二手房最高价诞生之后，这座东部热点二线城市终于开启调控“强执行”模式

尽管土地市场火爆、一二手房价持续上扬，但周边城市如杭州、嘉兴、金华、台州等陆续出台一轮甚至好几轮调控措施的时候，一直高位运行的宁波楼市却略显淡定。直至今年3月份，宁波二手房的天花板出现：位于宁波鄞州区中河街道的宁兴·城市花园成交了一套别墅，单价89286元/平方米。

鄞州区并非市中心，却站上了宁波二手房价的顶峰，原因就在于学区。宁兴·城市花园周边配套有优质的公办小学和公办初中，是名副其实的双学区房。学区房，是2020年各地房价上涨的推手与关键词，也成为楼市调控的众矢之的。

4月26日，宁波市住建局发布学区二手房参考价机制：自4月27日起，宁波市六区的房产经纪机构、房东在发布挂牌房源信息时，将试行同步匹配所在小区同类房源近期网签价格情况（以按揭贷款成交案例为基准），并在市房产交易信息服务网及时公布所在小区同类房源最近相关交易价格信息。

宁波市住建局官方公众号上提供的一套鄞州区某小区二手房的挂牌范例显示，除了房源信息，还提供了该小区近6个月的二手房成交信息，包括最高、最低成交单价及面积和最近的成交单价及面积。

无疑，这是对此前宁波4月16日发布的楼市新政关于建立热点学区二手房参考价机制的呼应。4月16日，宁波住建局等六部门发布通知，通过扩大限购区域、加强住房交易管理、加大住宅用地供应、严审购房首付资金来源等进一步加强市场调控，落实“稳地价、稳房价、稳预期”目标。新政中包含“建立热点学区二手房交易参考价发布机制”等内容。

新政发布10天之后，宁波对学区二手房调控细则就落地了。宁波对楼市调控的“强执行”态度坚决。

 二手房价涨不停

 反观这套成为宁波二手房最新价格标杆的别墅，小学配套堇山小学，初中配套鄞州实验中学。两所学校均是宁波一梯队的教育资源。而这套以总价3300万元售出的别墅，相比2008年开售的价格，业主净赚约2500万元。

公开信息显示，去年九月份，宁波法拍房价之最，也是别墅创造的。单价高达8.23万元/平，来自于江山万里一期别墅。此外，宁波新房的最高成交价，同样来自于别墅，是东部新城甬新河公园的雅戈尔澄庐，单价高达9.3万元。

学区房价格上扬背后，是宁波二手房涨幅凶猛。综合安居客、链家等第三方机构统计的非省会城市的二手房价结果来看，宁波在39个城市中二手房价涨幅是最高的，远高于厦门、苏州、南通等多个热门城市。2021年4月第一周，有17个非省会城市二手房价呈现上涨趋势。总体来看，这些非省会城市楼市的活跃度高于省会城市。其中，宁波、南通、厦门等二手房价上涨幅度都比较抢眼。一个城市二手房价推手一般包括城市规划、拆迁等。宁波二手房价上涨，则来自于宁波当地人对宁波房价的坚定看涨，纷纷加入买房大军。据统计，宁波四月第一周二手房价比上一周涨了724元/平方米，一个月内累计上涨超过1800元/平方米。

据国家统计局数据显示：2020年1至12月份，宁波新建商品住宅销售价格环比累计上涨4.3%，同比平均上涨5.9%；二手住宅销售价格环比累计上涨8.6%，同比平均上涨8.2%。其中，12月份宁波新建商品住宅价格环比下降0.2%，同比上涨4.4%；二手住宅价格环比上涨0.6%，同比上涨8.5%。二手住宅成交面积52.1万平方米，环比上涨5.9%，同比上涨17.1%。

宁波二手房价是如何走上上涨之路的？究其原因，主要有两方面因素：人口与土地市场。近四年，宁波的常住人口增长率稳步上升，且2017年、2018两年的增长率在14个主要城市中处于第六位，2019年处于第三位，超过了大部分城市。人口的变化带来了住房供需关系的变化，进而影响了房价。

宁波在引进人才方面也开了口子。2020年9月起，宁波施行“进一步放开我市落户条件”的最新政策，为“进一步吸引更多的各类人才来甬就业创业，加快推动宁波高质量发展”，宁波进一步放宽落户条件。

 土地市场火了一年

 相比放宽人口流入，宁波近两年来的土地市场更为热火朝天。这两者都是推动买方市场预期的主要因素。2020年，宁波出让涉宅用地（包括住宅、商住和部分安置房等地块）178幅，总出让面积约915万平方米，总成交金额约1671亿元。

2019年11月起，宁波步杭州后尘，进入“限房价、竞地价”的土拍模式，随即也迎来一二手房价格倒挂时代，“日光盘”频现。外来房企蜂拥宁波抢地，宁波土地公开市场拍卖成交价顺利突破3万元/平方米的楼板价。

2020年疫情过后，从4月份开始，土地市场逐渐恢复，随后热度持续上升，土地成交价不断被刷新。荣安、绿城、宝龙等房企深耕宁波，成为2020年宁波房企拿地最多的房企。其中荣安拿地最多，一共取得13幅地块，拿地总面积约65.24万平方米，拿地总价约178.71亿元；绿城共拿下9幅地块，其中有8幅是纯宅地，有一半楼面价超过2万元/平方米；绿城拿地总面积约63.01万平方米，拿地总价约181.2亿元，成为2020年在宁波投资最多的房企。

过去一年，宁波调控两次，分别在年中和年末，但丝毫没有浇灭宁波土地市场的火热，楼市也一样，日光盘频出，整体去化率80%。

就在2020年底调控半个月之后，宁波土地市场依然火爆。2020年12月17日，海曙区推出一幅纯宅地，吸引了绿城、招商、融创、华润、保利、金茂等13家房企大鳄参与竞拍。经过108轮报价之后，建发以31.88亿总价，楼面价2.5666万元/平方米，溢价率17.2%，拿下该地块。从建发拿地，也可见资金流向长三角。中指院发布的2021年1月全国房地产企业拿地排行榜显示，建发房产104亿元的拿地总金额，位列榜单之首；其在长三角地区的拿地金额达到65亿元。

与土地市场相对应的是，宁波2020年供求量价都高于2019年，均创造历史最高。宁波市六区一共供应建面818万平方米，环比上升10%；成交建面786万平方米，环比上升6%；成交金额1886亿元，环比上升17%；成交价2.3988万元/平方米，环比上升10%。

楼市经历2020年的狂奔，或许由于消费力承接乏力、调控执行力度加强等因素影响，宁波“416”新政出台之后，影响很快就出现了。根据宁波当地销售人员、部分房企相关人士透露，有的楼盘客户量出现腰斩，去化率一般；一二手房价倒挂明显的新盘仍旧日光；不在限购范围内的北仑核心区，新盘创近几年认筹比新高。

按照2020年去化速度，宁波市六区去化周期5.3个月，且库存不低，二手房库存还有4万多套。随着调控执行力度加强，宁波楼市将何去何从？21世纪经济报道记者采访的中介人士多认为，宁波今年一二手房价倒挂的新盘仍会热销，吸引更多资金进场，日光也会频发，比如明湖、姚江新城、镇海新城、慈城、东钱湖等区域。也有持币观望的买家认为，宁波楼市已到盘整阶段，连续调控之下，首付比例提高，高投资收益率已不可持续，房价有可能进入横盘阶段，目前非核心区新盘就出现了退热迹象，多个新盘的认筹率在下滑。

（作者：唐韶葵 编辑：李清宇）

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