降负债、调结构、建生态，金科股份交出“新五年战略”首份高质量答卷
年初，金科股份董事会完成换届，周达升任公司董事长、杨程钧升任总裁。正是这个以“年轻一代”为核心的管理层，正在帮助金科股份快速适应行业变化，实现公司的稳健发展……
8月27日晚间，金科股份发布半年报，当期公司实现营业收入439.73亿元，同比增长45.1%；实现净利润48.66亿元，同比增长14.26%。
这放在“三道红线”、“政府集中供地”等行业调控政策密集发布的背景下，属实不易。
其背后是公司经营策略作出的及时调整，即“一稳二降三提升”，以稳定发展为目标，通过降低负债、降低库存，实现盈利能力、核心竞争力和资产运营能力的三提升。
效果很显著。一方面，公司收入规模实现了稳健增长，收入结构得到持续优化，另一方面公司回款率、货币资金余额和净负债率等指标不断向好，公司“三道红线”监测指标持续满足“绿档”。
这无疑为金科股份实现新五年高质量发展战略，打下了坚实基础。
行稳致远，压减有息负债160亿元
走的远，先要走的稳，尤其是在楼市调控的背景下。
“在需求端，调控持续趋紧，但需求依然保持韧性，人口结构的多维度变化正推动着房地产消费需求呈现结构性红利；在供给端，调控不断升级，三道红线和贷款集中度管理抑制行业过度加杠杆冲动。”金科股份半年报总结称。
有机会，但是防控风险更为重要。
对此金科股份有着清醒的认识，并通过抢抓经营性现金回款、主动调整融资规模等方式，使得公司财务结构持续优化。
半年报显示，金科股份实现销售回款约997亿元，回款比例高达97%。截至6月末，公司货币资金余额达370亿元，同比增长0.73%，货币资金余额对短期有息负债覆盖更为充裕。
而为了实现更好的发展质量，保持合理的杠杆水平，上半年公司也在主动调整有息负债规模，有息负债不断下降。
数据显示，2020年6月末，金科股份有息负债为1106.05亿元，至2020年末降至976.64亿元，到今年6月末已经降至941.44亿元，同比压降规模超160亿元。
在压缩整体负债规模的同时，金科股份还通过调整期限结构的方式，来保障自身的流动性安全。
仅以短期负债为例，上半年公司一年内到期有息负债为268以元，占比降至28.47%。
得益于“稳定发展”目标的确立和上述负债结构的调整，金科股份“三道红线”监测指标持续满足“绿档”。其中，净负债率降至77.08%，扣除合同负债后资产负债率降至 69.55%，现金短债比达到1.38。
今年4月7日，国际三大评级机构之一标普宣布，将金科股份的信用评级由B+/展望稳定提升至BB-/展望稳定。金科股份成为极少数能够跳过展望调整，而直接晋升评级的地产企业。公司最初于2019年首次获评标普评级B+/展望稳定。本次评级提升，标普认为，主要基于金科股份业务评分提升、杠杆降低显著。
至此，公司主体信用等级稳步提高，境内主流评级机构均给予AAA级，标普国际评级由B+跳级提高至BB-，穆迪国际评级由B1 展望稳定提高至B1展望正面。
近6成新增土储来自多元拿地，可售资源持续优化
求稳，不意味着不发展，而是更有质量的发展。
上半年，金科股份地产主业便实现销售金额约1025亿元，同比增长18%，同期销售面积1005万平方米，同比提升17%，这成为了带动上市公司收入、利润等经营指标稳步增长。
半年报数据显示，公司实现营业收入439.73亿元，同比增长45.1%；实现净利润48.66亿元，同比增长14.26%。
要知道，楼市调控背景下，当期金科股份销售均价仅微增1.05%，所以带动公司收入增长的核心在于量，而非价的提升。
更为值得关注的是，金科股份地产主业也在不断优化升级，对此公司总结为“去库存、调结构、降分销、抓回款。”
