社论丨坚持法治化、市场化原则，维护房地产市场平稳健康发展

△来源：南财音频

“十一”期间，国内60个重点监测城市累计成交187万平方米，同比下降43%，与2019年同期相比，降幅也达到33%，显示出地产业下行压力加大，但一线市场相对坚挺。

据市场机构克而瑞地产研究中心日前统计，年初近五成百强房企披露过2021年业绩目标，截至9月末目标完成率超过75%的房企数量只有近两成，目标完成率低于70%的房企，占比达五成，四季度去化压力较大。

随着市场调整，部分城市开始出手托市，比如多个城市出台“限跌令”，10月10日，哈尔滨出台政策给予优秀人才在哈尔滨市购首套房最高享受10万元补贴，此前，沈阳、大连等城市也提出了类似政策。

此轮房地产调控政策与此前不同，过去强调“因城施策”，赋予地方政府较大的自主权，地方政府在地产业发展中利益巨大，包括土地财政、税收等，因此，调控效果往往不佳。此轮调整的主导权在中央政府，控制住了银行水龙头，对地产企业融资与银行按揭的规模设置了红线，从而避免了过去地产调控的制度漏洞，真正落实“房住不炒”的精神。

面对严格把守的金融红线，市场的生产端和消费端同时受到金融的限制，两端同时去杠杆。市场有声音将这种做法称之为“休克疗法”，即市场逐渐陷入流动性休克，会有一些财务上过于激进的企业面临违约风险，而消费者会选择观望，进而恶化地产企业的去化努力。

当前的市场状态存在一些不确定性，但是，这种不确定性主要是预期，而风险依然可控。当前市场调整的背景是，从去年到今年上半年，国内楼市处于高速增长阶段，银行部门的按揭规模限制在总量上是合理的，但在发放节奏上可能上半年份额占用过多，导致下半年收紧，这是调控落实不均衡，而非政策要“一棍子打死市场”。

此外，对于地产企业的融资限制由来已久，目前一些企业面临流动性风险的主因，是绕过国内融资限制在境外融资加杠杆，这违背了国内地产调控政策的精神，盲目以高息在境外发债是高风险行为，但国内企业长期以来追求扩张的冲动导致缺乏信用风险意识和管理。这种扩张冲动以及盲目高杠杆是地产市场病态发展的原因之一。

地产企业盲目和冲动的原因在于，以往地产调控的意志不坚定，往往将地产业作为短期刺激经济的手段，经济不好就刺激楼市，楼市过热就加以抑制，使得社会形成一种预期：这种松紧周期会一直持续下去，企业和消费者就成了坚定的永远的多头，这也是住房金融化的根本原因。

可见，当前的市场调整是在高速增长环境下发生的，尤其是部分企业出现流动性危机放大了市场的不确定性，而银行按揭发放节奏的速度变化也影响了市场的判断。这是地产市场转型的应激反应，需要市场增强适应性，而不是说调控政策本身存在问题，当然，也有必要考虑市场的演化并防范风险，但是方向不会改变。

就如日前人民银行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会所指出的，“金融部门全面落实房地产长效机制，稳妥实施房地产金融审慎管理制度，保持房地产金融政策连续稳定”，不能因为部分企业存在流动性挑战而改变房地产金融政策，尤其是要“坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段”，避免重新启动“松紧周期”让市场再次过热。要清楚的是，当前全球通胀风险越来越大，如果中国放松地产调控，其后果是地产市场吹大泡沫。

针对部分企业出现流动性危机，央行、银保监会等部分已经提出，金融机构会按照法治化、市场化原则，配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益。也就是说，处理相关企业暴露出的风险会按照法治化、市场化原则，而不是行政救助，对于涉及的消费者合法权益要优先保护；在此前提下，维护房地产市场平稳健康发展。这表明，金融部门会保持房地产金融政策的连续性和稳定性，对于当前部分企业的境外债务违约现象保持冷静的态度，对于市场风险的认知和控制有信心。