楼市半年考：房价转为“稳中有落”
2021年上半年的房地产市场，经历了一场市场升温与调控“维稳”的双重变奏。
7月15日，国家统计局发布今年1-6月的楼市相关数据，今年上半年，全国商品房销售面积同比增长近三成，销售额同比增长近四成，继续刷新历史同期纪录。受此影响，房地产投资、开竣工、资金来源等指标继续保持不错的增速。
上半年的市场热度，是由去年年末的学区房升温而引发。到今年第二季度，部分城市因一二手房价格倒挂而出现非理性升温。此后，一系列调控政策推出，市场再度恢复平稳，房价也逐渐回归理性。
根据国家统计局的解读，今年6月，70大中城市房价涨幅由此前的“稳中有升”、“趋稳”，变为“稳中有落”。
在此过程中，市场预期也逐步回调。多数机构认为，随着信贷环境的收紧，房地产市场的预期正在回调，下半年的市场将继续趋于理性，房价涨幅有望继续收窄。
销售向好的三个原因
统计局的数据显示，今年上半年，商品房销售面积88635万平方米，同比增长27.7%；比2019年1—6月份增长17.0%，两年平均增长8.1%。商品房销售额92931亿元，增长38.9%；比2019年1—6月份增长31.4%，两年平均增长14.7%。
今年以来，房地产市场一直保持着交易热度，不仅月度交易规模明显高于往年同期，市场预期也颇为高涨。在部分东部城市，消费者一度出现恐慌性入市，并引发市场乱象。整个上半年，房地产销售创同期历史新高。
中原地产指出，有三个原因促成这一现象：第一，信贷整体宽松，2021年1-6月，居民户中长期信贷数据刷新历史纪录。第二，因一二手房价倒挂，部分城市出现了“打新潮”，刺激了市场需求。第三，疫情后，购房需求集中释放，加之海外投资锐减，资金回流，使市场需求进一步累积。
分区域来看，东部和中部地区仍是热度最高的区域，上半年销售面积增速均超过30%，销售金额增速均超过40%。西部地区和东北地区的销售面积增速均在20%以下。
销售向好，也使得其他指标保持较好的增速。今年上半年，全国房地产开发投资72179亿元，同比增长15.0%，近两年平均增长8.2%。房屋施工面积和开竣工面积均保持正增长。
多数机构认为，投资端的热度不减，与热点城市的“两集中”供地政策有关。从今年4月开始，22个热点城市先后实施土地集中公告和集中出让，并对整体土地市场的热度带来刺激。按照现有的开发周期，首批土地有望在年内形成销售业绩，因此开发商的拿地和投资热情颇高，这既刺激了新开工、投资两项指标的提升，也有望支撑下半年的销售。
多数机构认为，全年来看，今年房地产销售规模很可能再度创下历史新高，并有望向20万亿的规模发起冲击。
在资金端，上半年房地产开发企业到位资金102898亿元，同比增长23.5%。其中，受销售向好的影响，“定金及预收款”增幅高达49.7%。
从“趋稳”到“稳中有落”
虽然上半年交易热度颇高，但为维持市场稳定，调控政策也在不断落地。
据中原地产的统计，今年上半年，监管层和各地出台的楼市调控政策达到286次，其中以住建部约谈、整顿中介、限制二手房定价、经营贷、土地供应、鼓励租赁、打击炒作学区房为主。
6月是政策发布的最密集阶段。贝壳研究院统计显示，6月无锡、天津、青岛、广州、海南、北京、哈尔滨、长春、南昌、苏州、南宁、成都、深圳、湖州、绍兴共15城发布20次房产调控政策。
与此同时，在各种原因影响下，信贷环境也有所收紧。前述机构监测的72城房贷利率显示，6月首套房贷款利率为5.52%，二套房贷款利率为5.77%，分别较1月上浮23和21个基点；6月72城房贷平均放款周期为50天，较5月延长2天。
这些政策不仅对销售起到了一定的抑制作用，也开始影响到市场预期。按照贝壳研究院首席市场分析师许小乐的观点，市场整体预期正在回调，购房者的热情已经有所下降。
因此，临近年中之时，市场终于趋于平稳。具体体现在，虽然交易量仍维持高位，但房价涨幅明显收窄。
统计局发布的另一组数据显示，今年6月，一线城市新房价格环比上涨0.7%，涨幅与上月相同，二、三线城市新房价格环比分别上涨0.5%和0.3%，涨幅均回落0.1个百分点。二手房价格方面，各能级城市维持持平和微涨状态。
从国家统计局对房价的解读中，不难看出变化的趋势。今年一季度，70大中城市价格涨幅还处于“有升有降”的状态。到第二季度，涨幅分别为“稳中有升”、“趋稳”和“稳中有落”。
华东某上市房企相关负责人向21世纪经济报道表示，各项调控政策带来的资金压力，加上“限价令”的限制，涨价空间基本被堵死，相反，上半年已有不少企业实施降价促销。如果资金链继续承压，“以价换量”的情况还会继续。
许小乐认为，这种情况应是大概率事件。一方面，政策环境仍然从紧，局部新房市场热度较高的城市可能收紧调控，如调整二手房指导价等。另一方面，信贷环境收紧，预计整体预期还将进一步回调。他表示，预计市场将进一步趋于理性，后期房价整体涨幅也会继续收窄。
（作者：张敏 编辑：包芳鸣）
21世纪经济报道及其客户端所刊载内容的知识产权均属广东二十一世纪环球经济报社所有。未经书面授权，任何人不得以任何方式使用。详情或获取授权信息请点击此处。