一个鲜明的特点，就是公司销售、拿地两端作出的明显调整。
半年报显示，金科股份在华东、重庆、西南（不含重庆）、华中、华南地区销售金额占比分别达到43%、20%、12%、11%、8%。
同期，公司来自新一线城市的销售金额占比接近40%，来自二线、三线城市的销售金额占比分别为25%和17%。
新一线城市、二线城市合计销售占比达65%，显示出金科股份销售端布局的日趋合理。
这一趋势将继续保持，公司在拿地方面同样呈现出城市能级不断提升的特征。
在上半年新增的计容建筑面积835万平方米土地中，二三线（含新一线）城市占比达到93%，公司可售资源得到进一步优化。
其背后，需要强大的土地获取能力作为支撑，尤其是在集中供地政策变化的环境下，这一能力愈发重要。
金科股份给出的解决方案是，加大收并购、一二级联动、产业拿地等多元化方式进行土地储备。
而就上半年表现来看，公司拿地方式也呈现更趋多元化，拿地能力显著提升的特点。
半年报显示，当期公司通过“地产+商业”、“地产+产业”、收并购等方式获取的土地计容建筑面积达到472万平方米，占比57%。
加之新增土地储备主要集中在新一线及二线城市，可售资源亦分布于此，有效覆盖公司长期高质量发展所需。
截至6月末，金科股份总可售资源约7311万平方米。其中，重庆占比进一步下降至23.69%，华东、西南（不含重庆）、华中、华南、华北占比分别为20.94%、18.30%、17.81%、9.22%、5.27%。
可售资源的分布，与经济发展及行业趋势更为契合。
“四位一体”战略快速推进，构建永续经营生态圈
降负债、调结构是打基础，企业更长远的发展则有赖于企业的内生式增长。
金科股份给出的解决方案是“四位一体、生态协同”发展战略，即精耕地产主业，做强智慧服务，做优科技产业，做实商旅康养，在此基础上进一步整合产业链生态圈。
上半年，公司在精耕地产主业的同时，着力打造和提高自身的“地产+”竞争能力。
智慧服务的载体为港股上市公司金科服务，该公司凭借行业领先的好口碑和强劲的市场拓展能力，上半年营收、利润实现了“双80”式的增长。
更为重要的是，金科服务还高起点步入城市服务赛道，不断拓展自身服务场景。
夯实传统物管业务之余，进一步拓展至商业楼宇、产业园区、旅游景区、物流园区、医院单位等多个不同业态。
科技产业方面，金科股份则以产业园为突破口，构建起产业综合运营服务体系，如上半年便有济宁、固安两个产业园区顺利落地。报告期内，科技产业新增开发运营面积超百万平方米，投资撬动效应较为明显，可持续发展后劲充足。
仅以金科固安智慧科技城为例，该项目总投资15.6亿元，总税收将近1亿元，园区全部建成后预计引进企业330余家，项目以电子信息、智能制造、新型显示、新材料等产业为主导。
金科产业，现已进入重庆、四川、湖南、山东、山西、江苏、河北等14省22个城市，累计运营管理项目28个，累计开发运营面积超 1300 万平方米。
商旅康养方面，公司则明确了三大商业产品线，金科中心是新一代的城市综合体、金科·爱琴海是新一代的购物中心、金·WALK是未来服务型的社区商业中心，以此重塑金科商业IP。
上半年，公司完成了重庆、昆明、慈溪三个购物中心“金科·爱琴海”的品牌落位，同时金科首个大型综合体项目——金科中心建成并逐步投入运营。
其中，金科中心位于重庆市两江新区，建筑面积近50万平方米，项目包含五星酒店、5A甲级办公、商业三大板块。
上述项目的密集落地，显示出金科股份“四位一体、生态协同”战略正在快速推进，这使得公司持续经营能力得到增强的同时，也为公司实现“新五年高质量发展战略”目标打下了坚实基础。
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