21深度｜借道SPAC上市，昔日“共享办公鼻祖”Wework能再次回春吗？

21世纪经济报道特约记者胡慧茵 报道 再次扬帆起航，此番WeWork总算是圆了自己的上市梦。

当地时间10月19日，特殊目的收购公司BowX Acquisition Corp. (BOWX)表示，其股东批准了此前宣布的与共享办公空间公司WeWork Inc.的业务合并交易。

BowX方面称，合并交易预计将于10月20日左右完成，合并后的公司将名为WeWork，而其股票预计将于10月21日在纽约证交所开始交易，交易代码为WE。此外，据BowX透露，该交易预计将为WeWork提供约13亿美元的现金所得。

WeWork卷土重来，选择通过与一家特殊目的收购公司(SPAC)合并的方式，开始在证券交易所交易。相比起一般的IPO，SPAC的规则更为宽松，这也给了WeWork更多的空间向投资者兜售它的故事。

谈到WeWork目前90亿美元的估值，鲸平台智库专家、地产分析师严跃进认为，从投资者的角度看，关键得看行业发展趋势。“就目前疫情带来的冲击看，类似估值都会觉得偏高。不过也看美国等各地的市场表现。尤其是人口流动和商务环境改善下，企业估值受到市场认可的可能性就比较大。”

作为曾经估值最高的独角兽之一，2019年的那次上市失败让它从巅峰处跌落。当时投资者将关注点转向WeWork庞大的开支、接连不断的亏损以及联合创始人亚当·诺伊曼(Adam Neumann)的不当行为，最终导致IPO失败。

历经一系列的改革，WeWork欲以崭新的面貌出现，争取投资者的信任。WeWork现任首席执行官桑德普·马特拉尼甚至公开表示，预计到2022年底WeWork的出租率将迅速回升至90％，WeWork还预计公司的营收将从2020年的32亿美元增长至2024年的70亿美元。 

如今重新讲起共享办公的故事，WeWork还能“回春”吗？

上市“回血”

相比起2019年首次尝试上市时的“意气风发”，WeWork如今的形象要更为低调。这一点，从WeWork在招股书上的说法就可见一斑。

在这次的招股书中，WeWork不再用“提升全球知名度”这样的豪言壮语，而是表示要“做正确的事”，将专注于降低成本，聚焦核心业务。WeWork变得“本分”，但从估值来看，WeWork远未恢复元气。WeWork此次上市，估值为90亿美元，若除去债务，估值约为79亿美元。相比起2019年首次尝试上市时470亿美元的估值，如今的估值可以说是微不足道。10月19日，合并交易的消息传出后，BowX的股价下跌7%。

但仍然有资本愿意为WeWork“站台”。10月18日，国际房地产顾问戴德梁行同意在共享办公室营运商WeWork成功上市后，对WeWork投资1.5亿美元。

“站台”的做法并不难理解。此次交易过后，WeWork就将获得13亿美元的现金“回血”。毕竟对于投资者而言，在疫情之后进行灵活办公或有可为，所以会对WeWork共享办公的模式抱有期待。

然而在期望收获成果前，WeWork还得先解决眼前的亏损。

疫情之下，WeWork的全球整体出租率由疫情之前的72%下降至47%。由此，WeWork的经济也遭受重创。截至2021年第二季度，WeWork的会员人数降至51.7万名，2020年同期为61.2万名。据二季度财报数据显示，WeWork亏损了32亿美元，净债务为22亿美元。另一方面，WeWork收入也不尽人意。财报显示，其第二季度的收入5.93亿美元，较第一季度微跌1%，而亏损从2020年同期的8.63亿美元增至8.88亿美元。

按照WeWork的初步计算，7月份公司收入为2.15亿美元，第三季收入在6.5亿美元至7亿美元之间。早前WeWork预计2021年下半年将达到15亿美元，这意味着该公司必须在10月至12月期间实现略高于8.06亿美元的营收，才能达到它的下半年预期。 

共享办公说到底也是烧钱的生意，若能成功上市，就能为公司的发展提供更充足的资金。只是这一次，WeWork通过合并交易的方式绕开了常规的IPO流程。 

据了解，SPAC是美国资本市场特有的一种上市公司形式，其目的是为了并购一家优质的企业（目标公司），使其快速成为美国主板上市公司。目标公司与SPAC合并即可实现上市，并同时获得SPAC的资金。 

