连遭投行下调目标价，中国奥园主席郭梓文增持485万股稳定市场信心
股价不好看不要紧，还有什么比活下去重要？
21世纪经济报道记者 吴抒颖 广州报道
2021年9月9日，中国奥园宣布，集团董事会主席郭梓文增持公司485万股股份，平均价为4.16港元/股，涉资逾2000万港元。
这是郭梓文履行他在业绩会上对股东的承诺。在2021年8月底奥园的中期业绩会上，郭梓文就曾表示，对公司发展的前景充满信心，不排除在适当的时候继续增持。
在此次增持过后，郭梓文及郭梓宁两兄弟的最新共同持股比例为55.48%。
这也已是郭梓文今年以来第二次增持中国奥园股份。今年6月，郭梓文曾增持138万股股份，斥资约930万港元。据奥园披露的资料，今年至今，郭梓文增持及公司回购奥园股份斥资合共7862万港元。
控股股东频繁增持奥园的背景是，这家曾被视作是成长性强的房企今年以来股价表现十分低迷。截至2021年9月9日收盘，中国奥园报4.2港元/股，暴跌8.5%，年初至今已经跌去37.92%；其市值目前仅113.23亿港元，市盈率仅为1.65倍。
这不是最糟糕的地方。从业绩面来看，中国奥园今年的中期报告也不及市场预期。今年上半年，中国奥园利润率录得归母净利润为20.89亿元，同比减少13.6%；与此同时，奥园的毛利率由29.3%下降至25%；净利润率8.7%，与其他布局相同的房企相比，表现平平。
如果将房地产企业看作是资源型企业，其最重要的资源无疑是土地，但是在这一方面，奥园同样没有体现出足够的竞争力。
年中报显示，2021年上半年，中国奥园新增可开发建筑面积约107万平方米，而2020年同期新增可开发建筑面积695万平方米，同期下滑明显；此外，据奥园管理层在业绩会上透露，奥园今年上半年支付的权益地价仅约42亿元，而去年同期则是214亿元。
不仅如此，奥园总体的土地储备甚至还在走低。截至2021年6月30日，奥园拥有土地储备总建筑面积约5358万平方米，而上一个报告期末（2020年年底），中国奥园土地储备总建筑面积有5718万平方米。
基于许多现实的因素，在奥园2021年中期报告公布后，许多投行机构的看法趋于谨慎。
瑞信在近期的一份报告中指出，即使中国奥园现金回款速度加快，且放缓土地收购，但集团的资产负债表改善亦较预期为慢。该行下调中国奥园目标价，由6.64港元降至5.04港元，评级维持“中性”；此外调低奥园今年至2023年盈利预测14%至16%；基于较低的毛利率假设，资产净值预测亦降13%。
美银证券也称，中国奥园上半年核心盈利按年倒退12%，逊预期8%，主要由于较多盈利流向少数权益。期内毛利率按年下跌4个百分点，仍符预期及较去年下半年高出3个百分点。中国奥园计划将今年有息负债下降10%至15%，而2022年及2023年则每年减5%，报告指此举好坏参半，虽然可减少再融资压力，但亦限制未来增长。
美银证券预计，中国奥园下半年核心盈利可按年反弹14%，但全年仍无增长。基于上述原因，该行下调中国奥园今明两年盈利预测，目标价相应自6.3港元下调至5.8港元，维持评级。
从销售业绩来看，随着大环境改变，中国奥园的表现也趋弱。今年8月，中国奥园完成103.6亿元销售额，同比录得下跌；今年前8个月，中国奥园完成合同销售额累计约人民币875.5亿元，较2020年同期增长23%。
（作者：吴抒颖 编辑：张伟贤）
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