房地产融资环境或有放松迹象？当代置业申请美元债展期积极自救

10月13日，世茂（00813.HK）公告到期赎回于2021年到期的6.375%美元债，涉资8.2亿美元本金及累计利息若干金额；刚刚寻求投资人对今年10月25日到期美元债展期的当代置业，宣布公司已准备好在展期协议通过后偿还8750万美元的首批本金。

对于最近的中资地产美元债而言，这可算是好消息。同一天，当代置业（01107.HK）多只美元债涨跌互现。地产债亦如此，融创、融信、中骏、奥园等多只美元债也出现不同程度涨幅。

前有花样年2.06亿未偿还美元债违约，后有新力宣布10.05亿美元境外融资技术性违约或导致交叉违约。

就在10月11日，港股早市开始之前，当代置业（01107.HK）发布了两则公告，一则是公司寻求将2021年到期、票息12.85%的优先票据到期日延长三个月。但目前该方案还在征求同意阶段。

另一则是，当代置业宣布，公司董事会主席、执行董事兼控股股东张雷和公司总裁兼执行董事张鹏最近向该集团传达，有意向公司提供合共约人民币8亿元的股东贷款，并预期于未来两至三个月内完成。

10月12日，穆迪报告将当代置业（中国）有限公司（下称“当代置业”）的家族企业评级从B2下调至Caa2，将其发行债券的高级无抵押评级从B3下调至Caa3，并将上述评级列入可能进一步下调的观察。

为什么是当代置业？

表面上看，当代置业美元债征求投资人展期的目的，是改善流动性和现金流管理，并避免任何潜在的偿付违约。实际上，相比花样年与新力，当代置业还是努力保住后续融资的机会。11月13日，当代置业称，公司已备好1亿美元以在展期协议通过后支付其8750万美元的首批本金。

当代置业寻求展期的美元债为将于10月25日到期的本金总额为2.5亿美元的票据。当代置业提出的计划是，先赎回本金额30%，即8750万美元以减少未偿票据本金额；将债务到期日从2021年10月25日延展至2022年1月25日，同时表示将在2021年10月25日偿还8750万美元的本金。

当代置业称，申请债券展期，是为了改善公司流动性和现金流管理，并避免票据下的任何潜在付款违约。

当代置业2022年2月26日还将有一笔2亿美元的债务到期，利率为11.8%。10月13日，该笔债券涨幅16.930%，但连续大跌之下，该笔债券收益率已经高达594.705%。

从2021年中报数据来看，当代置业的危机感与其他房企相比，并不明显。今年上半年，当代置业的业绩表现不算差，实现合约销售额约215.62亿元，同比增长51.8%；收入95.43亿元，同比增长9.6%；净利润表现也相当不错，达6.76亿元，同比增长21.6%。

据该公司发布的截至2021年9月30日未经审核营运资料显示，今年前9月合约销售额约335.44亿元，按年同比增长24.6%。

业绩向好的同时，当代置业也表现出了危机意识，年初主动调降全年销售目标。据2020年年报，当代置业踩中两道红线，截至2020年末,该公司剔除预收款后的资产负债率为82%,较上年同期下降约5个百分点;净负债率为95.7%,同比上升13%;非受限现金短债比为1.1,同比提升约0.17。

为了两年内实现两道红线转绿，当代置业要集中降负债。直面债务难题成为了今年该公司不可避免的一道坎。

截至2021年6月30日，当代置业的净流动资产为169.9亿元，比去年提高了33.2%，流动比率（流动资产/流动负债）也由去年底的1.23倍提升至了1.26倍。但值得警惕的是，当代置业上半年的总借款账面余额为287.55亿元，却比去年底增加了约16.9%。具体来看，其中银行及其他借款192.82亿元；优先票据85.34亿元；公司债券9.39亿元。

当代置业表外融资金额也不少。在信托与ABS发行规模在同规模水平房企中可以说是处于高位。截至2021年9月30日，当代节能置业股份有限公司在交易所合计申报2单ABS项目，即“中山证券-当代节能置业资产支持专项计划”和“首誉-当代-国盛购房尾款资产支持专项计划”，拟发行规模分别为6.2亿元和6.32亿元，其中前者于2020年8月5日成功发行，后者于2021年8月25日终止。从半年报披露的情况来看，当代置业债务状况是有所改善的。以净负债率为例，去年底为95.7%，今年6月底为93%。但该公司净负债率近几年一直在走高，要真正降负债还需要时间。而对于大部分当代置业这样规模的房企而言，融资成本的走高是非常明显的。2021年上半年，当代置业融资成本同比增长23.5%。

