第一批集中供地过半不赚钱？第二批释放利润空间与“摇号”双管齐下

8月底，杭州官方重新发布第二批集中出让土地公告。

根据公告，第二批土地共31宗约2873亩，总建筑面积约466万平方米，总起价约629亿元，计划于10月12日-13日出让。同一时间段，成都、南京也修改了第二次集中供地土拍的规则，三个城市有一个共同点，就是土拍溢价率天花板设在15%以下，成都大多数地块在9%-11%。南京在溢价率触顶之后，将采取“摇号+预售条件提高”，对商品住宅预售条件提高至完成住宅部分投资额的50%。

实际上，据自然资源部规定，当地块溢价率达到上限后，可通过3种方式确定竞买人，南京、杭州选择了线下摇号。此外，三个城市在合作开发、竞买资格等方面均有不同程度的严控，但杭州在部分地块（尤其是竞品质地块）起拍价略有下调。

杭州土拍新规，相对南京等城市仍有调控空间。比如南京不仅规定所有地块都要竞品质，而且还规定拿地6个月内不能上市等。

“每家测算不同，至少过去20%现在15%，比原来多5个点总有的。”杭州一家房企认为，第二次集中供地给开发商留出了利润空间。另一家在杭州首次集中供地中大举出手的房企相关人士向21世纪经济报道记者透露，还有兴趣参与第二次集中供地，但要拼运气了。房企们有一个共识，就是杭州首次集中供地中，融信143.2亿买7幅土地的情况将不会再现，除非开发商敢于冒险，又有足够家底，去拼竞品质地块。

除了一线城市，目前已官宣调整第二次集中供地的城市南京、苏州、成都、天津、沈阳、青岛、济南等城市，这些二三线城市的共同点是：大幅降低拿地成本和门槛。

然而，近期中报业绩集中发布期间，各家房企管理层在业绩会上表达的观点很明确，谨慎看待第二次集中供地。

土拍游戏规则改变：首轮集中供地多半不赚钱？

杭州第二轮集中供地新规一出，业内人士都认为，相当于政府对土地也进行了“限价”。查资金来源、严控马甲公司参与等等手段多次在土地市场调控中出现，房企拿地和普通人买房越来越像了，如今更要通过摇号决定（达到封顶溢价后）。

虽然这次土拍新规降低了溢价率，部分地块起拍价略有下调，但房企的利润依然十分有限。特别是竞品质地块，未来即便起拍价拿地，也可能面临亏损的情况。而且现房销售，时间成本和风险系数依然很大；40％的投销比红线也挡住了部分房企，这些房企连“上车”的资格都没有。

这也表明土拍对房企的资质要求越来越高。但据2021年中报业绩发布会释放的信息来看，不少头部房企认为，第一轮集中供地中，除了一些特别的城市，基本上22城大部分土地地价都有不同程度上涨。某头部房企在一场投资者会议上透露公司研究，首批次集中供地土地中，有接近60%是不赚钱的，甚至这里面还有比较多可能是亏本的。这或许就是各地调整土拍新规之后呈现出一个降地价的局面的原因。

比如杭州第二次集中供地试点的10宗竞品质地块，虽然有部分地块下调了起拍价，但由于要现房销售，账仍然很难算平。开发商不怕净利润率低（1%都能接受），但最怕没有回款，没有现金流。降杠杆背景下，融资成本变得难以承受。有房企测算后表示，即便零溢价拿下竞品质地块，一样会面临亏损。

实际上，杭州第二次集中供地的调整力度，也有些低于业内人士预期。比如，呼声较高的增加土地供应规模，并没有出现；预想中的起拍价下调，也没有大面积出现。进入9月以来，杭州正经历一波红盘潮，又将出现一批中签率极低的楼盘，房企将很快收获现金流。此时，杭州等地的第二批集中供地定在国庆后；间隔一个多月，房企正好有钱拿地。

起家于浙江诸暨的祥生控股集团执行董事兼行政总裁陈弘倪指出，今年上半年4-6月份有22个重点城市已经完成了第一轮集中供地，祥生都有积极参与，并且获取了部分优质土地，尤其是在浙江省。同时面对下半年的政策变化，祥生还会积极研究政策本身以及土地项目本身的合理性，然后做出相应规划。

