博时招商蛇口产业园REIT 6月21日深交所上市
2021年6月21日，首批公募基础设施公募REITs项目之一、粤港澳大湾区唯一一单产业园区公募REITs项目的“博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金”（产品代码180101；产品简称“蛇口产园”；以下简称“博时招商蛇口产业园REIT”）正式在深交所上市。
首批公募基础设施证券投资基金（REITs）的发行是近期资本市场的重要大事，受到资金竞相追捧。2021年6月1日， 博时招商蛇口产业园REIT成功完成发售！本次发售份额共计9.00亿份，共募集资金20.79亿元。
公告显示，博时招商蛇口产业园REIT的公众投资者有效认购申请确认比例约2.39%，网下投资者有效认购申请确认比例约5.94%。
无论是机构投资者，还是公众投资者，都非常认可博时招商蛇口产业园REIT。
那么，博时招商蛇口产业园REIT有何特点？为什么受到众多机构投资者和公众投资者的追捧？
项目摸底
投资人选择REITs产品时，最看重的是底层资产的资质是否足够好。
博时招商蛇口产业园REIT是粤港澳大湾区首单产业园区公募REITs，原始权益人为招商蛇口，博时基金担任基金管理人，博时资本担任计划管理人，招商创业担任基础设施项目运营方。
值得一提的是，博时招商蛇口产业园REIT是首批当中仅有的一家央企作为原始权益人的公募REITs，基础资产来自于招商蛇口，而招商蛇口的实际控制人来自于招商局，招商局是规模领先的央企之一，可以说博时招商蛇口产业园REIT原始权益人的资质很好。
博时招商蛇口产业园REIT的基础设施项目为万融大厦和万海大厦，可租赁面积分别为41,611平方米及52,646平方米，权属清晰，租户优质分散，历史运营情况优异。根据评估结果，万融大厦和万海大厦两个基础设施项目估值达25.28亿元。
两个基础设施项目均位于深圳市南山区蛇口网谷产业园，地处中国特色社会主义先行示范区、粤港澳大湾区及前海蛇口自贸区“三区叠加”的核心地带，曾荣获“国家首批双创示范基地及国家电子商务示范基地”“特区三十周年五个领域六十大项目”等称号，园区内配套设施完善，服务体系健全，产业聚集效应明显。蛇口网谷作为深圳“腾笼换鸟”的经典案例，实现了从传统工业区到引领片区发展的战略性新兴产业基地的转型升级，为城市更新、创新发展，提供了一份真实的“深圳样本”。
根据公告，博时招商蛇口产业园REIT的产品期限为50年，在符合有关基金分红的条件下，基金每年至少进行收益分配 1 次，每次收益分配的比例应不低于合并后基金年度可供分配金额的 90%。根据招募说明书公开披露信息，博时招商蛇口产业园REIT预计净现金流分派率及对应项目资本化率在同区位资产中具有较强的竞争优势。
此外，投资人关注REITs产品的另一个重点是，产品未来的想象空间和增值前景。
事实上，博时招商蛇口产业园REIT的区位优势比较有特色，位于深圳，随着未来境内公募REITs市场的逐步建设，凭借项目优质的资产地理区位以及丰富的运营经验，博时招商蛇口产业园REIT有不错的发展空间。
虽然目前博时招商蛇口产业园REIT首批只选取了位于深圳的蛇口厂旁边的网谷产业园里面的两栋楼，但招商蛇口园区资产储备雄厚，博时招商蛇口产业园REIT扩募很有潜力。
具体来看，根据产业发展不同阶段及规模，招商蛇口从产业创新孵化空间、特色产业园区、产业新城三个维度布局园区业务，拥有特色产业园区面积403万m2。招商蛇口注重资产的持续培育与新资源的持续获取，未来资产将不断扩大，有望实现REITs可持续发展。这意味着，未来招商蛇口产业园还是有很多资产可以陆续的通过公募的形式放到博时招商蛇口产业园REIT里，其想象空间很大。
业内认为，博时招商蛇口产业园REIT具备较好的长期投资价值。
投资人追捧
凭借优质的基础设施资产及极强的长期投资价值，博时招商蛇口产业园REIT受到投资人的热情追捧，发售期间广大投资者认购踊跃。
博时招商蛇口产业园REIT发售的基金份额总额为 9.00 亿份，由战略配售、网下发售、公众投资者发售三个部分组成。
6月2日，招商蛇口产业园REIT发布公告，“公众投资者有效认购申请实际确认比例为 2.394444%”。
