首批公募REITs周一上市，首日最大涨跌幅可达30%，144万投资人或迎来“上上下下”的享受？

6月21日，首批公募REITs将正式上市交易，公募REITs这一全新的产品也将接受市场的检验。

在此前的发行阶段，公募REITs产品受到市场的广泛关注和认可，9只产品总共吸引了超过144万投资者认购，募集期间净认购金额超过310亿元，银行、券商、险资等机构资金的积极配置。

需要注意的是，由于风险收益特征不同于股票、债券、基金等金融产品，基础设施公募REITs设置上市首日30%和非上市首日10%的涨跌幅比例限制，同时每只产品选定不少于1家流动性服务商提供双边报价等服务，以完善二级市场流动性机制。

对此，多家基金公司相关人士认为，由于首批产品项目质量较好，收益预期稳健且在定价上的让利，上市首日存在高溢价的可能，但是公募REITs产品作为首次亮相的创新投资品种，在推出初期尤为需要投资者的充分认识和理性看待，才能够稳起步，大发展。

首批公募REITs上市

9只公募REITs产品将分别在沪市和深市上市交易。

其中，上交所首批上市的5只基础设施公募REITs分别为普洛斯（508056）、东吴苏园（508027）、张江REIT（508000）、浙江杭徽（508001）和首创水务（508006），项目涵盖收费公路、产业园、仓储物流和污水处理四大主流基础设施类型。

深交所首批上市的4只基础设施公募REITs分别为首钢绿能（180801）、蛇口产园（180101）、广州广河（180201）和盐港REIT（180301），覆盖垃圾处理及生物质发电、产业园区、收费公路和仓储物流等四大主流基础设施领域。

从此前基金募集情况看，投资者对REITs产品的认购热情较高，首批9只公募REITs合计吸引了超过144万户投资者认购，其中，浙江杭徽、蛇口产园、首创水务3只REITs吸引了超过20万户投资者认购，其他6只公募REITs也均吸引了10万户左右的投资者认购。

基金公司从业人员也热情认购，成立公告显示，首批9只公募REITs均获得基金公司从业人员认购，张江REIT的基金从业人员认购份数更是超过2万份。

国信证券认为，首批公募 REITs 底层资产整体上比较优质，通过“股+债”的资本弱化，实现一定程度的节税并使分红基础更加接近自由现金流。平均发行溢价率3.4%，发行定价相对理性，也为二级市场留足空间。根据发行价计算的 2021年现金流分派率在2.99%至9.58%之间，整体具备吸引力。 

警惕炒作风险

公募REITs是一种全新的投资品类，投资者需特别注意相关交易规则。

据了解，基础设施基金上市首日涨跌幅限制比例为30%，非上市首日涨跌幅限制比例为10%。

同时基础设施基金采取封闭式运作，不开放申购与赎回，在证券交易所上市，场外份额持有人需将基金份额转托管至场内方可卖出。也就是说，公募REITs成立之后只能通过二级市场买卖。

国泰君安认为，按照网下投资者报价的中位数与加权平均数的孰低者定义为REITs产品的网下报价的价格，统计发现最终REITs实际的定价均低于理论的网下报价的价格，显示首批REITs产品在定价上为二级市场做了一定的让利，平均让利幅度为2.22%。

因此，由于首批产品项目质量较好，收益预期稳健且在定价上的让利，在产品发行期就受到资金追捧，多家机构和投资人士认为上市首日存在高溢价的可能，建议投资者更为关注产品的长期投资价值。

基金管理人重要性将凸显

REITs是把缺乏流动性的商业地产，变成较强流动性的证券，交由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按较高比例分配给投资者。

目的是，降低公众投资不动产的门槛，并为投资人提供长期、稳定的投资手段。

从本质上来看，REITs 是集中小额资金进行不动产投资，其内在价值由底层资产产生的自由现金流决定。

公募 REITs作为上市交易、门槛较低的投资标的，价格也会受到各种交易因素的影响。因此REITs的市场价格会受到底层资产经营情况和二级市场交易情况共同影响。

国信证券认为，从首批公募 REITs底层资产优质且集中的特点看，初期“物”的重要性大于“人”。长期来看，随着 REITs产品逐渐“长大”，其持有的底层资产会越来越多，业态构成也会日趋复杂，基金管理人的重要性将逐渐凸显。

因为，从中长期看，底层资产的现金流并非毫无风险，宏观经济、行业变迁、运营管理等因素都会对底层资产的表现造成扰动，好的基金管理人可以通过主动管理，维护和提升资产价值。

同时，随着 REITs 产品逐渐“长大”，其持有的底层资产会越来越多，业态构成也会日趋复杂，单个原始权益人及其关联方对REITs 整体表现的影响会越来越小，而基金管理人的投资决策管理程序、基础设施领域投研水平等方面都将长期影响所管理 REITs产品的收益表现。基金管理人将逐渐占据产品“C 位”，并有望成为产品IP。 

（作者：李域 编辑：朱益民）

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