、收费公路、机场港口等，瞬间让人累觉不爱了……

看看下面这批公募REITS基金的名称，不是高速公路，就是基础设施……

投资这些基建类REITS，风险虽然比较低，但想要赚大钱，也基本不可能了。

那，还有没有潜在收益更高的选择呢？

有，直接买海外REITS。

但问题在于，一来，国人对海外市场了解不多，容易中招；二来，就和我们买港美股一样，要面临办港卡、换汇、跨境出入金等繁琐手续，显然风险和门槛都大幅提高了。

好在，还有一个曲线救国的方法，投资QDII型的REITS基金。

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下表是国内已成立的全部QDII-REITS基金——

REITS基金和股票型基金一样，也分主动管理与被动管理两大类。

这回，我们果断选择投资指数型，为什么呢？

1、主动管理型REITS基金规模过于迷你，都不到1亿。

2、这些基金本身规模都不大，基金公司能赚到的管理费总额也不多，出于降低成本的考量，基金公司不太可能花太多钱在海外招聘相关专业人才，而国内基金经理，对海外市场了解又不如当地的基金经理多。

3、以美国为代表的海外市场属于成熟市场，投资者要博取超额收益本就非常困难，更别说中国来的“萌新”了。

4、主动REITS的管理+托管费几乎是被动型的两倍，而REITS本身的潜在收益就不如股票型基金，如此高的收费，也会明显摊薄我们的长期收益。

综上所述，力哥推荐大家优先投资指数型QDII-REITS基金。

其中，南方REITS基金本身规模较小，建议直接pass。

剩下的只有广发美国房地产与上投富时发达市场REITS。

要论房地产的配置价值，当然是在不降低收益的前提下，尽可能分散投资风险，因此它与股市的相关性越低越好。

从上表可以看出，房地产与沪深300的相关性低到0.1-0.2，与美股标普500的相关性也只有0.5-0.6。

相比较而言，中证500指数和各大主动型基金，与沪深300的相关性几乎都高达0.8以上，所以该类基金可以很好地起到分散股市投资风险的作用。

目前这两只基金，可以从天天基金、支付宝等各大平台申购。

最后再提醒一句，世界上不存在长期低风险、高回报、低门槛、高流动性、还不限购的理财神器。

人无完人，任何一种理财工具也不可能完美，都有各自优缺点。

重要的是深刻理解每一种工具的价值和风险，做好资产配置，善加利用，让所有理财工具，为我所用，发挥综合效用最大化。

REITS也同样不是稳赚不赔的理财神器，遇到极端情况，如08年金融危机或去年新冠疫情大爆发，同样可能出现大幅亏损。去年疫情期间，广发美国房地产回撤高达40%，这个跌幅，一点不比股市小。所以务必要在深刻了解REITS特性的前提下，再考虑投资。

（作者：力哥理财 ）