调控显效,房企收缩投资:合肥、成都、杭州第二批集中供地多幅地块流拍

地产唐韶葵 2021-09-15 17:46

房企不敢拿地了?

21世纪经济报道记者唐韶葵 综合报道

土地市场寒流来袭,土地流拍接连出现在第二批集中供地城市。9月15日中午12点,杭州第二批集中供地中的十幅竞品质地块报停止递交申请文件及缴纳保证金。据浙报传媒地产研究院得到的报名情况反馈来看,10幅竞品质地块中,仅富阳富春湾新城地块的报名情况符合要求,其余9幅地块报名未达标,无法进入后续正式竞价环节,相当于“流拍”。

杭州并不是孤例。刚于9月14日结束第二批集中供地土拍报名的合肥、成都,均出现不同程度的流拍:合肥第二次集中供地17幅地块中有5幅因故终止;成都第二批集中供地75幅地块有17幅因故终止。此外,截至9月15日,沈阳第二批集中供地46幅土地中,只有10幅土地有房企报名。

“寒流”来袭,房企不约而同收缩拿地。一方面是住宅市场调控、房企融资端调控下,企业战略改变的连锁反应;另一方面则是“房企拿地金额不能超过年度销售额的40%”这一调控政策正在显效的具体表现。

预测利润率低导致房企参与意愿低

业内人士指出,杭州此次推出31幅土地,首次试水的竞品质地块有9幅流拍的主要原因在于利润率低。面对竞品质地块的门槛要求、现房销售、起价过高等条件,房企参与意愿较低,此前有杭州第三方机构测算过竞品质地块的利润,以底价拿地的情况下,就有五宗地块有亏损风险,其余地块利润最高也不超过4%。

市场风向转变,杭州政府其实早就有所察觉。8月底,杭州对土拍规则进行了调整,重新挂牌,降低了三幅竞品质地块的起拍价。即便如此,房企测算仍有地块面临亏损风险,且其余地块基本“无利可图”,流拍在“意料之中”。

此外,杭州对参与竞拍竞品质地块的房企的资质、资金来源、马甲公司等进行限制。不少房企人士反馈,具体指导细则仍然不足,规则疑问也较多,比如“具备一年以上房地产开发资质”如何界定、如何认定“同一集团”、如何界定购地资金“违规”等等,这些也成为房企参与度不高的原因。

值得一提的是,近期受住宅市场行情、今年以来房企流动性问题频发等影响,地产股加速下挫,而此前因杭州第一轮集中供地退地问题而被上交所问询的宋都股份,反而没有被波及。

央企、国企成拿地主流

受政策、市场影响,第二批集中供地中的民企身影减少了,国企拿地渐成主流。以成都正在拍卖的58幅土地报名情况来看,国企在第二批集中供地中占据主流地位。据成都本土研究机构透露,成都这次土拍共吸引45家房市场企,其中央企、国企30家,民企15家。其中中铁建参拍宗数和金额最多,参拍了15幅土地,保证金共计42.83亿;首开9幅,保证金共计34.21亿;中粮11幅,保证金共计25.68亿;金地10幅、保证金共计25.64亿;保利7幅、保证金共计22.66亿。这5家为本次保证金缴纳TOP5房企,保证金金额均超20亿,且均为央企或国企。民企报名较多的是龙湖12宗、保证金共计18.39亿。

全国多个城市第二次集中供地规则改变后,包括杭州在内的多个城市开始试水“竞品质”,但细则规定各有不同,结果也各不相同。比如,9月13日青岛首次“竞品质”结果出炉,多家满分再摇号;而杭州竞品质地块则面临大面积“流拍”。

据21世纪经济报道记者不完全统计,从6月开始,全国涉宅用地流拍643幅,其中一二线城市流拍125幅,三四线城市流拍518幅。由此可见,按照监管要求,今年正式迈入降杠杆测试期的房地产行业,为了流动性,房企正在收缩投资战线。

9 月 15 日,国家统计局公布 8 月份房地产市场行业运行数据。8 月房地产市场各维度数据全线下滑,与 7 月份数据相比,投资开发增速下降 1.8 个百分 点,土地购置面积下降 10.2 个百分点,商品房销售额增速下 降 7.9 个百分点,房企到位资金增速下降 3.4 个百分点。

同策研究院研究总监宋红卫分析认为,8 月份住宅新开工面积增速为-1.7%, 趋势“由正转负”,办公和商业的新开工面积增速分别为-21.4% 和-16.7%。从过去几年住宅新开工趋势来看,剔除疫情的影响(2020 年),住宅新开工基本都是正增长,进入负增长区是一个明显的信号。住宅、商办的新开工数据“由正转负”,整个产业链数据下行及新开工数据的转向意味着行业已经开始熄火了。

(作者:唐韶葵 编辑:张伟贤)

唐韶葵

产经版资深记者

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