独家丨绿地负债详细拆解：管理层称自有资金可覆盖年内到期债券

去年开始，泰禾、华夏幸福、协信，颐和地产、银亿股份、中弘股份、正源地产等多家房企相继爆发债券违约事件，违约规模超百亿，引发资本市场对房企资金流动性、偿债能力的高度关注。

4月27日，绿地2021年一季报与2020年年报同时发布，处于业务结构转变中的绿地，毛利率下滑、现金流风险仍然是投资者最关切的两大问题。

日前，21世纪经济报道记者独家获悉，绿地控股（600606.HK）管理层向投资者披露了绿地近期一些新的资金状况：尽管受到国内外融资收紧的大环境影响，但绿地已经准备好三大举措应对年内即将到付的海外债券，包含今年12月一笔可回售债券。

绿地财务部副总经理吴正奎指出，虽然近期海外债券行情波动比较厉害，但绿地对于今后每一笔到期的债券，都预设了三套方案保证兑付完成：

1、考虑再融资，但也会重点考虑窗口期和成本；

2、绿地海外销售回笼资金大部分完成结转，对海外债券到期有很好的保障，境内外资金双向流动畅通。

3、绿地海外投资的二级市场股票、IPO资产，流动性比较强的资产随时可以变现。其中海外股票资产按照市值估算应有4、5亿港元。

吴正奎表示，即使作最坏的打算，公开市场再融资陷入困境，绿地不在资本市场做再融资也没有多大压力，自有资金，即销售回款就可以偿还（年内到期债券）。

此外，绿地管理层也透露了绿地引入战投目前没有新进展。有关部门相关领导近期到绿地集团做过调研，绿地坚定了引入战投的决心，但是没有给出时间表。

知情人士也透露，绿地是当地国资经济贡献重点单位之一，因此选择战投资金的时候非常慎重。

对于土地双集中政策执行，橙档房企是否不够资格参加土拍一事，吴正奎也大方回应称，橙档房企在公开市场拿地不受限，绿地近期报名了几幅土地。公开资料显示，4月28日，绿地18亿拿下重庆一幅商住地，溢价率28.4%。

吴正奎指出，今年以来国内债券市场环境不乐观，有几家房企债券违约，对投资人信心造成负面影响；春节之后，国内债券市场也没有改观，对于其他融资，比如开发贷，受到金融机构影响，额度也非常受限，整体融资环境趋紧。但吴正奎也强调，对于在中心城市有资产布局的企业而言，融资还是畅通的。

流动性风险释疑

财报数据显示，截至2020年年底，绿地有息负债余额3218亿。从来源构成分类：银行金融机构占比74%，债券类17.3%，信托2.7%，其他6%；从产业分类：房地产74.4%，大基建21.3%，其他2%。其中，信托一年内到期47.45亿。

绿地董事兼执行总裁张云进一步透露，如果有合适的窗口期和成本会考虑通过再融资缓偿债，前提是融资成本和发行窗口期。张云认为，因为绿地境内公开市场借款已经偿还得差不多，因此压力大部分来自于境外借款。绿地对此也早做好准备：去年开始，绿地境外项目陆续进入回收期：2002年12月开始，韩国、加拿大、澳大利亚项目想相继交付，这些交付项目在建设周期过程中都完成了销售，只要项目交割，海外销售款就可以回笼。海外销售回款除了拨还当地的项目融资之外，剩余的回到集团海外账户，用于偿还部分海外到期债券；另外，绿地还有一些可变现能力比较强、流动性比较强的项目，比如二级市场的股票等等，都可以作为偿还债务流动性上的补充。

2020年年报显示，绿地2020年债务增速超过净资产增速，且净资产增长以少数股东权益增长为主。绿地2020年底总债务规模3148亿元，短期债务1077.51亿元，剔除预收款的资产负债率在2019年末82.8%的高位上继续提升至84.09%，得益于货币资金增加，净负债率由168.5%下降至147.2%，现金短债比由0.67倍略有提升至0.8倍，不过仍然没有达标。

对此，绿地绿地财务部副总经理吴正奎透露，从绿地有息负债规模来看，一季度和年初比明显减少了，余额从1800多到1077亿，降幅比较大。他估计年末有息负债金额的减少会更多，这从一季度经营性现金流可见一斑，平均回款率96%，住宅回款率达到了114%。

实际上，今年2月底之前，绿地已经降了一档，从红档转到橙档。管理层表示，年内再争取降一档，实现从橙档到黄档。2021年3月底，绿地剔除预收账款的资产负债率、净负债率和现金短债比分别为82.4%、130%和1.05，资产负债率与净负债率较年报数据有轻微改善。现金短债比来看，第三方机构统计数据与绿地上报数据有出入，存在争议。翻看今年一季报数据，绿地现金流有大幅度提升，经营性现金流量净额119亿元，同比增长249%，已有一定改善。从这一角度来看，对绿地偿债压力或有缓解。

此外，有投资者指出，绿地近两年应付票据增长较快，其中2020年应付票据规模较2019年底增长144亿元，而2021年一季度较2020年底进一步增长近100亿元，截至2021年3月底应付票据352亿元。投资者提问这是否反映公司对票据融资依赖度提升？吴正奎解释称，去年底并购广西建工，应付费用有590亿，这是对绿地应付款影响最大的原因。

目前，绿地土储中三四线项目和商办项目占比偏高，项目去化和资本开支面临压力，也考验公司加快境内外资产去化的能力。

绿地管理层透露，绿地境外融资额度还有20多亿，足够覆盖2021年的到期债券，且是2022年3月才到期，绿地上半年也没有发债计划；境内发行公司债还剩余100多亿额度。

毛利率下滑，加速降杠杆

早于2019年，绿地大基建营收与规模增速开始超越房地产业务，如今整体业务结构产生了巨大变化。预计绿地2021年结转收入里，基建业务超过70%。然而，大基建行业的毛利率偏低，导致绿地近两年来的毛利率下滑，可谓转型阵痛。今年一季度，绿地房地产毛利率接近25%，但一季度基建业务增长较快，整体毛利率被拉低了。

吴正奎透露，绿地正通过对并购企业做精细化管理，包括提升科技含量等，逐步拉抬基建产业毛利率。他举例称，去年收购广西建工之后，整体毛利率却在往上走。

据了解，基建行业上市公司平均毛利率为7%-8%，绿地基建产业毛利率目前刚超过4%，有很大提升空间。绿地大基建的基数足够大的话，一旦毛利率获得提升，对绿地整体利润贡献的想象空间是非常可观的。

2020年年报披露，绿地未售面积在9800万平方米，货值1.2万亿，其中65%住宅，35%商业。值得一提的是，由于商业项目回款周期较长，绿地已售未结转金额7800亿规模中，合同负债只有4210亿。

吴正奎解释道，绿地大部分合联营项目均为房地产项目，按照股权比例计算，合联营企业有息负债规模金额不大，且大部分合联营项目规模都比较小。

21世纪经济报道曾经从知情人士处获悉，有的房企为了债务出表，有些项目并不做融资，或者通过多方股东投入资本金、股东借款投入的方式降低表内负债。或许绿地也沿用了这一办法。

吴正奎透露，绿地降低净负债率指标的具体办法包括以下三点：1、加速去化海内外资产；今年有息负债规模计划安排减少200亿，一季度已经减了181亿；2、加速销售回笼资金，增加货币资金余额；3、通过加强项目合作、跟投、加快结转、增加子公司股东权益、加速其他综合产业单位混改等等方式提升净资产规模。

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（作者：唐韶葵 编辑：张伟贤）

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