深圳学区房价格大跳水，狂降662万，学区房的泡沫要破了吗？

这几年来房地产市场的波动都引发了大家的广泛关注，最近新华社报道说深圳出现学区房大跳水，狂降了662万元，很多人都在问这难道是说学区房的泡沫要破灭了吗？我们到底该怎么看学区房的泡沫问题？以及深圳的学区房新动向呢？

一、深圳学区房价格大跳水？

根据新华社中国财富网的报道，近日，在阿里拍卖网上，有一套国城花园房源以2206万元成交，成交价与2月初同一户型房源相比，狂降662万元。国城花园堪称深圳学区房的“标杆”，此前成交价一直高不可攀。但近日却因为一场拍卖成交价大跌，引发市场高度关注。上述房源面积为127.82平米，以2206万元成交，该场拍卖吸引了15位竞买人参与、1.33万次围观。在经过147次出价后成交，单价为17.26万元/平米。

即便围观热度很高，但该房源成交价与2月初同一户型房源的2868万元成交价相比，仍大降662万元。国城花园位于深圳福田百花片区，可以说是学区房中的“爱马仕”。楼盘仅有两栋，其中一栋为3梯8户的大户型，另一栋则为3梯12户的小户型。链家网站显示，国城花园于1995年建成，楼龄已超25年。但该楼盘因有深圳实验小学和深圳实验学校（中学）两个一流学区加持，备受家长青睐。

今年2月8日，深圳宣布建立二手住房成交参考价格发布机制，对全市3595个住宅小区制定了二手住房成交参考价。随后，各银行纷纷表态，将以官方参考价作为放贷参考依据，意味着买房者能从银行贷到款的金额下降了。若业主不愿意调低价格，则首套房首付或从三成提高至五成。

二、学区房泡沫要破了吗？

我们看到深圳的学区房出现大规模的价格下降，这件事情倒是一个意料之中的事，我们到底该怎么看？

首先，之前的学区房之所以会有这么高的价格，在很大程度上实际上并不是学区房本身的价值，而仅仅是因为在市场畸形的热情情况之下，实际上很多的学区房价格被过度高估，市场的高估是学区房当前所面临的最大的问题。所以对于不同城市来说，学区房都积累了非常多的泡沫，这些泡沫是导致了学区房价格畸形高涨的最核心的原因，所以面对着当前市场的状态，学区房的价格被泡沫挤出是很正常的一个现象，泡沫清空将是学区房在国家“房子是用来住的，不是用来炒”的大理念推动下必然的结果。所以从这个角度来看，学区房出现价格的下降是很正常的一个现象，大家也没必要过度的去进行解读。

其次，我们要明白学区房之所以会有那么高的价格，实际上是将一些非学区的资源给刻意的放置于学区房之上的结果。本来学区房的本质它就是一个房子居住功能或者说居住属性是这个房子最核心的功能，然而由于当前一些非常特殊的情况导致了教育资源，这一个非居住或者说非房地产的资源被附加在学区房之上。正是因为这种教育资源的特殊的附加，导致学区房的价格变成了一个畸形的价格，而国家也逐渐明确开始规范房地产市场，未来学区房的这种非常特殊的资源附加价值将会被逐渐消退，国家也开始想方设法通过不同的政策来降低学区房对对于上学的一个依赖性，所以随着政策的不断完善，学区房的市场价值将会逐渐消退，逐渐恢复到和其他周边非学区房相同的市场水平上。

第三，当前国家对于房地产调控的政策是非常明确的，房住不炒的理念也是逐渐完善的。学区房过度的泡沫化将会被各种政策所不断调控，无论是我们看到的限购还是现代或者说限售的政策，还有深圳包括给二手房直接制定指导价的政策，实际上都在推动市场向着一个更加理性的方向转变，学区房这种非正常的非理性繁荣将会得到有效的遏制。

（作者：江瀚 ）

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