“SPAC上市模式具有时间快速、费用较低、流程简单、融资有保证等特点，对投资者和目标企业来说都具有较大优势。”严跃进向21世纪经济报道记者表示。

他向记者解释WeWork选择用SPAC方式上市的原因，“从美国市场看，很多企业尤其是规模偏小但成长性略强的企业，都会选择SPAC的方式去上市，且成功率是比较高的。它与一般IPO的区别在于，用SPAC的方式可以绕过IPO对于财务方面数据过于硬性的规定，对于像WeWork此类轻资产的企业尤其是重要的。”

“复活”后前景几何

曾被称为“共享办公鼻祖”的WeWork，在诞生时也是头顶光环，并被寄予 “颠覆传统写字楼”的期望。但还未看到创新，WeWork此前就因为无度扩张而失血严重。

WeWork之所以能成为明星公司，源于它传奇的创业故事。

据说在2017年，软银的孙正义秘密造访WeWork总部，他与WeWork创始人亚当·诺伊曼(Adam Neumann)仅仅交谈了28分钟，就签订了一份价值44亿美元的投资协议。一拍即合的两人，随即开启了WeWork疯狂的扩张之路。

WeWork最早在纽约、洛杉矶、波士顿等地运营共享办公社区，自2014年开始，WeWork就开始向海外扩张。截至2019年6月末，WeWork已经在29个国家，111座城市运营528处办公场所，累计注册会员52.7万。尽管声称自己是一家科技公司，但其实，WeWork的模式不外乎长租办公楼，再将其进行改造出租，赚取中间差价。因此，WeWork实质上是“二房东”。

事实上，“二房东”的生意并没有外界想象的好做。

WeWork最直接的成本支出部分是包括租金、水电费等在内的场所运营成本。据财报显示，2016年“场所运营成本”就占据总营收的99.3%。此后几年，WeWork也开始有意识地减少这部分的运营成本，但所占比例依旧高企。数据显示，在2017年和2018 年，WeWork运营成本占总营收比例分别为92.0%和83.5%。如此看来，即便是整租，WeWork的模式也不具备优势。为了减少租赁的风险，WeWork还开始购买房产，目标是招揽长期的租客。

一边融资，一边买房做房东，对于WeWork的做法，业内曾有评价称“Wework每次融完资就干两件事儿：一笔钱到手，先买七、八家公司5%-20%的股权，再做REITs买楼。”

事实上，缺钱的问题一直都困扰着WeWork。所以，在2019年时，WeWork才不得不把财务状况公之于众，铤而走险上市集资。

因疯狂扩张所引致的资金短缺危机最终还是落到了WeWork的头上。IPO失利后，WeWork开始极速“瘦身”。自2019年以来，WeWork的裁员幅度高达70%，从当年高峰期时的1. 4万人削减至2020年的5600人，还出售了Flatiron School、Teem等业务。此前Wework就曾向投资者透露，尽管2019年花费22亿美元后将资本支出削减至4900万美元，但2020年仍亏损32亿美元。 

疫情让WeWork雪上加霜。疫情发生后，共享办公空间的空置率急速上升，且在过去一年里，会员数也下降了26%。虽然此前已经退出了一些租约，但有数据显示，WeWork未来要支付的租金依旧高达410亿美元。 

即便如此，WeWork现任首席执行官桑德普·马特拉尼仍然对前景感到乐观。他曾公开表示，预计到2022年底WeWork的出租率将迅速回升至90％，还预计公司的营收将从2020年的32亿美元增长至2024年的70亿美元。

后疫情时代，共享办公室的前景能如WeWork所愿吗？ 

严跃进向21世纪经济报道记者表示，当前疫情对于宏观经济的干扰其实在减少，应对能力增强，各地商业办公物业的租赁需求增加，共享办公将有新的发展机会，对应的WeWork的出租率确实会提高。但同时他也表示，“过于严苛的出租率，可能会使得企业在实际操作中略疲惫。” 

谈到WeWork上市后的发展，严跃进认为WeWork在盈利方面仍需要保持谨慎。“宏观经济还没到大繁荣的可能，目前甚至在底部。所以关键还是要在提高出租率和加大企业融资能力等方面。”他进一步说道。