深圳拟进一步加大住宅用地供应，或将试水商业用地改居住用地

2021年7月9日，深圳市规划和自然资源局发布消息称，为加大居住用地供应，按照市委市政府工作部署，市规划和自然资源局起草了《关于进一步加大居住用地供应的若干措施》（征求意见稿）。（下称“意见稿”）

意见稿指出，未来深圳将在国土空间总体规划中合理安排生产、生活、生态空间，在保障总体用地结构均衡的前提下，逐步提高居住和公共设施用地规模和比例，确保至2035年全市常住人口人均住房面积达到40平方米以上，年度居住用地供应量原则上不低于建设用地供应总量的30%。

本轮国土空间总体规划（草案）聚焦民生七有发展目标，提出通过“增总量、优布局、调结构、提品质”的策略，提供更高品质的居住空间，规划新增各类住房200万套以上，公共住房占比不低于新增住房总套数的60%。

需要留意的是，在这份意见稿中，还提到了如何优化居住用地结构布局。

其中指出，将通过国土空间规划传导机制将规划居住用地面积和建筑面积逐级传导至分区规划和法定图则，并优化城市更新、土地整备、旧住宅区改造等存量土地开发政策，调整用地结构，提高居住用地比例。适当提高都市核心区及各综合性服务中心地区居住用地比例。在保障产业空间量质齐升的前提下，推进二三产业用地混合利用，增加住房及公共配套设施供给，加快促进产城融合。

在意见稿中，强调了深圳商业办公供应相对过剩，需调整用地结构，控制商业类建筑，加大住宅供给。居住与办公混合可能导致大量超高层建筑出现，影响居住环境。为了保障城市风貌，需对居住、办公混合情形予以限制。同时，考虑到存量开发中商业类建筑回迁的需要，允许因回迁需要的项目规划为商住混合用地。

具体措施则是，对于原批准用途为居住的土地整备留用地，可提高开发强度，超批复规模部分可用于建设可售的公共住房。对于原批准用途为商业的土地整备留用地，可申请将部分或全部商业建筑面积调整为居住用途。

而在规划预调方面，则提出分类分批将储备土地中的发展备用地和商业用地等调整为居住用地。在不影响城市韧性前提下，可对不符合城市发展需求的各类控制线进行优化，释放用地潜力增加居住用地供给。

此外，意见稿还提出将加快城中村改造。其中要求，一是适度降低城中村改造项目计划申报门槛。允许以现状居住用地为主的城中村拆除重建改造项目的拆除范围内权属清晰的合法土地面积比例（以下简称合法用地比例）不足60%但不低于30%的，拆除范围内的历史违建可按规定申请简易处理。

二是，优化城中村改造项目规划容积核算规则。为进一步加快城中村改造进程，提升城中村居住品质，充分考虑城中村实际情况，在充分衔接《审查规定》第八条的基础上，提出城中村改造项目在综合考虑项目区位、住房回迁、项目可实施性等因素前提下，按照利益平衡的原则，可选择通过适用净拆建比校核系数确定规划容积，并优化了公共住房配建要求。

“一方面对于推动部分现状开发强度较高而确有改造必要的项目进行城市更新具有积极意义，将引导项目更多的配置住宅建筑面积加大住房供应，另一方面也将降低此类改造项目的商业建筑面积，促进项目建筑功能的优化调整，推动城中村改造效率与品质的双提升。”意见稿称。

（作者：吴抒颖 编辑：张伟贤）

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