想买高速公路当“包租婆”？可以，但请先听专家详解REITs知识要点
关珊 2021-07-02 15:38
主持：关珊（广东股市广播FM95.3《投资百事通》）
嘉宾：胡海滨（博时基金基础设施投资管理部基金经理）
作为重要的金融创新产品，公募REITs的诞生，对推动基础设施建设意义重大，对丰富资本市场投资品种，同样具有非同寻常的意义。《投资百事通》带您一起来认识REITs这个新产品。
关珊：公募REITs是借鉴国际成熟市场的经验来发展的一个新品种，就是不动产投资信托基金，是将不动产进行证券化所产生的一个品种。它会以封闭式基金的形式进行公开交易。而投资者进行投资，需要进行资产配置，对不同类型的基金进行选择。那么跟其他公募基金相对比的话，REITs有何异同？
胡海滨：REITs在中国落地是封闭式公募基金的形式，所以可能很多老基民就会把它当成是封闭式公募基金去买了。其实REITs虽然是用了封闭式公募基金的这个产品的壳，但它的内涵跟传统的公募基金区别是很大的。
第一，传统的公募基金都是先有一个投资策略，然后告诉大家谁是基金经理，这个基金经理历史的投资业绩怎么样，投资风格是什么，擅长投资的策略是什么。基民如果认可这个投资策略和这个投资基金经理的话，可能就会去认购这个公募基金的份额。但是您把钱投到公募基金以后，这个公募基金的基金经理把大家的钱投到哪些资产里去，比如是投到哪个股票哪个债券，包括股票和债券的投资比例分别是多少，这个你在认购之前大概率是不知道的，主要的是信任这个基金经理的主动管理能力。
但是REITs是不一样，REITs是倒过来的。它是基金公司先找到要投的标的，然后向广大的投资者介绍投资的理由，再由投资者决定是否愿意投标。这是REITs跟传统的公募基金相比最大的区别。
并且，传统公募基金的投资是充分分散化的，而REITs是先找到这个基础设施的标的资产，再通过设立公募基金的形式对外募集，投资标的相对集中，甚至是单一标的。这是从投资标的上来讲最大的不同。
正因为标的不一样，所以其实公募REITs跟其他的公募基金还有很多不一样的点。
比如REITs的封闭期特别长，首批REITs当中有的都已经到99年的这个时间范围。而且实际上，即使是写了99年，也不是说到99年的时候就可以赎回，因为在此期间REITs投资的资产是可以不断新增的，只要新增的资产没有到期，那按理来说这个REITs的封闭期就不会结束。
所以，如果大家买了REITs的话，要知道它基本上只有认购的阶段，中间的封闭期很长，是没有申购或者赎回机制的，你要退出的话，只能通过场内份额转让方式卖出。
第二，REITs是权益型的资产，就是这个基础设施未来的所有收益，正常扣完费用以后，都会给到投资人。但是相对来说，如果未来这个基础资产产生风险，比如说地震或者是洪水，那么即使是有保险赔，但是基础设施想重建也得花很长的时间很高的成本。类似这样的风险都是投资者要去分析和承担的。这也跟公募基金不一样，因为其他的公募基金基本上是没有这一类风险的。
第三，REITs的管理方式也有区别。传统的公募基金，在封闭期一般规模是不会再增加的。但是REITs不一样，它有一种扩募机制，很像股票的定向增发。什么意思呢？就是REITs在存续期的时候，我们还会去不断寻找优质的基础资产，然后通过增加现有份额，吸引新的资金，去把这个我们新找到的优质资产装到咱们现有的这个REITs里，这个过程中REITs的份额还会不断增加。也就是虽然它是一个封闭型的产品，但是它也是可以扩募的。
这个特点使它更像股票，就是首先你买了股票之后，你是不能把这只股票赎回的，你要退出的话，只能卖掉，REITs也是如此。第二，股票它也可以定增，在增发的过程中上市公司会告诉你，我增发来的资金是用于干什么的，如果你认可，你可以去参与定增。那跟REITs能扩募，这一点也特别像。
所以我经常跟投资人讲，大家尽量不要把REITs理解为公募基金，而可以把它理解为类似于股票的一个产品。因为REITs其实更像是把基础资产打包上市的一个产品。上市公司是把一个公司整体打造上市。这两个只是上市的主体，或者说产生收益的主体不一样，但是其实它的思路和这个产品设计的结构，上市的这种理念都是一样的。所以REITs的很多产品特性都跟股票是比较像的。
