21世纪经济报道记者 唐韶葵 上海报道 处于爬坡期的正荣地产(06158.HK，简称“正荣”)，面临更多可能性。8月23日，正荣举办2021年中期业绩线上发布会。今年上半年，正荣地产实现了合约销售、收入和盈利的全面增长，上半年合约销售金额823亿元（人民币，下同），完成全年目标的54.9%；营业收入160亿元，同比增长10%；净利润15亿元，同比增长18%；归母净利润12.0亿元，同比增长33.1%。
同时，公司净负债率降至57.2%，继续处于稳健水平；流动性指标保持良好，现金对短债比维持在2.2倍，处于业内中上水平。
值得一提的是，正荣今年上半年综合融资成本降至6.35%，其中美元债的新发行成本大幅下降60个基点。从2018年融资成本上升到7.5%开始，正荣便开始关注自身财务结构的发展。近三年来，正荣融资成本从7.5%下调到6.5%，再到6.23%。过去半年，正荣“三道红线”不断优化，年内有望达标。其中基础预售款的资产负债率进一步减少到72.4%，正荣管理层表示力争今年年底达到70%以内。
执行董事、董事会主席兼行政总裁黄仙枝认为，“稳地价、稳房价、稳预期”是政策的主基调，在“三条红线”等各种房地产政策影响下，房地产市场总体依然面临不少的挑战，在行业变局的时候，经营效率和投资对象是影响周转的关键因素，而品质则是保证市场的重中之重。
多渠道优化财务结构
为了“三道红线”达标，正荣在优化财务结构上做了不少铺垫。今年以来，正荣多次把握市场窗口，共发行17亿美元等值债券，成本最高7.1%左右，同时置换了13亿美元等值债券，被置换的美元债成本在8%以上，通过债务置换节省利息开支，也促进了融资成本的进一步下降。
正荣执行董事、副总裁兼财务总监陈伟健透露，正荣通过多渠道持续优化资产负债表。截至2021年6月底，正荣总资产为2503亿，总权益人民币470亿，通过加速销售回款手头现金增加到人民币445亿元。
过去两年，新增土储比较多由正荣并表，而且大部分已经进入开发阶段，因此正荣总有息负债增加6%到713亿，合约负债同时也大幅增长31.3%到800亿，可以确保公司未来两年的结转收入。在表外，正荣为联合经营项目提供的财务担保约31亿，应占表外现金达到24亿，表外净负债7亿，这样的杠杆水平不算高。
在信用指标优化方面，正荣持续严控负债，短债比进一步减少到28.5%，未来可以继续保持良好的信用指标；中期期末的净负债率减少7.5个百分点到57.2%。流动性继续良性发展。
在优化资本结构方面，正荣将银行贷款比例提高到59%，成本比较高、期限比较短的非标已经减少到5%，境外美元债占总体30%。
增加长债比例方面，正荣上半年成功发了两笔期限为5年和5.5年的美元债，是公司年期最长的债券，在期末一年到期的债务一共为203亿，其中银行贷款130.5亿，将通过销售回款进行偿还。境内非银贷款减少到18.8亿，主要通过境内银行通道安排债务置换。境内公司债11.5亿，将在9月份可赎回，且已经提前在7月份发行新的公司债。一年内到期的境外债券为42.6亿，并在8月20日完成赎回2.3亿美元。此外，下半年正荣只有一只2亿美元债会在11月到期，公司考虑以自有的资金偿还或者选择其他的融资方案。
营收增长可期
2021年，正荣地产合约销售目标不低于1500亿元，上半年的合约销售金额达到了823亿元，同比增长47%。半年时间已经完成年度目标的54.9%，随着下半年比较多的新盘推出，预计可以顺利完成全年既定目标。
正荣地产董事会副主席刘伟亮透露，正荣投资对拿地采取“加强周期研究与产品品质更高要求”的策略。
刘伟亮指出，第一批集中供地土地虽有放量，但地价也有所提升，起拍价、配建条件比如“竞自持”等潜在因素均推高地价。据透露，正荣在首次集中供地中出手较早，研判及时，在合适的城市拿到比较优质的土地，对后续开发有较好保障。截至2021年6月30日，正荣地产一共持有230个项目，土地储备2930万平方米，总货值约人民币5,100亿，可支撑两年半开发使用，其中一二线城市占比高达82%，权益比56%。为了不沉淀大量资金，正荣拟开放与小房企、平台型机构的合作机会。
据正荣执行董事兼常务副总裁李洋透露，在控制工程成本方面，正荣覆盖率达到92%，工程节点达成率将近100%，供货达成率113%。
从投资拿地到运营管控，陈伟健透露，今年上半年房地产业务结转实现10%的增长，一共157.6亿，长三角占35%，海峡西岸占37%，中西部也有个别项目集中交付，达到26%。目前正荣账上还有800亿合约负债，部分会在下半年交付结转。管理层预计下半年的收入结转会比上半年大幅增加。在联合经营项目结转方面，上半年来自联合经营项目结转收入为88亿元，正荣应占的权益收入为人民币20亿。预计联合经营项目结转也会集中在下半年。联合经营在明年还是会有比较多的结转收入，还有利润贡献。
(作者：唐韶葵 编辑：李清宇）