楼市“贷款难”真相：额度分配与市场热度错配 全年交易增长或仍超10%

贝壳研究院6月30日发布的《2021年上半年市场报告》显示，上半年中国房地产市场整体保持快速增长，二手房市场交易量比去年下半年增长12%，新房交易额则创下2016年以来同期最高，重点二线城市及城市圈内二三线城市增长速度较快。

二手房交易量在今年前六个月划出上扬曲线。据贝壳研究院数据，2021年上半年重点50城二手房整体成交量同比增长约六成。与去年下半年相比，重点50城中超过60%的城市上半年二手房成交量实现增长，城市多为重点二线城市及长三角区域较发达的三线城市。其中福州、绍兴、合肥、苏州等成交量增速在40%以上，长沙、重庆、泉州、常州等17个城市增速在20%-40%之间。

另一方面，新房市场规模增长速度超过二手房。国家统计局数据显示，2021年1-5月全国商品住宅销售面积、销售额分别为5.97亿㎡、6.46万亿元，同比分别增长39.0%、56.5%，相比2019年同期分别增长22.6%、43.4%，绝对规模达到2016年以来历史同期最高。

年中放贷收紧是“惯例”

楼市向好直接传导至银行放贷侧。贝壳研究院报告显示，今年一季度，房地产市场热度较高，核心城市入学需求比往年更为强烈，二手房交易增长较快，也带动信贷扩张。央行公布的金融数据显示，一季度居民部门新增中长期贷款达到1.98万亿，规模创近10年同期历史新高。

目前，部分银行出现放款速度减慢情况。在杭州，有多位银行个贷经理表示房贷额度紧张，放款周期普遍延长至三、四个月。热点二线城市中，南京、郑州、重庆、武汉、杭州、合肥等城市出现了银行房贷业务收紧的现象：部分银行暂停了二手房贷款业务，甚至有银行暂停受理新房房贷业务。

在中原地产首席分析师张大伟看来，2021年中国楼市上半年行情甚佳，交易量同比大幅上涨，南方有些城市甚至翻倍，在这样的情况下贷款额度紧张实属正常。以往年经验来看，每年6月、12月是银行年中、年尾的清算和考核节点，贷款通常都会收紧，进入三季度陆续恢复，以实现对阶段性额度紧缩的拉平。

由于一季度使用了较大额度的信贷资源，到了半年考核时期，部分银行主动调整信贷投放速度，导致二季度部分城市出现了额度紧张的情况，市场端出现房贷利率提升、放款周期拉长等情况。

中原地产首席分析师张大伟认为，“综合来看，房贷其实没有收紧，居民户中长期贷款增加了34%，涨幅放在历史都算高的。但部分地区成交额上涨了50%以上，所以信贷更加的不够用了。过了上半年考核期后，下半年银行信贷投放额度及放款周期将逐步恢复常态，市场预计继续呈现量增价稳势头。”

信贷额度与楼市热度出现错配

对于银行出现延迟放款甚至停贷的现象，贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，二季度以来部分城市信贷额度紧张，原因是房地产贷款集中度管理下，金融信贷额度分配与房地产市场热度之间出现时间的错配，这会在短期影响市场交易节奏，但不会影响交易需求。

多家广州地区的银行表示，目前仍在正常受理贷款申请、放款，并不存在停贷。近日，中国银行广东分行对媒体回应称，目前一、二手房贷业务并未暂停，网上关于该行暂停房贷业务的相关报道均为不实消息。

张大伟称，这一轮房贷利率上涨和贷款紧缩本身不代表房地产市场调控。“部分地区小银行无法放贷的个案被放大了，其实房产信贷本来就不是小银行的主营业务，大行的情况更具代表意义。整体来看，很多地区的大行也只是放款周期拉长，真正影响比预期小。”

全年交易增长预计超10%

贝壳研究院报告指出，货币政策整体稳健下，房地产贷款总量不会失速下滑。今年1-5月，居民部门新增信贷规模达到3.7万亿，比2019年增长24%，新增居民中长期贷款增长29%左右，表明截止目前银行的信贷投放并未受到少数银行压降比例的影响。

2020年全年居民部门新增中长期贷款约6万亿。贝壳研究院认为，如果考虑信贷规模与名义经济增长速度相匹配，预计今年居民部门新增中长期贷款增长6%-8%，大概有6.4-6.5万亿左右的额度，去掉上半年3万亿左右的已使用额度，下半年还将有超过3万亿左右的信贷额度。即使今年居民部门新增中长期贷款额度与去年持平，下半年也有2.8万亿-3万亿的居民新增中长期贷款。细水长流下的信贷规模总量有保障。

合硕机构首席分析师郭毅也指出，归根结底，近期二手房限贷背后是短暂的、时点性的供需失衡，商业银行贷款额度不存在消耗殆尽，进入到停贷的状态。“现在大家可能过宽松的信贷状态的日子过得太久了，觉得正常就应该审批贷款之后一个月左右放贷，其实以前3-6个月才放贷的情况也经常出现”，郭毅表示。

过了上半年考核节点后，下半年银行信贷投放额度及放款周期将逐步恢复常态，市场交易规模将保持量增价稳的增长势头。“预计下半年二手房市场交易量增速放缓，全年新房、二手房交易规模比去年增长超过10%，市场规模超过25万亿。”许小乐称。

21世纪经济报道及其客户端所刊载内容的知识产权均属广东二十一世纪环球经济报社所有。未经书面授权，任何人不得以任何方式使用。详情或获取授权信息请点击此处。