一文读懂REITS：为何如此火爆

首批9只公募基础设施投资基金（REITs）5月31日启动公众投资者发行后，不到2小时，既已全部实现超募，最猛配售比或低至2%，或将创下历史新低。

 

面对如此火爆的产品，一些投资者可能还有些困惑：到底什么是REITs？公募REITs的优势在哪里？我们将为你详细梳理：

 

1、 什么是REITs？

 

REITs，又名不动产投资信托基金，是指向投资者发行收益凭证，募集资金投资于不动产，并将产生的绝大部分收益分配给投资者的标准化金融产品。

 

说白了，就是把住宅、公寓、产业园、收费公路等规模较大、流动性较低的不动产项目，打包成方便大家参与投资和交易的金融产品。而这些不动产的底层项目的价格涨跌、租金收入，都会影响REITs的收益。

 

换句话说，如果你手头上的钱不足以购买一整栋公寓或承包一整条公路，你可以通过投资REITs，来间接成为某项不动产的“包租公/婆”。

 

2、 REITs是怎么赚钱的？

 

从收益来源来看，通俗意义上REITs的收益一方面主要来源于底层资产贡献的现金流，一方面也分享底层资产的增值收益，对应产品层面就是股息分红和股价上涨收益，其兼具股性和债性的特征，是一种具有固定收益特征的权益类资产。

 

由于REITs具有收益分配最低限制的特点，因此REITs既具备权益类产品的价格波动属性，又具有与固收类产品类似、提供相对稳定现金流收入的可能。

 

站在价值投资的角度，REITs赚的钱是“长期资本升值+每年分红回报”的钱。REITs市场整体来看和其他大类资产相关性较低，有助于帮助投资者降低整体资产的波动性，更适合于那些偏好固收、固守+产品以及偏好资产多元化配置的投资者。

 

3、 海外市场的REITs，回报怎么样？

 

关于REITs的回报水平，有几组海外数据可供参考：

 

美股REITs指数近十年总回报为8.45倍左右，年化收益率约为11.26%。近20年，美股REITs的股息率平均为5.12%，而同期美国CPI平均值为2.12%，REITs可谓一个“抗通胀利器”。

新加坡REITs指数2011年-2019年总回报为1.43倍，对应年化收益率在4.07%左右。

香港的REITs分红合理区间总体大概5~10%，在某些行情好的年份可以达到每年10%的分红。自2012年起，香港的REITs指数累计投资回报率小幅高于恒生指数。

4、 公募REITs的优势

 

被市场热捧的REITs产品，是我国首批9只公募REITs基金产品。首批公募REITs的9个试点项目涵盖收费公路、市政设施、产业园等，分布地区设计大湾区、长三角和京津冀，都是满足“重点区域、重点行业、资产优良”要求的优质项目。

那么，公募REITs有那些优势？

 

1） 门槛低，普通投资者也可参与

 

投资者要想购置商业地产或基建、环保类不动产，价格高昂，而且前后需要付出较高的交易成本。公募REITs投资的门槛会低很多。

 

2） 有机会分享底层项目收益

 

根据规定，基础设施公募REITs应当将90%以上可供分配金额以现金形式分配给投资者。也就是说，底层不动产如果赚钱了，就有可能分红给每一个公募REITs的投资者。

 

3） 投向更加明确

 

与传统公募基金投资于股票和债券不同，公募REITｓ投向更加明确，要求８０％以上资金投资于ABS从而间接投资于基础设施资产。

（作者：塔拉庄园 ）

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