上海5月集中出让50幅土地：近300家房企线上围观，看点有哪些？

坚决落实“房住不炒”，4月30日下午，上海市土地交易市场举办集中出让相关信息交流会，吸引近300家房企线上围观。

交流会介绍了上海市第一批住宅用地集中出让的安排及地块信息，并介绍了新的“限地价”交易竞价具体规则等。

上海全年住宅用地计划供应量将持续增加，同时将进一步加大郊区轨道交通站点周边、五大新城供应力度。

据了解，今年土地出让分三批次进行：将在5月第三周(5月17日-5月20日)发布2021年第一批住房用地集中出让公告；第二批住宅用地将在8-9月集中出让，第三批将在10-11月集中出让。

上海持续增加住房用地供应量，以供应端发力，持续影响需求端“稳预期”，推动房企理性拿地。业内人士预计首批土地将涵盖住宅、商业、商住、租赁等多种类用地。满足市场需求同时也可以检验新出让规则对土地成交价格管控的有效性。

此外，上海土拍引进新的拍卖技术手段，不再一味追求高价，即便是一些热门地块，最高溢价率预计会控制在合理范畴内，类似去年50%甚至更高的溢价今年能看到的可能性不大。

五大新城将是关注重点。未来发展重点在5大新城地区，预计土地投放也会偏向于这些板块和区域。

上海中原市场分析师卢文曦分析认为，上海土拍信息公开公示，有稳定市场预期的重大意义。全年土地出让分3批。一季度上海土地出让数不多，随着各地开启集中供地模式，上海推出时间相对比较晚。而上海又是房企重要发展的地方，因此，土地供应计划的出让可以稳定预期，同时对房企拿地节奏调整，拿地策略也有参考意义。

 上海土拍新规

按照上海市土地交易市场的表述，第一批集中出让50幅土地，重点分布于青浦、松江、嘉定、奉贤、南汇临港5大新城以及外围轨交沿线。

上海第一批集中出让的商品住宅用地将在本市原有招挂复合出让、自有资金监管等土地交易规则不变的基础上，进一步实施限价竞价规则，具体有两点：

1、在房价地价联动机制下，合理设定地块起始价格、中止价和最高报价。新的竞价规则将价高者得调整为限地价下的相对价高者得。5月首批次地块最高报价一般限定为起始价的110%。竞价方式由原举牌竞价调整为“举牌竞价+一次书面报价”。即先进行举牌竞价，举牌竞价未达到中止价的，以价高者得原则确定竞得人；当举牌竞价达到中止价时，交易转入一次书面报价。一次书面报价不得超过最高报价，并以最接近一次书面报价平均价的原则确定竞得人。换言之，土拍设置了10%的价格涨停板。

比如，一幅土地10亿起拍，最高报价就是11亿。进入一次书面报价，如果有4家房企竞标，一家报10.99亿，另三家报10.95、10.9、10.8亿。结果，4家平均10.91亿。那么报10.9亿的，因为报价最接近4家报价的平均价，就中标了。

早在今年3月，上海市住房和城乡建设管理委员会、上海市规划和自然资源局、上海市房屋管理局联合发布了《关于进一步加强本市房地产管理的通知》（简称《通知》）。《通知》明确在房价地价联动的基础上，商品住宅用地实行限价竞价。

2、为确保土地竞拍公平公正，杜绝房企通过多个马甲公司参与竞价的情况发生，上海推出了“同一申请人”概念。这将进一步促进交易主体诚信自律、保障市场良性竞争，合理确定投资决策主体，加强出让履约监管，共同维护公平公正的市场环境。

市场看点

上海发布土地集中出让，折射了土地市场的变化，具体看点有两点：

1、技术手段更为高明，不以价高为目的。上海对土地拍卖价格也会设限，这样可以稳定土地价格，稳定房价预期。在达到限价后由哪家房企获得？上海比其他城市通过摇号，或者自己报配建手段更高明。摇号有运气成分在，房企自己报配建，加重房企负担，在追求成本前提下，对楼盘品质质量追求减少。上海是看哪家房企报价最接近总体平均报价成为第一顺位候选人。这要求房企事先做好完善的准备工作，在场上拍卖过程也不能冲动，要以最合理的价格拿下地块。

2、土拍相对公平。在对购买人的资格审查中，最大可能防止多个“马甲”。大房企资金实力强，可以通过注册多个“马甲”增加拿地概率。这次通过技术手段，尽可能避免此类事件。换而言之，房企不管大小，只要进入最后拍卖阶段，都只有1个拍卖号牌。对中小房企来说增加拿地机会。同时也尽力避免土地市场被几大龙头房企垄断的可能，多样化，多元化的楼市也是健康发展的要素之一。

事实上，寸土寸金的上海土地市场热度一直不减，无论是出于战略布局还是、投资回报收益率高、销售回款率高的原因，房企都想在上海这样的市场有所布局。一家参与了线上围观的房企相关人士对21世纪经济报道记者坦言，业内预估上海土拍市场热度有可持续性，未来一年内市场应该不会有太大风险。

21世纪经济报道记者梳理了一个城市土拍市场热度关联度比较高的因素：城市的市场预期；城市的供地质量；企业的战略规划。比如，有的企业关注某一个市场，或者说要布局某一个城市，则会重仓这座城市。以近期的重庆为例，就引发了融创、绿地等大房企关注。据公开资料显示，融创近期在重庆获取了超过10幅土地，在无锡同样拿了多幅土地；绿地也以较高溢价率抢到了一幅商住地。

在这样的逻辑思维下，上海土地市场火热也是必然的。2020年，上海土地市场成交金额高达2952亿元的年度揽金总额，位列全国第一，相比2019年增加了1000亿左右，各项数据创下上海近3年来土拍市场新高。过去一年堪称房企上海拿地窗口期，不仅大房企抢滩上海，小房企如大名城也在上海拿下6幅地块，成为2020年拿地最多房企。

前述房企人士认为，上海土拍规则改变之后，那些融资成本低、资金量大的央企、国企更有优势在这样的市场布局。前述房企人士认为，即便上海土拍控制溢价率，也难挡这些有实力的房企进入上海抢地。

卢文曦观点也与这名房企人士接近，他认为上海土地市场分化难以避免。一是房企拿地分化。大房企资金实力强，可以参与的拍卖场次多，很大可能，多数土地是被大房企包揽；第二，土地也有可能分化。在集中出让背景下，房企再大，资金实力再强，在那么多城市，那么多土地拍卖过后，再大量参与上海土地拍卖，还是会感到一定资金压力。因此不是所有土地都会有大房企扎堆的情况，一些质地一般，冷门的土地不排除由中小房企拿下的可能。

（作者：唐韶葵 编辑：张伟贤）

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