当然，REITs毕竟是封闭式的公募基金，所以它也有一些跟传统公募基金比较相似的点。
比如说，REITs也是要定期公布净值的，只是这个净值一般来说是半年公布一次，不像传统公募基金可能是每天或者每周公布净值。
第二个就是它虽然封闭期很长，但是定期的信息披露也是要执行的。
综合而言，REITs基本上公募的封闭式基金的产品壳，做的是基础资产IPO上市的事。
关珊：这个比喻非常生动，普通投资者比较容易听明白。所以，REITs跟普通的公募基金，跟我们过往所了解的公募基金是有很大区别的。
REITs的投资有很多标的，那么具体有哪些细分的类型，胡总也给我们科普一下。
胡海滨：海外的REITs类型主要分为权益型和债券型，国内REITs是坚持权益型的，所以目前来说还没有一个债券型的。
那国内的REITs要细分的话，可以根据基础资产的类别来分，具体来讲主要就分为两大类。
一类就是不动产类的。比如说首批9单REITs当中有3单产业园类的，有2单仓储物流类的，那这5单都属于不动产类。就是它的基础资产其实是具有产权证的，投资人在投资REITs的时候，你是真正的持有了一个资产的产权。
另外一类就是收益权类的。在首批上市的REITs里面，有两个是高速公路的收费权，一个是节能环保类的，一个是污水处理的收费权。这一类没有产权证，但是它有特许经营的这种收益权。
目前阶段可以把中国的公募REITs分成不动产类和收益权类这两大类。因为这个基础资产的类别有区别，所以从风险收益上，包括给大家的分红率上，都会有一些区别，需要投资人仔细甄别。
关珊：刚才您提到不同类型的REITs收益来源可能会不一样，那么具体REITs产品的主要收益来自哪里？
胡海滨：首先第一个，如果你长期持有的话，那您的收益就来自于这个公募REITs给您的分红。分红来自于哪里呢？就来自于基础资产产生的现金流的收益。
另外一个，因为公募REITs是一个场内交易的品种，所以对于投资者来讲，还可能会有资本利得。如果二级市场的交易价格往上涨，就像股票一样，那如果您把REITs份额直接在二级市场卖掉，能产生资本利得，也是直接的投资收益。
所以REITs它有点像价值股，这个分红的波动不大，还比较稳定。
如果二级市场价格涨了，你也可以直接卖出获利。所以收益主要来自于这两块。
关珊：对于它们的底层资产来说，这个收益又是来自哪里呢？
胡海滨：对于底层资产来讲，不同类别收益就不同。
特许经营权它是明确的会告诉你我的这个经营权有多少年的年限，比如说一条收费权还有20年的高速公路，那咱们的REITs就拥有这条高速公路未来20年每年产生的通行费，在扣除这个道路的养护等等直接成本以后，可供分配的金额基本上都是要归投资人所有的。那20年之后这个特许经营权就灭失了，你就不能再从这里收到钱了。所以特许经营权类的公募REITs的收益就来自于特许经营权期限之内所取得的这个现金流。
不动产类的REITs稍微有点区别。不动产类目前主要是产业园和仓储物流园这两类，都算大的产业园区。那产业园区的收益，第一，它每年会产生租金的收益，这就跟高速公路的特许经营权比较类似，就在这段时间之内，我们是可以不断取得这个金融的收入的。第二，这个产业园区有房子等物业，它每年有可能会有土地或者资产的增值，那这个增值的部分理论上都会体现在二级市场的交易价格里。举个例子，比如说有一个产业园，它在北京这么一个特别好的城市，而且区位优势又特别强，那如果周围的地价在上涨的情况之下，理论来说，投资人也会认为它持有的这个产业园的价值其实也在不断上涨，那这个时候二级市场的价格就会不断上升。所以，这是不动产类的REITs比较有想象力的一个点，也是它跟收益权类REITs最大的不同。
关珊：在REITs投资的底层资产里面，在海外其实国内也有发行一些REITs，在新加坡在中国香港上市有10多只REITs，持有了国内比较多的不动产物业，包括一些住宅、写字楼等等。之前国内的一些类REITs，（就是在目前这个公募REITs发行之前，有一些私募类型的REITs，并不是非常典型的，一般都会把它称为类REITs产品），已经累计发行超过200单，累计发行规模接近6000亿，持有的底层资产里面涉及写字楼、零售物业、酒店、公寓等等。在公募REITs里面有没有可能投资到房地产概念方面的不动产？