旭辉董事长林中有一个新发现：第一次的集中供地以后，整个行业的合作紧密度有所加强了。他因此做了一个决策，第二批集中供地政策有所优化以后，要持续提升旭辉的并表率，提高在所有联合运营项目当中的股权比例，未来3年或者4年左右，林中希望把旭辉的并表比和权益比提升到70%左右。

土地投资多元化：房企拍地低预期

此前在第一轮集中供地中，不少头部房企鲜少拿地，面对第二轮集中供地，它们同样坚持自己的拿地节奏。比如世茂。就在8月30日的中报业绩会上，世茂控股董事局副主席、总裁许世坛表示，22城外世茂也拿了不少地。

据透露，通过合作拿地，世茂2021年上半年总共拿了超过200亿权益的土地，就在7、8月土地价格有所回调，世茂追加了100亿的投资。换言之，2021年以来，世茂土地投资在300亿左右。

万科对土地市场的预判一向走在行业前列。万科总裁祝九胜指出，土地市场的供应端确实呈现一些多元化的特征，比如说各种渠道都有，首先双集中是一种新的方式，然后大家可能也注意到项目层面并购也是一种方式。

一个事实是，过去三年，万科在项目层面的收并购已占整个开发业务投资额近40%。

越来越多头部房企投资在拿地方式上钻研，世茂则走出了一条特色路径。许世坛认为，现在的调控不鼓励炒作，不鼓励非理性；比较鼓励自主，比较鼓励谨慎型的投资。“当然第二轮供地已经限制了溢价率，但是也有一些新的管理办法我们都在积极研究，如果下半年看到有好的机会，因为我们的现金还是可以的，也是可以谨慎投资，但是肯定不可能去拍一些贵的地。”许世坛透露。

纵观全国，今年上半年土地的成交面积同比下降了11%，量缩价涨，房企的利润空间被压缩。21世纪经济报道记者通过梳理中报数据获悉，从房企上半年的投资表现来看，不少房企积极开辟多元化的拿地模式。

比如金科2021年中报披露，上半年从公开市场招拍挂获取项目的占比也下降至43%，通过“地产+商业”“地产+产业”收并购、一二级联动等方式，获取项目的占比大幅提升至57%。

值得关注的是，即便是对于集中供地的城市依赖性并不是特别高的中梁地产，也在首轮集中供地中的成都、苏州等地出手好几幅地块。中梁首席财务官游思嘉透露，一般在集中供地城市的项目，因为限价，中梁不一定会做并表，但其表示，未来会观察现在的政策的一些进展，符合预期就出手。

绿地香港董事局主席兼行政总裁陈军指出，第二次集中供地的规则调整，表明压力已经在不同层级上传递：从金融机构到房企，从房企到地方政府。消费者的预期也在改变，从房地产行业本身层面上来讲，其实从整个经济大环境，对医疗、教育、资本在大面积的动作的整治过程当中，使得整个社会购买力正在发生大幅变化。他认为，整体的调控思路到底是不是会进一步的深化，还是随着很多企业出现了承兑的危机之后会有所缓和？目前还有待观察，给行业也出了一个很好的题目，所以今年下半年的整体投资，绿地香港不为完成计划而完成，而是要根据市场的调整状况，选择合适的投资机会。

作为中小房企企业主，三盛控股董事会主席林荣滨也认为，集中供地目的是为了把地价限下来，但是从第一次供地的情况来看效果不太好，所以第二次集中供地才按下了暂停键；现在第二批供地发生了非常多政策的变化，更倾向于有品质和各方面给房地产留下一定的空间，这个对房地产行业整体是一件好事。据其透露，三盛地产投资拿地遵循“4-3-3”的投资逻辑，即40%是勾地，30%是收并购，30%招拍挂的投资方向，包括今年上半年有85万平方米基本上都是通过勾地的模式达成。

（作者：唐韶葵 编辑：张伟贤）

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