仲量联行:中国办公需求向头部城市聚集 阿里等行业巨头每年房地产成本超50亿元

地产孔海丽 2021-09-08 18:42

当下分化明显,未来走向精细化管理。

21世纪经济报道记者孔海丽 北京报道

“中国4座一线城市的办公楼总供应缺口高达3000万平方米以上,但从另一个角度来说,全国经济总量前50大城市中,已有17个城市的办公楼处于‘供应过剩’状态。”9月7日,仲量联行发布了《2021中国办公楼市场白皮书》,仲量联行大中华区研究部总监黄志辉表示,中国各地办公楼市场差异巨大,办公需求向头部城市聚集,部分城市出现供应过剩现象,未来进一步开发的空间已经较为有限。

黄志辉分析认为,随着中国经济持续向高质量发展转型,商业地产也需要转向集约性资源投入和精细化管理,与新动能加速协同,适配产业实际需求。

通过对全国所有直辖市、省会城市以及超过70%的地级市的宏观经济和商业地产数据进行整合梳理,仲量联行发现,中国头部城市的办公楼市场已跻身全球领先地位,而“长尾”区间则仍处于早期发展阶段。受经济、社会、人口等宏观因素影响,按照体量和租金水平,中国办公楼发展可分为起步期、建设期、发展期、成熟期。目前仅北上广深4个一线城市处于成熟期,而70%的中国内地城市仍处于起步期。

在租金和体量方面,中国内地仅有北上广深等4座一线城市的甲乙级办公楼市场规模超过1000万平方米,六成以上的内地城市办公楼体量尚不足50万平方米,相当于每座城市里只有5至8栋现代标准化的办公楼宇。与一线城市租金高于5元/平方米/天相比,超过30%的城市办公楼日均租金低于1元/平方米。从全球范围来看,除北京名列世界第三,上海排名第14之外,其他内地城市的租金水平都排在全球50名之后。

而通过选取2005至2020年的数据进行比对分析,白皮书发现中国内地GDP排名前30城市第三产业增加值每增长一亿元人民币,会推动优质办公楼市场需求增加547平方米。其中深圳第三产业增长对于办公楼市场需求的拉动最为强劲,一亿元人民币的增长带来1672平方米的办公楼使用需求。除一线城市外,其他拉动力较强的城市则多为经济实力雄厚,大型企业扩张需求稳健的济南、西安、成都等省会城市。

基于这样的分析,仲量联行也测算出了各城市办公楼市场的理论需求上限。北京和上海甲乙级办公楼的潜在需求均在4000万平方米左右,广州和深圳则在2000万平方米上下,成都、南京和杭州等城市需求上限也超过了700万平方米,经济总量排名前十城市的潜在需求总量则超过其他200多座城市的需求潜力总和,体现出中国办公楼市场需求向头部城市聚集的特征。

仲量联行研究表明,中国经济总量前50大城市已建成办公楼的总体量,距离潜在需求上限仍有超过6000万平方米的差距,4座一线城市的总供应缺口高达3000万平方米以上,中国办公楼市场的整体供应端还有20%左右的增长空间。

“双循环”发展格局下,大量企业着眼于庞大的中国国内市场,迫切希望在三四线城市谋篇布局。根据仲量联行的统计,过去两年,全国前十大头部TMT企业的新扩租面积合计超过150万平方米。从城市层面看,至少有80家全国性企业已经在100多座城市设立了办公地点或者在短期内有租赁计划,这也让企业在购置、租赁和使用房地产方面的花费与日俱增。白皮书指出,一家业务范围遍布全国的中资企业,每年与房地产相关的成本可达上亿元,阿里巴巴、平安、中国银行等行业巨头甚至超过50亿乃至上百亿元。

“庞大的房地产支出迫切需要企业管理层秉持长期、远景思维,从集团层面进行集中化的通盘部署。”白皮书指出,在这种情况下,由分散式的物业租赁向集中化的企业房地产(CRE)战略的转变就成为了企业发展扩展的必经之路。白皮书指出,2013年时,全球范围内86%的跨国企业已建立集中化管理的CRE团队,而到 2015年时,这一数字则已经达到92%。近年来,许多中国企业也逐步开始建立集中化的CRE部门,以全国性、多城市、统筹化的管理模式来面对市场。

仲量联行华东区董事总经理兼中国区商业地产部负责人张静表示:“作为承载、传递和催化经济增长的平台,办公楼市场也遵循着社会经济转型的规律,迸发出新特点,展现出新趋势。随着中国企业在‘下沉市场’扩张速度的加快,这些规模相对有限的城市聚合在一起,却能催生出巨大的需求体量,构成未来的增长极,拓宽中国办公楼市场的发展路径。”

(作者:孔海丽 编辑:张伟贤)