“物业第一股”彩生活又有新动作。

7月26日，花样年控股及彩生活联合公布，正考虑寻求将其商业及综合混合用途的物业管理业务及商业营运服务业务拆分，并于联交所主板单独上市。

公告称，彩生活和花样年将旗下商业物业和混合用途物业分拆出来，打包进一家新公司，然后独立上市。

如果这一计划顺利实施，在彩生活之外，花样年将再造另一个物业管理上市平台。这一次分拆打包的背景是，彩生活近年来由于业绩承压、规模发力陷于市值低迷困境，因此彩生活董事长潘军不得不蓄力出招，再造一个受到资本青睐的资本平台。

商管业务相较于住宅服务，的确是相对被看好的赛道。然而，正如彩生活走向低落是源于基础服务质量不佳影响到资源的获取能力进而对业绩带来冲击，商管业务的门槛更高，对服务品质、服务范畴的理解也需要更深，这是潘军必须攻克的难关，否则，新的平台也不过是复制彩生活的老路而已。

低迷估值

回顾彩生活的发展历程，上市之初，它一度收获了许多关注。2014年，彩生活作为花样年的分拆物业公司在香港上市，被誉为“物业第一股”。彼时，彩生活可谓是资本市场的宠儿，上市仅三天彩生活市值涨至55.6亿港元，超过母公司花样年的52.4亿港元。

得到市场的认可，花样年对彩生活未来的市值自然是信心满满。2015年花样年集团主席潘军表示，彩生活的市值将在3到5年之后实现千亿目标。同时在这一年，彩生活的股价达到了顶峰，2015年4月13日，彩生活收盘价10.91港元/股，对应市值158.74亿港元。

然而，少年成名的彩生活最终还是高开低走。在经历了几年高光时刻之后，彩生活营收与股价均呈下滑趋势。

2020年，彩生活总收益由38.45亿元减少6.5%至35.96亿元、整体毛利12.08亿元，降10.9%、毛利率33.6%，相对2019年下降1.7个百分点。从年初至今，彩生活股价下跌了18.8%，截至7月27日收盘，报收每股2.65港元，总市值仅为39.42亿港元，市盈率仅为6.61倍。

在潘军看来，彩生活的问题正是在于过于注重线上而忽略了服务质量。“彩生活有一段时间大量精力在线上服务方面，某种程度上忽略了线下物业管理和服务，造成客户满意度下降，增长速度有所放缓。”

针对这一问题，彩生活并非没有做出调整。

2019年年底彩生活进行了高管团队的大换血，曾经主张转型做互联网平台的行政总裁唐学斌退出核心经营管理团队，接替唐学斌的是执行董事陈新禹以及行政总裁黄玮，市场彼时分析认为，黄玮有着高端物业服务的经历，他或许能够在提升服务质量方面为彩生活提供正面的帮助。

2020年初，调整后的彩生活继续喊话夯实线下基础业务，同时积极同互联网公司合作，实行线上线下并举的发展模式。

这一转变也没有能够让彩生活从低迷中走出。在今年的业绩会上，潘军总结到，“彩生活应该是全行业收并购最多的，在上市前就完成了85家公司的并购。”但是有量无质的规模增长并无法有效实现盈利增长。潘军表示，未来将通过精细化管理来实现优质地管面积增长。

更重要的是，此时的市场相比7年前已发生了翻天覆地的变化。2020年以来，虽资本资金加速流向物业服务，但因为行业迎来上市热潮，市场马太效应加剧，面对众多行业新秀的竞争，老大哥彩生活始终未能摆脱估值低迷的困境。

重建赛道

终于，在努力无果之后，潘军行动了。

实际上，彩生活今年以来在商管领域动作不断。自5月8日至今2个半月的时间里，彩生活先后退出了13家冠名商业管理服务的企业，将股权均转给了关联公司深圳市花漾乐商业服务有限公司。

这样的动作，很难不让人猜测是在为商管上市打包资产做准备。与此同时，近期花样年与绿地控股在商业领域合作频繁。

本月初，花样年与绿地控股共同发布公告称，绿地拟将全资子公司上海绿闵物业管理有限公司100%股权转让给花样年下属子公司，交易对价为12.6亿元。

公告中指出，此次交易完成后的5年期间（2021-2026年）中，绿地将委聘花样年下属的绿闵物业作为战略优先级商业物业管理服务提供商，并每年向其交付不少于500万平方米的商业相关物业建筑面积以作管理，期内合共不少于2500万平方米。

在本次合作后，花样年称此项收购不仅可以扩大公司的物业管理业务，还能为公司提供稳定项目来源。

熟悉情况的人士告诉21世纪经济报道记者，商业物业管理和住宅物业管理各项管理措施、标准均为不同，将两者分拆有利于实施更专业化管理，在激烈的物企市场中提升自身的竞争力。

不过，热衷于迎合资本的潘军，或许有更多的打算。一个可见的事实是，从去年以来上市的带有商管性质的物业服务企业，其估值或者利润率表现，都要比以纯住宅为主的物业企业表现更优。因此，花样年、彩生活联合分拆商管服务独立上市，也或许正是为了给资本市场讲另外一个足够吸引的故事，这正是潘军所擅长的。

不过，商管服务是专业度很高的生意，目前龙头物业企业例如万物云等，都有成熟度很高的商业管理板块正在运作。

因此，尽管潘军看到了商管的价值，但是目前花样年旗下的商管板块无论是品牌知名度或者是专业能力，在行业之中的知名度都还有待建设，在赛道已经逐渐拥挤的背景下，如何造出一个值得信赖的平台，也是其上市之前及之后，需要特别关注的方面。想法有了，剩下的，就看实干的效果了。

(作者：吴抒颖,实习记者陈燕曼 编辑：李清宇）