北京“学区房信仰”正在碎裂

两天内，业主预期降了138万元，从1038万元降到900万元；三天前，买家想要违约，正在纠结40万元的定金要不要放弃，原业主可以接受再降价50万元；半地下室报价调低155万元……

北京西城区学位划片近日落定，余波却在荡漾，随着“投资神话”和“学位神话”被政策平衡，市场应声扰动。21世纪经济报道记者走访发现，被称为“顶级学区”的德胜片区，房价有了回调之势，月坛片区也笼罩在“毁约解套”的犹豫氛围中。

这场严控“炒作学区房”的行动其实早就落棋，方向也在去年就已明了，只是直到靴子真正落地，抱有侥幸心理的家长才看清现实。

2021年会成为学区房价值消解的元年吗？未来是“学区房不再”还是“从高峰变高原”？

除却变量，或许有一点不可否认，就是这场变革以摧枯拉朽之势瓦解了公众对学区房的幻想，打破“永不下跌”预期之后，教育公平也能更好实现。

在大城市，学位与房子，两者的关系几乎到了水乳交融的地步，并随着房价的上涨，牵引着每一户家庭的神经。每逢政策或市场的变化，都会带来家长们草木皆兵的敏感反应。北京学区房只是这种现象演绎到极致的写照。

“魔法”失灵之后

行业内流传着一份西城学区表，老牌牛小、传统优质校、直升校、名校分校、普通校各占据一种颜色，黑色字体的普通校就是传统说法里的“渣小”，西城排名前3的金融街、德胜、月坛学区（以下简称“金德月”）因为优质小学遍布，在这份表格中是妥妥的“顶级学区”。

北京学区最近引起舆论关注的，是那些在2020年7月31日之后购买了德胜、月坛学区房的家长们愿望落了空。

房产经纪人提供的一份统计表显示，本次“金德月”受影响最大，德胜、月坛片区的房源不仅无缘原本锚定的“牛小”，连片区内其他小学都火爆到无望，只能选择相邻学区的学校，“并且清一色都是‘渣小’”；金融街房源则是只剩下片区内素有“渣小”之称的两所小学可选，否则也是相邻学区普通小学的调剂可选。

回溯2020年4月30日，西城发布“多校划片”政策，就已明确自2020年7月31日后在西城区购房并取得房屋产权证书的家庭适龄子女申请入小学时，将不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。

不过中原地产首席分析师张大伟也指出：“这次的政策其实是无奈之举，的确学位不够了，并不是所有西城都731后出学区。”

多位“731”之前已经买好房子的家长反馈，因为顺位靠前的适龄儿童已经把本校的名额占满了，自家孩子只能接受调剂，调剂学校既有少量优质学校，也有多数普通小学。

总之，“金德月”学区家长以单价17万元甚至20万元买来的学区房，与周边单价13万元的房子有着一样的学位待遇，这一情况势必将重构房价。

学位排布效果之立竿见影和力度之巨，将一场早就该考虑的“抉择”呈上桌面。

心理拉锯战

“刚签约还没来得及过户的买家，都在考虑到底要不要毁约，尤其是孩子就在这一两年上学的。”德胜片区一位房产经纪人告诉记者，由于优质学位落空，加上担心后续房价下跌，部分买家考虑解约，但那些已经过户却买在了“731”之后的业主，则因为不满足两年限售规则，只能“望房兴叹”。

有位刚签约不到一周、孩子明年上学的买家，对40万元的定金放弃与否还没打定主意，原业主却因为连环交易无法等待更久，愿意再降价50万元寻找买主。

另一方面，房价的回调也体现在“去泡沫”上。原本报价1550万元的半地下室，面积129平米，一周内将报价调低了155万元，虽然单价依然高达10.8万元。如果除去学区的附加价值，这是北京所有地下室无法企及的价格。

合硕机构首席分析师郭毅分析表示，剥离学区属性，学区房的物理价值远比不上当下的价格，尤其一些老旧小区房源品质相对较差，这次房价下探势必会出现。

张大伟也表示，买顶级学区肯定危险，政策严格执行之下，“金德月”会跌一波。

不过房价的调整需要一个时间周期，绝大多数业主进入了观望状态。据上述经纪人透露，受传统旺季结束影响，4月份之后“金德月”学区房交易已经大幅减少，加之这次学位变化结果，最近更是没有成交。

多位经纪人预测，至少在一个月之后，慢慢出现成交，房价的盘整结果才会具体显现。

“金德月”的学区房进入了成交冷静期，更确切来讲是业主的心理拉锯期。

“如果往后几年上学的孩子少了，是不是就不用被调剂了？”部分家长在北京知名的家长交流社区里发起了这样的探讨。

场景重演。正如去年7月31日之后，部分家长抱着无谓期待——“片区内就没有差学校，多校划片也进不了差学校” 仍然冲在买房第一线，赌的就是政策不会严格执行。也是他们，将西城学区房成交拉升到火热状态。据记者了解，2020年11月德胜的学区房几乎出一套卖一套，同一套房甚至7、8个买家抢。

只是这一次，“禁止炒作学区房”的力度空前，追求“教育均衡”是未来方向。

关于未来适龄儿童数量与学位调剂的关系，张大伟的统计数据显示，未来三年入学的孩子数量将呈现井喷，尤其是2022年和2023年，比今年的数量有明显增长。

理论上来讲，优势学区房的溢出效应将会加剧，入学的不确定性也会增加。

不过张大伟也指出，教育不均衡依然存在，除非稀释优势教育资源，或者多增加优质资源，否则西城学区的价值依然存在。

郭毅补充到，原来优势学区房会出现明显调整的同时，预计整个学区“削峰填谷”，均好性特点反而会更明显。

再加三道“紧箍咒”

市场盘整、房价回调是各方综合作用的结果，除了点醒“鸡娃”家长，西城区监管层也对中介增加了约束。

7月4日上午西城区房管局组织辖区内链家、我爱我家、21世纪不动产、麦田、中原等主要房地产经纪机构召开工作会，再次重申“严禁炒作学区房”。

监管层对房产中介提出“三不”要求：不得以学区房为卖点发布房源；不接受价格明显高于市场价格的委托；从业人员不得参与炒作学区房的任何活动。下一步，将依据相关部门的处理结果和移转线索，对相关机构及人员进行严肃处理。

随后的7月6日，西城区房管局通报，北京我爱我家2名员工针对西城区教改政策发布煽动性信息，引发群体性聚集，涉嫌寻衅滋事，已被刑事拘留。

雷厉风行，令行禁止。

实际上，此前北京已经就学区房对中介机构设定了限制。21世纪经济报道记者了解到，至少是“金德月”片区，超过18万元单价的房源均不予显示，后台压下的房源，单价甚至超过20万元。但如果购房人要求，这些房源依然可以参与交易。“三道紧箍咒”发布之后，这类房源将如何处置，尚不得而知。

一个值得关注的点是，西城区去年发布“多校划片”政策后，有部分自媒体大V深度参与了购房人的片区选择，推荐月坛学区房。学位结果落地后，大V自己也表示始料未及，其在家长交流社区里的信誉，流失明显。

家长们的“学区房信仰”也在逐步松动，“高溢价就有高风险，没有稳赚不赔的买卖”、“老破小悬了”、“高压房贷是无法长时间承受，所以大概率是要回归价值的”等看法，在家长交流社区里获得了诸多点赞。

进入专题：学区房调查｜“追逐神话”与“魔法失灵”