深圳第三轮集中供地沿袭原有规则，实力房企再站中心位？

21世纪经济报道记者 吴抒颖 深圳报道

在第二轮集中供地中走出独立行情的深圳，早早上架了第三轮集中供地的地块。

10月27日，深圳公共资源交易中心发布11宗用地土地使用权出让公告。深圳第三批集中用地共出让11宗土地，其中前海深港现代服务业合作区1宗、南山区1宗、福田区1宗、宝安区2宗、光明区3宗、龙岗区2宗、坪山区1宗。11宗地块总起始价约351.99亿元，将于11月25日拍卖。

在出让规则上，本次地块全部都将采取摇号的方式。其中，位于福田的B106-0065和龙岗的G02315-00262宗地将用于建设出售型人才住房，采用“双限单竞+摇号”方式挂牌出让，其余9宗地拟用于建设“普通商品住房+公共住房”，采用“三限双竞+摇号”的方式挂牌出让。

在业界人士看来，本轮集中供地所推出地块质量较高，但是在当前的市场背景下，预计最终多数房企仍会保持理性，最终大多数地块仍会归属于财力实力都较为出色的国企央企。

限价摇号齐上阵

深圳这一轮集中供地的区域相对平均，除了以往的供地大户光明、龙岗之外，中心区域南山、福田也均有土地供应。

在此基础上，本轮土地的出让方式则沿用上一轮的经验，在出让框架上未有根本性变化。

据深圳市规划和自然资源局，本轮集中供地除两宗人才住房用地以外，其余用地主要采用“三限双竞+摇号”的方式挂牌出让。“本批次用地最高溢价率仍控制在15%以内，通过明确普通商品住房及各类出售型公共住房的销售限价持续强化‘房地联动’，持续引导市场预期；继续通过核验房地产开发资质、企业关联性审查、购地资金审查、购地宗数限制等方式，进一步营造平稳、理性、有序的市场竞争环境。”

从具体地块分析，多数地块对建成商品房的限价依然严格。

例如，备受关注的前海本次推出的土地是位于前海深港现代服务业合作区的桂湾片区三开发单元03街坊地块。这是一块纯宅地，需建设无偿移交的只租不售人才住房面积不少于19000平方米，项目建成后的普通商品住房最高毛坯均价为92000元/平方米。

这一限价要低于地块所处片区目前新房的成交价。根据深圳房地产信息网，目前前海新房单价均破10万元/平方米。其中，前海天境花园均价约为11.2万元/平方米，天健悦桂府均价约为10.3万元/平方米。

位于蛇口的K103-0016地块，也是备受关注的焦点。其挂牌起始价为87亿元，最高限价100亿元，该宗地普通商品住房销售均价不得高于96100元/平方米，出售型人才房（不含室内装修）平均售价不得高于57600元/平方米、最高售价不得高于60500元/平方米。

在严格的限价之下，深圳部分区域的新房也因为价格倒挂而热度保持高涨，日光盘再现。

2021年10月19日，深业中城222套房源4小时即清盘。这一楼盘本次备案毛坯均价约13.1万元/平方米，与两年前推出2/3栋备案均价一致。在认购阶段，该楼盘222套住宅共获649批次认筹，冻结资金超32.4亿元，中签率为34.2%。

实力玩家主战场

深圳是一座被房企追逐的热门城市。在上轮集中供地“流拍潮”频现的环境下，深圳风景这边独好，最终以成交21宗，流拍1宗，成交额453亿结束。

在深圳第二轮集中供地中，央企国企是毫无疑问的大赢家，其中中海以127.15亿元夺得4宗地块成为最大赢家，保利置业以71.73亿元竞得3宗地块位居第二，此外，天健、华润、金地等企业均有所获。

从深圳第三轮集中供地所上架地块的质量来看，这同样是一批利润和价格均相对合理的地块。不过，业界人士预测，在当前出让规则下，深圳本轮集中供地仍将是实力玩家的主战场。

例如，出让规则中要求，同一企业及其控股的各个公司，不得参加同一宗地的竞买。但是，深圳本轮供地也依然为实力房企留下了口子。

出让规则显示，同一企业参与本批集中供地竞买最多可竞得3宗用地（含联合竞买）。这意味着，房企可以用多个控股公司进行竞拍，其将不受最多竞得3宗土地的限制。

在上一轮集中供地中，中海地产也正是对这一规则研究到位，通过出动多个控股公司最终获得了4宗土地。

明源地产研究院存量地产首席研究员艾振强在接受21世纪经济报道记者采访时分析认为，绝大部分地块大概率还是会被国企央企拿走，虽然现在政策层面不断释放了一些利好消息，大部分企业压力稍微小了一点，但问题依然存在，还需要较长的时间去逐步解决。

一位头部房企投资部的人士也持同样的观点。目前开发商面临的困境无非是一个钱字，在目前普遍资金紧张的环境下，自然不能大手大脚花钱了，而是要想着“开源节流”，不是看到好就能买的。

对于深圳之后市场的走势，艾振强则指出，从市场的反馈来看，深圳楼市将逐渐回归到平稳的状态，“大涨大跌都不健康，深圳仍将以稳为主。”