21深度｜港府破解发展困局：“超级玫瑰园”计划倡导交通基建先行，北部都会区跳出“中环视角”

21世纪经济报道记者 朱丽娜 香港报道 随着香港的核心商业区发展日趋饱和，土地供应不足对经济社会发展的制约日益加剧。

为此，香港特区行政长官林郑月娥10月6日在发布其五年任期内的最后一份施政报告里，提出了未来二十年建设“北部都会区”的宏伟蓝图。她强调，这是在“一国两制”框架下首份由香港特区政府编制，在空间观念及策略思维上跨越港深两地行政界线的发展纲领。

根据北部都会区发展规划，未来20年将新开拓约600公顷用地，新增16.5万至18.6万个住宅单位。连同现有住宅及已规划项目，北部都会区最终料可提供90.5万至92.6万个住宅单位，供250万人居住。创科将是该区的发展引擎，区内可提供65万个就业职位，创科产业职位占15万个。

这意味着，未来数十年后，香港将有近三分之一人口居住于“北部都会区”，打破香港长期以来的地区、产业结构的失衡格局，并且寻找到新的经济增长引擎。

团结香港基金总裁郑李锦芬表示，这份施政报告“积极进取”，其中一大亮点是打破传统规划布局，全面规划新界北用地，拆墙松绑，加快造地建屋。“国家正全方位向‘十四五规划’和2035年远景目标稳步迈进，香港必须积极配合中央政策，全面融入国家发展大局。内地飞速发展而香港相对缓慢，这就是退步了。香港要急起直追，必须加强长远规划的能力。”

在她看来，在香港土地规划上，应当摆脱惯有的“中环视角”，不要再将新界视作香港的外围边陲地带，而是应当令新界把握一河之隔的急速发展机会，将其打造成一个新的CBD。

实际上，新界的土地规划建议过去曾多次被提出，但因种种客观原因而未能实现。因此，此次的北部都会区规划被认为是香港特区政府前所未有的思维突破，跨越深港行政界线，期望可促进港深优势互补，融合发展。

“超级玫瑰园计划”

从小渔村发展成为全球知名的贸易港及金融中心，一直以来，香港采用了以公共交通及铁路带动的高密度紧凑型城市发展模式，有效利用紧绌的土地资源，建成了一个世界级的大都会，累积了成功的城市发展经验。 

以中环为核心的维港都会区一直是香港的经济重心，提供大多数的就业机会。过往“新市镇发展”的经验，虽然新界实际居住人口贴近估算而不断增长，但新市镇区域内提供的就业机会不多，导致大批新界居民仍每天往返维港都会区，使社会整体消耗大量时间及资源在出行交通，不仅影响市民的生活质素，亦造成南北向交通系统的重大压力，也间接阻碍了新界释放其发展潜力。

事实上，“都会区”是回归前香港城市规划已经存在的概念，主要涵盖香港岛、九龙、荃湾及葵青区一带约200多平方公里的地区，涵盖约430万居住人口，而新界西北、东北、东南与西南等其他地区则被称为“非都会区”。

根据《香港2030+》的研究显示，香港约41%人口居住在非都会区，但非都会区的就业职位只占全港约24%。以偏远的新界东北及西北为例，各有49万及38万工作人口，分别有60%及55%要到都会区工作。

香港“一国两制”研究中心研究总监方舟向21世纪经济报道记者表示，以往港府对新界规划的是新市镇、卫星城的概念，“现在是把它作为一个新城市中心的概念来做，而且是以科技作为主导产业，带动新城市中心的发展。在具体执行上，需要在规划模式、新界土地管理制度、工程建设等各方面的体制改革上有所突破。香港需要进行一个新的 ‘超级玫瑰园计划’。”

香港融入大湾区势在必行，毗邻深圳、有着丰富土地资源的新界北，更有着非常重要的经济和战略价值优势。然而，由于缺乏完善的交通基建配套，新界大部分的土地仍未开发，且由于该区自身未能提供足够的就业机会，大量居民需要跨区工作，导致新界亦是香港交通阻塞的重灾区。

目前，新田/落马洲发展枢纽占地约320公顷，纯住宅用地只占约10%，仅约33公顷，地积比率（楼宇准许发展的总建筑面积与地盘面积的比例）普遍偏低，仅有3.6倍至3.7倍，即使连同商住地、乡村式发展用地计算，总住宅供应也只有约3.1万套。

香港经济民生联盟主席卢伟国坦言，香港一直缺乏具前瞻性的整体规划，长期自绑手脚。例如，香港与深圳边境之间有7个陆路口岸，口岸附近有庞大的人流和物流，其实蕴藏着巨大的发展潜力，口岸经济可应运而生，然而政府长期受“边界”或“禁区”的观念束缚，未能以口岸发展规划去带动边界开发。

林郑月娥坦言，一直倡导运输基建先行，而以往的大型发展项目主要用人口流量、经济回报考虑交通基建，对此做法有所保留。同时，她列举了广深港高铁位于内地的两个站，光明城站庆盛站，建成时附近并无发展，但目前两个高铁站均已成为交通及创科枢纽。她强调北部都会区应有新思维。