胡海滨：目前的政策还是不行的。因为现在的公募REITs还是处于试点阶段，去年4月30号中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，里面明确说了我们是三聚焦，其中聚焦的行业就是基础设施行业，尤其重点提到住宅和商业物业类都是不能作为目前试点阶段的REITs的基础资产。这其实体现了咱们国家坚持房住不炒的理念。
关珊：这个就是国内公募REITs在试点阶段的一大特色，这也是需要提醒投资人注意的。国内的公募REITs主要投资的还是以基础设施类为主，是支持我们国家的基础设施建设。在房住不炒的这个大的政策指引之下，房地产类的REITs暂时是不做发展。
刚才我们谈到了REITs的收益主要来自于它底层资产每年的现金流分红，以及作为封闭式基金上市交易的资本利得。那么我们除了关注收益之外，也要注意风险，要知道怎么样去规避风险？这个风险的程度是怎么样的？是不是自己可以承受的？这个是必须必须要考虑的。那么作为一个新产品，我们也非常关注REITs的风险主要体现在哪些方面？
胡海滨：刚才说了收益来自于两块，一个是现金流分红，一个是二级市场的价格上涨。那对应的风险其实也主要来自于这两块。
第一个风险就是分红可能不稳定。比如说我们预期每年能有这么高的一个分红，但是实际没有达到预期。为什么会没有达到预期呢？那咱们要关注这个底层资产，它的现金流的稳定性有两种情况会产生影响。
第一种就是资产是没有问题的，但是负责管理这个资产的资产运营方，他没有尽职尽责或者有一些工作的瑕疵，或者是有一些事件冲击，导致这个现金流没有达到预期。所以，运营管理团队的专业能力是很重要的。
第二种就是这个资产出了问题。这种一般都是意外的事情，比如说地震、火灾、洪水、台风等等自然灾害，导致资产受损。所以，一定要评估历史上可能发生这些自然灾害的概率到底有多大。
第二个风险来自于二级市场的价格波动。价格有上涨的话就有可能下跌。从海外经验来看，其实REITs的波动性还是比较大的，这个主要是因为海外的REITs主要以住宅商业不动产为主，预期收益比较高，波动因此也比较大。而国内REITs聚焦于基础设施，预期回报率不会有这么高，那风险也会低得多，价格的波动就不会像海外那么大。
从目前来看，我们觉得国内公募REITs的风险收益特征基本是介于股票和债券之间的。就是它的预期收益会低于股票，但是价格的波动性也是远低于股票的，而它的收益率预期会高于债券，但是价格的波动肯定也比债券要高一点。
关珊：对于投资REITs来说，投资人可能还会关心一个问题，它的费率构成怎么样？
胡海滨：这个其实不同单子不一样的。它不像传统公募基金，基本股票型的费率就是一个数，债券型的费率又就是一个数。REITs的费率会比较复杂。
第一，REITs一般都是固定加浮动的费率结构。固定部分就是一个基础的收费，一般来说都不会特别高。浮动部分主要是以每年能够产生多少现金流的分红作为基础来挂钩的。那固定加浮动其实是一个比较科学的收费方式，海外也比较经常采用这种收费结构。有浮动的话就会激励基金管理人，他们聘请的运营管理团队，通过自己的专业能力，尽量把能给投资人的分红做多。这样，一方面投资人拿到的分红更多，另一方面运营团队也能拿到更高的超额奖励。
第二，不同REITs的固定或者浮动的比例不一样，因为这里面涉及到第三方运营管理费的问题。首批的9单REITs都是公募基金，要再聘请一个运营管理方来做的资产管理，目前基本上都还是原来的资产所有者的运营管理团队，那公募基金要给这些团队付费。那有的REITs管理费是包含了这个服务费的，有的没有包含。已经包含的，运营管理费看起来就要高一些。如果不包含这个管理费，比如这个管理费有可能是在项目公司底层这块付了，那它在公募基金这一端收的管理费就会低一些。
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（作者：关珊 编辑：关珊）