野心与焦虑：集中供地制度下的连锁反应

5月10日，北京市首次集中供地正式进入现场竞价环节。在首宗土地“朝阳区金盏小店村3005-02地块”的拍卖中，卓越集团以“总价39.27亿元、竞政府产权13%”的代价竞得，当最终落槌时，现场的卓越地产工作人员发出一阵欢呼。而观摩大厅的卓越集团人员起立欢呼，并鼓掌庆祝。

即使抛开“拔得头筹”的象征性意义，卓越集团的兴奋也容易理解。按照这项全新的土拍制度，首次土拍前，房企的焦虑情绪不断累积，并最终在现场得以释放。

土地集中出让制度于今年2月推出，按照监管部门的要求，22个重要城市将集中发布出让公告、集中组织出让活动，集中出让的节奏原则上一年最多进行三次。这也被一些从业者称为“零售改批发”。

截至5月12日，已经有超过10个城市开展了土地集中出让。虽然不同城市的推地数量、土地品质、激烈程度、出让结果各不相同，但开发商的好奇、慎重和焦虑是一致的。

事实上，集中土拍已经带来了不小的连锁反应，从前期的归集资金、制作文件，到拿地时的通盘考量，再到后续开发阶段的“同题竞争”，房企的各项策略都在调整。未来，这一制度还将对市场格局带来潜在影响。

“饥饿营销”

“要是从去年开始算，我们已经有一年没在北京拿地了。”在5月10日的北京土地拍卖现场，一家规模在千亿的房企工作人员向21世纪经济报道记者表示。由于土地集中出让政策，今年以来，房企尚未在北京获取土地，开发商存在几个月到几年不等的拿地“空窗期”。

与此同时，近期北京楼市交易旺盛，开发商补仓的意愿较强。因此，在土地拍卖之前，焦虑情绪已经普遍存在。有开发商将这一情况称为“饥饿营销”。

“饥饿营销”带来的连锁反应，还体现在前期的资金归集过程。以北京为例，首批挂牌的30宗土地总价超过1000亿元。按照20%的保证金比例来看，若参加全部的土地竞拍，开发商需至少准备200亿元的竞买保证金。即使参与半数土地竞买，也需准备100亿的保证金。

对于大多数房企而言，要在一个城市中归集100亿资金已非易事，若算上拿地后的付款和开发，需要的资金量还将增加。若再算上“高标准商品住宅建设方案”的要求，所需的资金还会继续提高。

21世纪经济报道集中了解到，为做准备，大量房企从3月开始在内部调动资金，原则是区域内的中小城市支持核心城市。若不能给予足够的支持，则选择跨区域调动，或调动金融资源。

一家北京本地房企负责人向21世纪经济报道记者表示，此次北京推出的土地质量颇高，公司本来想多参与几宗竞拍，但由于“现实情况”，只能舍弃一些较为热门的地块，转攻相对冷门的土地，从而提高成功率。

事实上，在这场集中竞拍中，房企普遍将自身感兴趣的地块分成三六九等。资金实力雄厚的大型房企和央企参与度较高，往往更关注热门地块，但中小房企会更加务实地将重点放在非热门地块上。

尽管如此，“黑马”仍然出现。在北京的首场集中土拍中，总部位于深圳的卓越集团竞得四宗土地，与首开并列成为拿地最多的房企。另一家名不见经传的房企天时汤山也异军突起，竞得昌平区北七家镇的一宗地块。而在已经确定买家的20宗土地中，万科、中海等大型房企尚未有所斩获。

这也在很大程度上反映出不同房企的策略不一。卓越与中交联合斩获的昌平区东小口镇马连店地块，就被不少房企认为“没的赚”，但对于卓越发力赶超和占据战略高点的意图，业界又纷纷表示理解。

同题竞争

对于房企而言，拿地固然值得庆贺，但困难也才刚刚开始。

5月12日，一位北京本地的房企人士向记者表示，此次北京推出的土地质量较高，超过一半位于“城六区”。但大部分地块都被设置了较多的限制条件，包括房屋最高限价、配建共有产权住房、实施“套内70／90”政策、竞争高标准住宅建设方案等，使得利润空间被压缩。

他认为，从最终的交易结果来看，真正具有合理盈利空间的地块不超过5家。按照他的测算，其余项目只能获得“微利”，有两个项目甚至“看不到盈利的可能”。

北京是对土地设置限制条件最多的城市，但设置限制条件的现象，并非只有北京一城。今年4月，无锡的推出的16宗土地中，有15宗突破了最高限价。由于刚开始的4宗土地举牌竞价异常激烈，拍卖工作甚至延长了一天。此后的重庆、广州，也出现土地被争抢的情况。

这也引起了政策层面的调整，后续的城市纷纷采取措施控制溢价率，诸如设置最高限价，要求竞争自持比例等。但即便如此，由于土地品质、市场热度等不同，仍然出现冷热不均等情况。

5月12日，青岛集中供地首日推出的17宗住宅用地中，有1宗流拍，15宗底价成交。当日同样迎来集中供地的福州，14宗土地中有8宗触顶摇号，仅有3宗底价成交。

即使在集中供地制度下，好区域、好地块仍然更受欢迎，这也使得区域分化的情况会继续存在。但房企除了关注土地本身的品质外，另一个重要关注点在于同区域内的供地情况。

“集中供地本身就容易引发后面的项目集中上市；如果是同区域内的连片供地，将来就会形成强烈的同质化竞争。”福建某大型房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示，公司在拿地的时候会尽量避开连片供应的土地，但很多城市都有这样的土地供应，因此可供选择的范围并不多。

他认为，可以预期的是，集中供地容易造成产品的“同题竞争”，对于一些连片供地的区域来说，竞争更为激烈。因此，项目的利润率将大概率被压缩。

该人士表示，集中供地会给企业运营带来诸多潜在影响，除融资、拿地策略外，还涉及到产品策略和开发节奏的把控。他认为，集中供地使得行业竞争进一步白热化，大型房企的综合优势将进一步凸显。但在这种不确定的市场中，“黑马”仍会出现，中型房企存在逆袭的机会。 

（作者：张敏 编辑：张伟贤）

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