地产新青年｜合景悠活孔健楠：构筑更高发展壁垒，实现高质量增长

21世纪经济报道记者吴抒颖 实习生陈燕曼 广州报道

在群雄竞起的物管行业，传统的发展思维和模式已经无法应对当下以及未来激烈的市场竞争。物管公司必须不断寻求突破，打破固有模式、布局多元业态，才能在大变革的浪潮中生存下来。

无论是现在或者将来，规模扩张仍然是许多物管公司寻求发展的必经之路。但若仅靠收并购、忽略内生的增长动力，规模推高也可能是一把双刃剑。因而，物管公司唯有兼顾好运营的精与细，才能通过规模扩张实现效益提升，在百花齐放的竞争格局下突围而出。

在一众物管企业中，合景悠活作为一家多业态的物管及商管企业，在物业服务和商业运营领域颇有心得。从去年上市以来，合景悠活连续落地多宗利落的大额收并购，除了在规模上更进一步，运营管理能力的提升更是可圈可点，值得市场关注。

这家来自粤港澳大湾区物管企业的发展蓝图是未来除了商业之外，能够逐步承载社交、文化、艺术、公共服务等城市功能，致力于成为“全业态智慧服务运营商”。而合景悠活将如何落实发展理念，其竞争优势何在，正是我们想要研究和分析的着力点。

物业管理行业的根本，在于服务能力、在于管理能力，合景悠活的变革思路，正是基于这两点展开。在这一次与合景悠活执行董事兼行政总裁孔健楠的对话中，我们也能够看到，在外拓和收并购上，合景悠活的自律和自省；更可以看到，科技化赋能对传统行业的颠覆与改变。

扩张之路

21世纪经济报道（下称“21世纪”）：目前合景悠活的在管面积中第三方的比例已经达到了85%，未来的增长计划是否还是依靠收并购？在这个过程中如何实现多方资源有效整合？公司未来的规模和区域布局计划是什么？

孔健楠：上市至今，有赖于公司优质的品牌效应以及积极的外拓和收并购策略，公司运营规模得以跨越式提升。今年上半年公司成功收购上海申勤，同时市场拓展也按计划顺利开展，年底预计在管面积将达到2亿平米。未来两年，公司预计在管面积每年增长40%以上。

未来，公司在关注优质标的的同时，第三方占比的部分会持续增加，尤其是招投标的部分。上半年，通过对组织架构、人员培训及激励政策的进一步优化，公司的对外拓展指标超预期完成，在公建及商业的轻资产等领域都成绩斐然。

随着规模的增长，公司将努力实现跨业态、多板块的资源共享及联动机制。合景泰富集团未来持续交付的品质物业管理面积及多元化商业运营项目是公司进一步发展的动力之一，逐步释放的城市更新项目也将带来更多的业务及服务触点。

目前公司已实现全业态的全国布局，服务范围覆盖全国17个省份、超100个城市，项目数量超过1500个。未来将重点深耕大湾区、长三角、中西部及环渤海四大经济区。在商业物业及商业运营方面，公司已在一、二线城市核心地段成功打造10个中高端商场及37个写字楼项目，筹备在未来3年开业26个商场及9个写字楼，并大力拓展轻资产运营项目。

21世纪：收并购是合景悠活目前进行规模扩张的重要方式，那么在公司拓展的标的选择上，合景悠活主要是基于什么考量？

孔健楠：在标的的选择策略上，公司强调有质量的收并购和拓展，十分注重收并购及拓展标的所在细分领域的行业准入门槛、收入稳定性及品牌稀缺性，以及对公司在业态和业务等各方面的补充及协同作用。

例如此前收购的润通物业在大湾区的医院、学校类公建服务领域具有丰富的经验和专业的服务体系，并打造了专业的技术系统；雪松智联则在物管领域拥有住宅、公建、商业等多种业态，旗下拥有广州庆德、湖南华庭、上海银湾以及北京高腾等多个强品牌并实现了全国布局；上海申勤物业是长三角地区公建项目的领先企业之一，其以机关物业为焦点，通过渠道深耕和管理模式复制向公众物业、学校物业等类型辐射。

上述收购有助于公司补足短板，提升其在物管行业多元化、多业态的服务能力，实现全国布局；同时，也将为其在行业竞争中构筑更高的壁垒，提供发展的动力。

运营之道

21世纪：近年来，合景悠活致力于布局多维业务，这是基于什么样的考量？

孔健楠：通过多年的内生发展及大力外拓收并购，合景悠活已实现多元化的品牌矩阵及全业态覆盖，形成了住宅、购物中心、写字楼、酒店、文旅、学校、医院、公建、产业园的全业态布局。

合景悠活全业态的布局定位，有助于充分发挥公司的资源、人才等优势，各业态之间互相导流，在区域和业务上充分发挥协同效应，满足客户的不同需求，通过业务开源、成本集约，较大程度上保障公司的利润空间和盈利能力。

全业态布局的经验及优质的客户群体，是公司开展增值业务的坚实基础。物业增值服务市场尚处于发展初期，未来业务场景和商业模式的突破都将带来巨大的潜力，合景悠活已提前布局，围绕美居、家政服务、社区团购、租售代理等方面开展增值服务，也能够提高客户体验及品牌粘性。

21世纪：商业运营与管理是资本市场当前十分看重的能力。合景悠活是如何提升和保持这一板块的发展动力的？

孔健楠：目前在商业运营及管理上，公司提供预售管理、物业管理、商业营运及其他增值服务。在这方面，公司有着多年的经验，收获了各界的肯定。

首先，得益于一二线核心城市布局、优秀的地理位置和高品质、高质量的资产，合景悠活母公司拥有得天独厚的商业及办公区位，项目具有独特性。以写字楼运营为例，其在广州等城市核心区位的极强运营能力，成功吸引了高质量的世界500强企业租户进驻并实现高溢价率、高出租率、强品牌。

除此之外，母公司拥有成熟的产品线，且针对每个产品线都会有相应的定位和标杆项目。例如购物中心运营方面，公司针对不同消费人群及项目情况，已成功打造了“悠方”、“摩方”、“悠方天地”三个自有品牌及“彩立方”的轻资产输出品牌。

最后，母公司依靠多元业态以及因地制宜的精细运营能力，打造了城市级别的名片项目。例如成都的交子商圈，便是一种“Mall焕力”体现的鲜活样板。

这些都是我们的资源所在。

21世纪：技术升级和科技赋能是许多物业公司现在和未来的着力点。在这一方面，合景悠活是否有培养相应的能力？

孔健楠：多年来，公司专注于科技赋能，以数字化运营降本增效。通过大运营中心规范化管理，增加决策执行效率，实现资源共享、降本增效和服务体验提升；通过大服务中心为城市公司与项目赋能，提供良好的人力、法务、财务及数字化技术等配套服务和支持；通过将数字化运营系统嫁接导入至公司收并购的企业平台，实现科技赋能并提升其运营效率及盈利空间。

目前公司的核心系统以自主研发为主，部分专项服务会寻找市面上最优秀的服务供应商，例如公司与IBM公司合作开发了人力等数字化平台等；同时，公司收购企业雪松智联旗下的松云科技也拥有高新技术企业资质，这有助于公司充分挖掘成员企业各自的优势，在科技上形成合力，实现降本增效。