总体来看，募集期间，公众投者的有效认购户数为282,913户，有效认购基金份额数量为39.46357043亿份。
值得一提的是，招商蛇口产业园REIT此次发行还启动了“回拨机制”，此前基金发行没有采用过“回拨机制”。
回拨机制启动前，招商蛇口产业园REIT原本拟于网下发售的基金份额数量为 2.25 亿份，拟向公众投资者发售的基金份额数量为 0.90 亿份。扣除向战略投资者配售部分后，该基金网下发售基金份额比例约为本次公开发售数量的 71.4%。
但最终由于公众投资者有效认购倍数较高，且网下投资者认购数量高于网下最低发售量，基金管理人和财务顾问决定启动回拨机制，将 0.045 亿份基金份额由网下回拨至向公众投资者发售。
回拨后，网下最终发售的基金份额数量为2.205亿份，向公众投资者最终发售的基金份额数量为0.945亿份。扣除向战略投资者配售部分后，招商蛇口产业园REIT网下发售基金份额比例为公开发售数量的70%。
同时，公告还显示，博时招商蛇口产业园REIT网下投资者有效认购申请确认比例为 5.944822%，事实上机构对博时招商蛇口产业园REIT的追捧早有端倪。
在5月25日的网下询价环节，51家网下投资者管理的116个配售对象参与了博时招商蛇口产业园REIT报价，拟认购数量总和为344,582万份，网下整体认购倍数15.31倍，投资者机构类型多元，涵盖大型保险机构、一线及国际证券公司、公募基金、国内一线私募基金、信托公司以及QFII。
询价期间，博时招商蛇口产业园REIT是首批9只公募REITs中认购倍数最高，达15.31倍，备受机构追捧。
5月31日，博时招商蛇口产业园REIT正式公开发售时，机构和散户爆发出很高的热情，显示博时招商蛇口产业园REIT受到高度认可。
事实上，除了受到来自于网下机构，以及网上公众的热情追捧之外，在此前的战略配售环节，机构对博时招商蛇口产业园REIT也是空前热情。
博时招商蛇口产业园REIT在原计划外部战略配售（不含原始权益人认购部分）预留30%额度情况下获得了近3倍超额认购，最终锁定战略投资者10余家，机构类型为保险资金、大型央企投资机构、知名产业投资基金以及券商自营和资管。
公募REITs存巨大空间
基础设施公募REITs作为我国金融创新改革的重要一步，是贯彻落实党中央、国务院关于防风险、去杠杆、稳投资、补短板决策部署的有效政策工具，对提升基础设施产业发展的质效、降低宏观杠杆率、丰富资本市场品种等具有重要意义，有利于更好发挥资本市场的枢纽作用、提升服务实体经济能力。
对于投资公募REITs，博时基金表示，公募REITs作为一种封闭式基金，投资的资产是一个有一定现金流的基础设施项目，以通过长期持有并提高基础设施项目的运营管理水平创造更高的现金流回报收益为主要目的。
对此，博时基金分析，公募REITs基础资产的现金流稳定性在项目承做阶段进行过审慎的评估，且由于产品设有强制分红机制，大概率是能够保持稳定的现金分红比例的。但是，也不排除REITs产品的基础资产在极端条件下存在未能达到分红条件的可能。
“投资者投资时应当慎重分析基础资产的具体情况，清晰理解风险收益特征后再行购买。”博时基金指出。
值得注意的是，由于REITs在我国发展的时间并不长，属于资本市场的新成员，不同于股票、债券及其他公募基金，基础设施公募REITs具有双重属性，投资者收益主要来源于期间分红收益和资产价值提升带来的份额价值增长收益。基础设施公募REITs设置上市首日30%和非上市首日10%的涨跌幅比例限制，据了解，目前博时招商蛇口产业园REIT已安排4家做市商提供流动性服务，为完善二级市场流动性机制提供助力。
理论来说，REITs的价格长期会围绕其内在价值波动，更加适合长期持有型的投资人。从海外经验来看公募REITs的换手率并不高，二级市场的流动性总体不如股票，投资者还须充分了解公募REITs产品结构和风险收益特征，树立长期投资、价值投资和理性投资理念，共同促进基础设施公募REITs市场长期健康发展。
（市场有风险，投资需谨慎。）
21世纪经济报道及其客户端所刊载内容的知识产权均属广东二十一世纪环球经济报社所有。未经书面授权，任何人不得以任何方式使用。详情或获取授权信息请点击此处。