城市更新不得大拆大建！释放什么信号？

文|凯风

大拆大建，戛然而止？

近日，住建部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知(征求意见稿)明确，实施城市更新行动要严控大拆大建大搬迁，不大规模、短时间拆迁城中村等城市连片旧区，导致住房租赁市场供需失衡。

这意味着，狂飙突进式的城市更新大概率要放缓了，而借助大规模旧改推高房价、房租的传统玩法，已经不合时宜了。

楼市调控，终于从房地产市场，覆盖到了旧改市场。

一个旨在全面管控楼市的调控格局即将形成。

01

大拆大建的问题有多大？

这份文件对此直言不讳：

在城市更新推进过程中，出现继续沿用过度房地产化的开发建设方式，大拆大建，急功近利的倾向，有些地方出现随意拆除老建筑、征迁居民、砍伐老树、变相抬高房价、提高生活成本，产生新的城市问题。

历史曾经多次证明，任何一次大拆大建，都容易导致房价、房租暴涨，带来新的问题。

道理很简单。大拆大建之下，原有的存量住房被拆除，而新建的房子快则2-3年、慢则5年以上才能交房，供求出现期限错配，自然导致房价、房租蠢蠢欲动。

同时，大拆大建固然会带来一些“钉子户”，但更多的原住民都成了“一夜暴富”的对象，这些释放出的购买力，则会带动房价的上涨。

这一逻辑，在几年前三四线城市的棚改货币化中体现得淋漓尽致，这一次部分城市的大拆大建也不例外。

尤其对于一些超大特大城市来说，城中村本来就是潜在的“低成本生活区”，在深圳等地，有一半人都住在城中村。

如果城中村被集中拆迁，所有旧村一股脑被纳入改造范围，那么房价、房租的上涨就是难以避免的。

当然，从中长期来看，城市更新则能为城市带来新的住房增量，从而在一定程度上起到平抑房价的作用。

这些效果，可能要到3-5年之后才能体现，而当下的刚需群体，却不得不面临房价大涨的现实。

02

严控大拆大建，要求有多严？

其一，不得大规模、短时间拆除城中村。同时，住房租金年度涨幅不超过5%。

根据文件，不大规模、短时间拆迁城中村等城市连片旧区，导致住房租赁市场供需失衡，加剧新市民、低收入困难群众租房困难。

房租与房价决定机制不同，房价易涨难跌，而房租下跌则司空见惯。原因在于，房租更多受制于居民收入水平，收入不涨，房租也难以大涨。

然而，有一种情况例外，如果租房市场受到垄断（如长租公寓无限扩张），或者短期供给锐减（如大拆大建），那么房租价格也会出现暴涨之势。

所以，限制大规模、短时间拆除城中村，无疑是有针对性的。

其二，严控大规模拆除、大规模增建，旧改的范围和规模都要受到限制了。

根据新规，老城区更新单元（片区）或项目内，原则上拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%，拆建比不宜大于2。

一个20%，一个2，对城市更新的边界做了严格约束，势必严重压缩城市更新的利润空间。

其三，老城区更多是微改造，老旧小区将告别大拆大建模式。

文件提出，保持老城格局尺度。不破坏传统格局和街巷肌理，不随意拉直拓宽道路，禁止修大马路、建大广场。

对于老城区，大拆大建一直都是主流选择。过去固然有个别案例，但未来一定会受到严格控制。

老城区的改造，必然是以微更新为主。正如文件所言，

鼓励采用绣花功夫，对旧居住区、旧厂区、旧商业区等进行修补、织补式更新，合理控制建筑高度，最大限度保留老城区具有特色的空间格局和肌理”。

事实上，这一轮城市老旧小区改造，基本上走的也是“微更新”的模式，以水电线路改造、光纤入户、加装电梯、改建停车场、加建卫生设施教育设施为主，不涉及拆迁改造，不涉及征地补偿。 

没有大拆大建，自然也不会刺激房地产市场。

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城市更新，为何要防止大拆大建？

大拆大建是典型的房地产过度开发模式，能短期刺激GDP，但也遗留无数问题。

大拆大建对GDP的支撑，主要来自于房地产投资和基建投资的疯狂飙升，这些投资大多数转化成了GDP中的“投资”，从而成为房地产依赖的重要来源之一。

大拆大建，还能带来相当大的土地财政收入。在整个大拆大建的链条里，原住民获得一部分财富，开发商获得了一部分开发收益，而地方政府则拿走了土地收益。

这是过去“旧改”的常规玩法，但这一轮的城市更新有所不同。

城市更新，要的是不只是简单的拆迁改造，而是与历史保护、产业升级、提高城市活力、打造经济新增长极结合起来，这就超出了传统的开发思维。

有没有产业导入，能不能改变居民生活，会不会增加公共空间，能不能带来投资驱动之外的新增长极？

这是考验新一轮城市更新的关键所在，也是对“大拆大建”模式的有力纠偏。

（作者：国民经略 ）

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