价格下调至少10%才能成交？深圳楼市量价齐跌已成定局

21世纪经济报道记者 吴抒颖 深圳报道

深圳房地产市场温度骤降。

今年以来，在全国“房住不炒”的基调下，深圳持续出台相关政策整治房地产市场，实现房地产市场平稳向好。通报“深房理”案件结果、大学区改革以及教师交流制度、严查信贷资金等等，都表示深圳正在成为“楼市调控示范区”。

一套组合拳打下来，就连价格最为坚挺的学位房，也热度不再。

8月2日上午，位于百花片区的长城大厦法拍房因无人报价，最终遭遇流拍。这样的例子在如今的深圳已非偶然，近日，深圳太古城南区一套顶级装修2居室在阿里拍卖上同样无人问津，以流拍收尾。

“目前市场观望情绪加重，主要受宏观调控影响，加之深圳又推行大学区征集意见方案，普遍都看空下半年的市场行情。”深圳南山区一名房产中介告诉21世纪经济报道记者。

调控持续深入

深圳是中国内地近年来经济发展最为快速的城市之一，随之而来的便是楼市的火爆。据乐有家数据，在2010年-2019年间，深圳房价总体涨幅178%。

在这样的背景下，深圳开始出手对楼市进行调控。

今年2月，深圳首次出台“二手房指导价”政策，并发布3595个住宅小区二手住房成交参考价格。在这一政策出台后，深圳多家银行也陆续跟进，将房贷与二手房指导价挂钩。

此后，深圳在楼市调控方面频加筹码。7月31日，深圳发布《深圳经济特区社会建设条例（草案征求意见稿）》，提出推行大学区招生和办学管理模式、建立义务教育学校教师交流制度，再次对学区房进行调控。据乐有家监控数据显示，7月深圳六大名校片区成交均价同比下跌5%。

多管齐下，深圳二手房成交量开始持续下跌。

据贝壳数据统计显示，7月深圳二手房成交仅2557套，创近17个月新低，同比下跌81%，这种情况已经持续了四个月。而在2020年深圳楼市最火爆的时候，二手房的月成交套数基本都在8000套左右。

楼市冷风频吹，深圳调控依然还在不断“打补丁”。8月7日，深圳住建局公众号发布《深圳严查信贷资金违规流入房地产领域》，表明深圳再次出手；除此之外，深圳也开始对中介行业进行整顿。

另外，7月30日，被称为深圳社会建设领域“基本法”的《深圳经济特区社会建设条例（草案征求意见稿）》公开征求意见。其中，公共教育方面提出：“市、区教育部门应当推行大学区招生和办学管理模式，建立义务教育学校教师交流制度，健全优质教育资源共建共享机制。”

这一消息一出，深圳学区房也开始松动。据乐有家数据，在深圳6大重点学校片区中，百花片区下调价格的房源最多，占比32%；而7月底，6大名校附近房源的成交均价首次出现负增长，同比下跌5%。

“接下来深圳的调控政策只会继续收紧不会放松，直到实现‘房住不炒’的目标。” 美联物业深莞惠董事总经理江少杰对21世纪经济报道记者表示，作为先行示范区，深圳在房地产调控方面的方法跟力度都是领先于全国的。

楼市气温骤降

在多项调控政策的接连打击下，深圳楼市交易已经逐步回归理性。

“目前整个市场处在一个胶着状态，供需的两端在进行强烈的博弈，市场的需求方一直在观望等待，希望价格能够有所下跌。”中国城市经济专家委员会副主任宋丁在接受21世纪经济报道记者采访时表示。

随着深圳二手房成交量的持续下跌，其价格走势也开始掉头。国家统计局数据显示，5月深圳二手住宅价格环比下跌0.1%，6月环比下跌0.56%，7月环比下跌0.4%。

“二手房成交基本以价换量，基本上要下调10%才能成交，下半年量价齐跌已成定局。”一名福田区的地产中介人员陈林告诉21世纪经济报道记者，除此之外，新房热度也已经出现降温。

深圳市住建局数据显示，2021年7月深圳市新建商品房成交4474套，成交面积为38.55万平方米，同比下降15.83%；其中新建商品住宅成交3028套，成交面积为28.75万平方米，同比下降17.48%。

“目前政府的调控没有任何放松的迹象，因此市场低迷的态势还会持续一段时间”。宋丁指出，九月份和十月份这个时间窗里整个楼价会有所松动，在这种情况下，观望已久的刚需客会开始进场，因此成交量可能或有提升。

从地产中介的出走也能窥探出楼市的冷暖。深房中协统计数据显示，截至6月底，全市实名登记的中介从业人员共45458人，而2020年底有47840人，也就是说，半年时间内深圳累计近2400名中介人员离开房地产行业。

二手交易低迷、新房降温、中介出走......种种迹象都表明深圳楼市的调控措施已经起到降温作用。在这种背景下，购房者自然也没有往常的焦虑。“我自己的预判是至少两三年，深圳楼市都不会有太大的变化。孩子刚出生，我也没那么着急，就慢慢看。”一名深圳500强企业的IT工作者指出。

“下半年深圳市场成交量会持续处于低迷态势，普通住宅的价格会开始慢慢往下走。”江少杰对21世纪经济报道记者分析称，学区房方面，目前来看，深圳的做法与其他城市略有差别，是在慢慢扩大学区，因此学区房概念会淡化，但是不会消失。“未来学区房的价格会有所回落，但总体上会处于一个平衡的状态。”