“两集中”规则面面观：限地价成标配，创新尝试“出王炸”

房地产行业的发展逻辑发生了根本变化。

土地作为房企的“生命线”，土地供应在“两集中”政策下，呈现出“稳市场”的趋势，重重规则为房企划定了“行为准则”。

7月21日，21世纪经济报道地产课题组发布报告——《告别地产红利 强化管理风控——“三条红线”与“两集中”下的投资策略》，剖析房地产行业在“三道红线”以及“集中供地”之下的发展观，并对房企、金融机构、购房者、政策制定者给出了详尽的建议。

报告梳理了22 个重点城市首批集中供地计划的相关细节，其中，复杂的土拍规则值得关注，限制条件多，监管部门稳市场的意图十分明显。

限地价是标配。报告数据显示，所有出让住宅用地中71%设定了土地价格上限，“限地价+控房价+竞配建/竞自持”的规则搭配是多数城市的选择，以达到控制土地溢价率、控制房价的目的。

触顶摇号。广州、无锡、南京、郑州、长沙、合肥与福州实施触及价格上限后，通过摇号确定买家的规则。

杜绝马甲。上海、无锡、南京、苏州等多个城市发文，禁止一家主体以两个及以上“马甲”公司拍地。

限期缴纳土地款。重庆虽然在价格上未有明确限制，但规定部分地块竞拍的溢价率若超过50%，企业需在一个半月内缴清全额土地款。

配建项目多样。在住宅用地中配建其他性质产品，也是常见的规则。北京在不少地块中提出“竞政府持有共有产权份额”。武汉在多数地块出让公告里标明基础配建、保障房、产业引入等需求，条件较严，定向性明显，对房企的项目运营能力要求高。

因区施策。厦门、南京与重庆等城市对不同区域实施差异化拍地规则，旨在合理分配土地资源、降低特定区域市场热度。如厦门岛内市场火热，因此实施“限地价+控房价+竞自持”的拍地规则，岛外则是“限地价+竞自持”。

除此之外，首批集中供地也作出了诸多先锋探索，进一步精细化调控，也为后期土地集中供应的策略调整提供了样本。

北京在首轮土拍中提出了“竞高标准商品住宅建设方案”，在控制房价的同时对项目建成房屋质量也提供了一定的保证。

上海实施一次性报价，即设置地块起始价、中止价和最高报价。最高报价一般限定为起始价的1.1 倍（一般情况下溢价率最高为10%），报价低于中止价时，为价高者得；若高于中止价，进入一次性书面报价环节。一次书面报价不得超过最高报价，并以最接近一次书面报价平均价的为土地确定竞得者。

这些创新性拍地规则，除了能有效控制溢价率，达到稳地价效果，且由于进入一次性报价后不是价高者得，因此对房企的地块测算能力尤为考验，同时有效实现公平竞争，避免土地成交过于集中在个别房企。

（作者：孔海丽 编辑：李清宇）

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