卖资产、引战投或者降价卖房,“三道红线”下房企花式降负债

地产吴抒颖 2021-07-20 22:59

能卖就卖,见好就收。

7月21日,21世纪经济报道地产课题组发布了研究报告——《告别地产红利 强化管理风控——“三条红线”与“两集中”下的投资策略》。针对房企“三道红线”优化路径,报告分析认为,房企在降低负债水平、优化财务指标的方面,主要是通过两个端口进行优化。一端是增加经营性现金流,另一端是将股东权益资金做大。

针对债务结构的优化,报告中也给出建议,具体包括:1.减少拿地;2.出让部分重资产;3.以价换量加速卖房;4.引入战投进行股权融资;5.分拆优质资产上市等。

从多数房企目前优化债务结构的方式来看,多数都在积极践行以上几点。例如,红档、橙档和黄档的房企拿地规模则都有不同程度的缩减。其中,红档房企恒大、富力基本上少在公开市场拿地,其他多元化拿地渠道也相对乏力;而佳兆业、中南置地、金科等房企,则通过合作开发在保持规模适度发展的同时,减少支出。

此外,在出让部分重资产方面,多数踩线房企也不遗余力。例如,恒大就公开表示将出售旗下的办公楼等重资产;去年富力也将旗下的产业园转让予黑石。对于资金链十分紧张的房企,也可通过出让在售或者未售项目的开发权,例如泰禾去年将多个项目的股权转让予世茂,今年蓝光也将部分项目出让予万科。

实际上,对于房地产企业来说,卖房所获取的实际上是没有成本且能够带来正向现金流的资金。在房企降杠杆的过程中,通过加速卖房也能够迅速地降低杠杆水平,因此对于高杠杆的房企来说,举行相应的促销活动也有必要,这有助于回款也有助于减轻债务压力。

在引入战投、股权融资方面,A股对上市房企股权融资处于严厉管控状态,因此股权融资通常在港股上市的房企应用较多。去年在港交所上市的房企中,恒大、世茂、龙湖、旭辉以及富力等进行了相应的配股动作。不过虽然多数债务面不乐观的房企都有引入战投的打算,但由于房企多数资产与债务结构都相对复杂,目前成功引入战投的企业寥寥。

在上述方式之外,分拆上市是增厚资产行之有效的举措。从去年以来,不少房地产企业通过分拆旗下的物业板块成功实现优化财务指标的目的,也由此引发了一轮物业公司上市潮。

其中,恒大、融创、华润置地等龙头房企已经分拆成功,而海伦堡等中小型房企也有相应的计划。物业板块之外,园林、文旅等板块也是房企叩开资本市场的秘钥。其中,雅居乐在分拆雅生活服务上市之后,雅城科创也在IPO的过程中,奥园旗下也有文旅板块在申请登录港交所的过程中。

(作者:吴抒颖 编辑:李清宇)

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