因此，在此次提出的北部都市规划战略中，铁路基建是重要一环，共提出5条铁路规划。包括连接洪水桥╱厦村至深圳前海的港深西部铁路；把正在规划的北环线向北伸延，经落马洲河套地区的港深创新及科技园（港深创科园）接入深圳的新皇岗口岸。此外，特区政府将探讨将东铁线伸延至深圳罗湖并在深方设立“一地两检”口岸，在现有罗湖站及上水站之间增设一个非过境铁路服务的新铁路站，也会探讨兴建尖鼻咀至白泥自动捷运系统可行性。

新界出现“日光盘”

一直以来，香港住房供应聚集在港岛、九龙等核心商业区，导致出现长期的土地房屋供应短缺，房价高企。根据香港房屋委员会5月中公布的数据显示，截至今年3月底，特区政府为低收入家庭提供公共租住房屋（简称“公屋”）轮候册一般申请者的平均轮候时间增至5.8年，单身长者也要平均轮候3.6年才上楼，两个数字均刷新1999年以来纪录，创22年新高。

美联物业住宅部营运总监张子存向21世纪经济报道记者表示，《施政报告》宣布基建及开发土地供应，落实长远发展新界蓝图，正是“财跟基建走”，预计一系列措施将为区内基建及土地拓展“拆墙松绑”，属区内楼市重大利好消息。释放土地后，有助推动发展商吸纳土储，推盘进度亦可望加快，尤其是新界区的新盘销售量占比回升，未来区内楼价升幅更有望“跑赢大市”。

在他看来，新界北地缘广阔，连接多个边境口岸，未来这个新都会区，将可与深圳形成“1小时生活圈”，成为港深互通的重要枢纽，发展程度可望超越启德商住发展区，有助进一步推动“香港人口北移，深圳资金南移”，聚集于新都会区。

同时， 参考此前多幅古洞区卖地成绩，多家龙头发展商投标踊跃，购入价均高于市场预期，表明发展商对新界北发展甚具信心。

今年4月新鸿基地产率先以高市场预期逾四成的出价，投得古洞首幅政府卖地表住宅用地，并揭开了各大发展商争相在区内“插旗”的序幕。7月中，古洞第24区住宅用地招标共收到12份标书，最终会德丰地产以成交价为41.85亿港元中标。每呎楼面地价约8499港元，较市场估值上限8000港元高出6.2%。相比新鸿基地产今年4月投得的首幅古洞住宅地比较，呎价高出18.3%。

据21世纪经济报道记者了解，事实上，自报告公布后，美联物业分行即收到不少客户查询详情，包括一些外区客有意率先进驻区内置业，市场反应踊跃。毗邻洪水桥新发展区的新盘“南屏汇”再录成交，一个实用面积382平方英呎的单位近日以671.2万元成交，成交单价约17571港元，创下新高。此外，受惠于北部都会发展规划概念，上水新盘项目尚宜全部30个单位，在10月9日推售开始后的90分钟内，全部单位一抢而光。

南金融、北创科

由于香港产业单一，经济严重依赖金融为主的服务业，创新科技产业、检测及认证产业、环保产业等六大新兴产业所占份额不足1%，仍不足以成为香港的新经济支柱。因此，香港亟需寻找新的经济发展引擎。

国家“十四五”规划纲要除了明确提升香港的国际金融、航运、贸易中心和国际航空枢纽地位，也支持香港建设国际创新科技中心等发展定位，提出服务业要向高端高增值方向发展。《粤港澳大湾区发展规划纲要》亦明确指出支持落马洲河套区港深创新及科技园（港深创科园）和毗邻深圳科创园区的建设，优化提升深圳前海深港现代服务业合作区(前海合作区)的功能。

方舟表示，目前香港面对产业发展单一、经济结构固化、缺乏高增值制造业的严重问题；而科技研发正是深圳的强项。如果香港能以新界北区为首，与深圳以及其他大湾区城市进行良好的互动和资源流通，将为香港带来多元化的发展机遇，带来崭新、具活力的经济增长点。过去北区虽为香港的边陲地带，却靠近深圳罗湖、福田核心商业区，是最能够吸引深圳和大湾区城市的人才、技术、资源来港的地区。

他指出，香港要成为“国际创科中心”，就需要确立新的创科发展模式。其中，最重要的就是如何发挥香港的创科平台功能，吸引大湾区以及国际企业在香港设立研发中心。未来的香港“国际科技创新走廊”必须以新的发展模式，才能鼓励大型科技企业来香港设立国际研发中心──前提是必须为他们提供充足的土地资源，以及科技人才来往于香港和内地之间的便利条件，而新界北区则在这方面具有极大的区位优势。香港作为“国际创新科技中心”亦必须与深圳强劲的创科产业生态形成良好互动，发挥深圳的产业实力和香港作为自由港的制度优势，产生“1+1＞2”的协同效应。

全国政协委员、中国经济社会理事会理事叶建明认为，北部都会区的规划要考虑香港整体的经济布局，最终形成包括中环金融中心在内的维港都会区，与国际创新科技中心为重点的北部都会区的区域经济新格局。前者重点对标国际市场，而后者则既要面向世界，又要与大湾区共荣，在规划中需要以人为本，考虑居住与工作的平衡。

从地理位置看，北部都会区是开拓新经济、新技术发展之路比较理想的区域选择，可容纳较大规模的产业、人口、物流，然而目前仅有25%的土地被开发。北部都会区人口密度小、建筑密度低，土地成本相对较低，土地开发要比市区容易很多。与拥挤不堪，已无建设空间的市区相比，北部都会区可容纳较大规模的产业、人口、物流，成为香港双子星发展新城的战略空间。