截至10月13日，当代置业共有5只存量美元债，其中4笔利率超过11%，最高利率达12.85%，另外1笔利率也达到9.8%，共计余额为13.47亿美元。连日来，这5只债券跌幅扩大，价格即便有回调，收益率也在高位水平。

违约风险面前的房企众生相

地产美元债大面积下跌的背后，是房企在去杠杆过程中暴露的高周转模式下的高负债沉疴。

以花样年为例，2021年半年报显示，截至今年6月底，花样年在手现金有上百亿人民币，但10月4日到期的约2.06亿美元未偿还美元债违约；与花样年类似的情况是，当代置业今年上半年的财报披露，同样是有上百亿现金在手，但本月到期的约2.5亿美元的优先票据却在寻求部分延期偿还。

中报显示，当代置业2021年上半年营业收入约95.4亿元，同比增长约9.6%；毛利率为23.2%，较上年同期减少1.2个百分点，归母净利润约为4.5亿元。中报还显示，当代置业的现金、受限制现金及银行结余约为116.98亿元。

面对美元债违约风险，房企表现不一。知情人士透露，花样年在违约前还一直对投资者重申公司有准备好资金偿还到期美元债；新力表现如出一辙。

不同于花样年与新力，海伦堡、当代置业这样的房企求生欲还是非常强烈的。10月8日，海伦堡公告，已完成1.68亿美元的交换要约和1.02亿美元的新美元债本金发行。

当代置业大股东则直接借钱给公司以解燃眉之急。相比总金额2.5亿美元，8亿元人民币相比而言还是太少。即便是能够顺利获得延期部分债务，本月要还的8750万美元（约5.6亿元人民币），8亿元人民币还需要2-3个月资金全部到位，恐怕也难解燃眉之急。

有证券业人士分析指出，当代置业大股东的举动，一方面表明，大股东想救公司；另一方面表明，公司现金流也确实不行了。房企信用危机浮现。当代置业目前股价不足0.5港元/股，几乎沦为“仙股”，这家百强房企，总市值仅13亿港元。

因此不难理解，中小房企积极自救，力保美元债能够延期兑付，才能不影响后续在市场中的再融资能力。

摩根士丹利和中信证券均在10月13日发表研报，表达对中国房地产行业或进入拐点的看法。将中国房地产行业板块的评级提升至“有吸引力”。

摩根士丹利股票分析师Elly Chen在报告中写道：“我们认为，违约风险和房地产市场疲软在很大程度上已经反映在房地产股票表现中……现在看起来更具可能性的情况是，地产股将对政策放松做出反应。”

Elly Chen承认，自2020年以来，中国房地产行业已经发生了几起违约，2021年大型开发商违约的风险更是不断升级。并且，她也预计，在未来6到12个月里，这种行业“调整过程”可能会持续下去。“然而，地产股的价格已经部分反映了这些风险，并且我们认为系统性风险是可控的。”

中信证券则指出近期房地产融资出现宽松信号。政府多次表态维护房地产市场稳定：中国人民银行货币政策委员会三季度例会以及房地产金融工作座谈会均指出“维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益”。部分地区房贷有所放松：多地出现房贷利率放松迹象，根据无忧找房网、券商中国分别报道，广州、佛山等地的部分国有大行和股份行已经在下调房贷利率，对于房贷放款也有所加快。今年个人住房抵押贷款资产证券化（RMBS）发行回暖：RMBS被纳入房地产贷款集中度统计口径，叠加央行调控RMBS的注册备案额度和节奏后，其每月发行规模持续下滑，6、7月甚至达到零发行。然而从8月份开始，RMBS发行开始恢复，9月份发行力度进一步加大，规模超过700亿，创年内月度增长新高。

从境内外两家机构表态来看，房地产融资回款环境或有放松迹象。中指院数据此前统计，房地产海外融资已经在缩减。2021年8月，房地产行业信托融资规模为476.2亿元，同比下降32.1%。