评论丨一线城市房价涨幅收窄的信号意义

李宇嘉（广东省住房政策研究中心首席研究员）

国家统计局公布2021年4月70城房价数据显示，4月新房价格环比有62个城市上涨，二手房有54个城市上涨，其中有50城新房、二手房均呈上涨趋势。70城新房环比平均涨幅为0.5%，较上月扩大0.1个百分点，涨幅创去年下半年以来新高。新房同比涨幅4.4%，与上月持平，也是阶段性新高，二手房同环比涨幅也类似。整体看，房价继续呈上涨态势。

不过，房价涨幅趋缓的态势明显，突出表现是新房或二手房价格上涨城市数开始持平或减少。其中，一线城市房价降温效应比较明显，除广州外，京沪深新房价格同环比涨幅已淡出TOP30。这意味着，自去年7月份以后，沪深为代表的一线城市密集调控，终于见到了效果。广州在4月底出台力度较大的调控，比如增值税免征期2年改5年，同时广州房贷利率连续3个月大幅度调高。从4-5月份的成交量来看，广州新房降温效应将在年中前后显现。

4月份，新房价格环比涨幅排第一的是重庆，除广州外，其他都是类似重庆的“次热点”二线城市（如武汉、昆明、海口、贵阳等），或者棚改滞后城市（如徐州、宜昌等），显示一二线热点城市均受到严厉调控后，楼市热度开始梯度向其他城市蔓延，特别是调控力度小、限售政策到期的城市，或这几年棚改力度大、库存小的城市。同比看，这一趋势更加明显。

二手房方面，最大的变化就是一线城市房价涨幅首次收窄，环比涨幅（0.8%）自去年11月以来首次收窄，同比涨幅（11.3%）自2019年四季度以来首次收窄。更值得关注的是深圳，二手房价格环比涨幅自2019年6月份以来首次“零增长”，同比自2020年7月以来首次让出了涨幅榜TOP1的位置，涨幅退居第二位。一线城市和深圳二手房价格的变化具有标志性意义。

它意味着，持续大半年的调控，在近期取得了明显的绩效。一线城市调控开始得比较早，需求供给两端同步着手，新房市场最先得到控制。但是，由于二手房市场调控抓手少，新房限价导致一二手房价格倒挂，“打新”热潮此起彼伏，形成了一二手房价格上涨的循环。以深圳出台二手房指导价为契机，一线城市调控重点开始转向二手房市场，在严打中介虚高挂牌价、炒作二手房，特别是学位房价格的同时，收紧了二手房贷款的评估价和贷款额度。目前，一线城市二手房贷款发放周期拉长到了4个月左右。

4月份，深圳二手房交易量首次跌落到冷热分水岭（5000套）之下，房价涨幅也得到了明显控制；5月份前两周，市场继续维持低位交易的态势。看来，只要严打利用经营贷和高评估价违规“加杠杆”、严打“深房理”等炒房行为，深圳楼市就是可管控的。只要二手房价格控制住了，避免出现一二手房价格倒挂现象，新房价格管控就可持续，整个楼市就能得到控制。

目前来看，一线城市房价得到有效控制，但无论新房价格还是二手房价格，二三线城市涨幅依旧在扩大，这是“因城施策”的结果，也是热度梯次传导的结果，而前期调控政策到期（特别是2017年以来的限售政策到期）也有影响。但是，随着二线城市成为调控的重点，再加上信贷额度管控明显收紧，利率也开始反弹，预计二线城市也将在三季度开始触顶，全国楼市量价也阶段性见顶。

（作者：李宇嘉 编辑：陆跃玲）

21世纪经济报道及其客户端所刊载内容的知识产权均属广东二十一世纪环球经济报社所有。未经书面授权，任何人不得以任何方式使用。详情或获取授权信息请点击此处。

声明：本文由21财经客户端“南财号”平台入驻机构（自媒体）发布，不代表21财经客户端的观点和立场。