“现金流为王”，美的置业力争明年全面绿档

21世纪经济报道记者 吴抒颖 实习生杨静怡 广州报道

8月26日上午，美的置业召开了2021年中期业绩发布会。

美的置业今年上半年录得不错成绩。据年中报，报告期内，美的置业期内营收约330.39亿元，同比增长约57.8%；对应毛利68.38亿元，同比增长23.8%，毛利率为20.7%；利润30.02亿元，同比增长27.5%；股东应占净利润22.53亿元，同比增长11.2%。

业绩会上，美的置业执行董事兼高级副总裁王全辉分析认为，业绩增长的主要原因，是美的置业长期坚持城市升级和区域深耕战略及利润导向的经营策略。

如果从美的置业的土地储备质量来看，今年上半年其城市布局战略有积极的变化，高能级城市土储占比显著提升。今年上半年，美的置业在19个城市新增土地储备，新增总建筑面积440万平方米，新增强三线及以上城市拿地占比87%，新增沪苏、浙闽、珠三角区域总建筑面积占比65%，同期新增提升10%。

债务结构上，美的置业虽仍踩一道红线，但是净负债率处于行业低位，现金短债比也十分合理。今年上半年，美的置业净负债率58.2%，现金短债比2.21，扣预资产负债率74.7%，三道红线踩中一条，但净负债率和现金短债比在房企中都处于较稳健水平。

美的置业董事局主席、执行董事兼总裁郝恒乐称，美的置业坚持现金流为王，做强内生增长的基本策略。截至 2021 年 6 月 30 日，美的置业现金余额 321 亿元。“美的置业今年将继续按照权益‘拿地金额不超过权益销售额的40%’的策略进行拿地，重点是加大销售回款，加大销售的周转率，确保现金流安全健康。美的置业将管控负债增长，力争三道红线明年转绿。”

王全辉在发布会上也强调，“下半年将在重点深耕地区加快供货节奏与库存去化速度，其他区域加快库存去化的力度与速度，加快周转。”

由于今年监管收紧，各地房贷政策也都有不同程度的变化，许多房企的回款率都因此受到了冲击，美的置业也不例外。今年上半年，美的置业回款率从去年同期的92%下降到了87.5%，成交量也受到一定的影响。王全辉认为，“这些只是暂时的政策，相信政府将会根据未来市场的变化，作出相应调整。这些政策调整能够防止地产泡沫化，建立长效机制，促进房地产行业长期健康发展，防止出现大起大落。因此对房地产市场仍看好。”

在这个财报季，许多房企都提出了未来将“以销定产”，美的置业也有相应的规划。王全辉表示，“由于监测到7月、8月成交量出现一些下降，因此将会对9月、10月旺季的数据做动态监测，根据情况调整下半年策略。也会对公司三年策略规划进行滚动复盘，依据市场变化做出动态调整。”

关于目前房地产行业底层逻辑的变化，郝恒乐认为，“房地产行业本质是制造业，需要用制造业的逻辑去经营。行业毛利空间相对固定，能否精细化运营、实现合理毛利需要看企业自身的经营能力。制造业逻辑就是高度重视客户研究、深度挖掘客户需求、高度重视产品功能体验以及后端服务，整个开发过程都需要不断地进行提升与改善，运用科技赋能与数字化手段提升公司运营效率，达到精细化管理。美的的基因、优势正是在于能够按照制造业逻辑进行房地产经营。”

美的置业这份财报受到投资者的看好，截至2021年8月26日收盘，美的置业报15.02港元/股，逆市涨4.02%，总市值为185.40亿港元。