世邦魏理仕:城市更新是超大城市治理的重要课题
21世纪经济报道 21财经APP
2021-10-27

21世纪经济报道记者 李果 成都报道

10月27日,地产咨询机构世邦魏理仕在成都发布《CBRE城市更新白皮书》,并举行研讨会对“十四五”时期的城市更新发展作解读与交流。

其背景,是在城镇化率突破60%后,城市发展从过去大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重阶段,2021年,“城市更新”还首次被写入政府工作报告。

世邦魏理仕西南区董事总经理谢凌对21世纪经济报道记者表示,城市更新将是超大城市治理过程中的重要课题。有别于过去熟知的人口管理、公共服务均等化等,城市更新可解决老城区的人口与产业空心化问题,重塑老城区的竞争力,从而推动整个城市竞争力与治理能力的提升。

城市更新内涵发生巨大变化

中国区战略顾问部负责人陈学海认为,相比西欧国家,中国的城市更新经历了三个阶段。其中第一阶段经历周期最长,从1949年至2011年,其主要特征为以经济建设为中心,城市更新以促进经济发展作为首要目标。服务社会主义工业化建设,加快城市化进程,以实现城镇化率的快速提升。其中,城市的更新又可细分为“城市重建”、“城市复兴”、“后工业化时代的城市再发展”与“完善消费型城市的功能”几个时期。

第二阶段为2012年至2019年。随着国内经济结构开始转型升级,中国用不到10年的时间完成了城市更新从“量”到“质”的初步探索,生产关系和生活方式的转变为城市更新赋予新的内涵,城市更新由注重拆旧建新的“空间更新”,向内容的更新迈进。

第三阶段则从2019年延续至今。陈学海认为,随着国内城镇化率突破60%,进入“城镇化”下半场之时,中国的城市更新也将服务于全面建设社会主义现代化国家目标,开展以人为核心,更为多样化、多维度,更大范围内统筹的综合更新。

陈学海表示,中国城市更新的发展演化和国家系列政策的出台密切相关,如土地使用权有偿转让、住房商品化改革等系列政策的出台推动着我国城市更新发展阶段、发展模式的转变。另一方面由于中国各城市的城镇化进程阶段和速度不同,经济发展基础与人民物质精神需求侧重也存在较大差距,各地在国家政策基础上分别针对地方特色制定实施方案,以实现本市发展,体现了中国城市更新的地域性特色。因此,在城市更新实施过程中,无论是地方政府还是城市运营商,不能盲目照搬其他城市经验。

“居住在城市里的人,如何与城市更新发生关系,这是需要解决的问题,过去城市居住者是在被动等待拆迁而获得生活品质提升的机会,但旧城拆迁并不能解决产业和人口的空心化。”世邦魏理仕成都战略顾问部董事刘寅认为,“城市更新,需要生产和生活方式的并重,通过生产的多元化塑造,提供更多的就业机会,同时通过医疗、教育等公共资源人均占有率的提升,满足城市的更多元化的需求。”

城市更新是城市治理的一环

9月25日,2020/2021中国城市规划年会暨2021中国城市规划学术季在成都召开。住房和城乡建设部副部长黄艳在会上表示,城市更新不是广义上的城市建设行动,而应理解为城市治理行动。

在8月末,住建部也发文称,实施城市更新行动要防止大拆大建,并要求保持老城格局尺度和延续城市特色风貌。

这被认为是中国的城市更新已经走向新时期的重要信号,目前,国内超大城市中的上海、北京、深圳、成都等已经率先投入城市更新项目的实操落地,并形成相应个性化的发展模式。

根据《CBRE城市更新白皮书》,中国的几个超大城市都进行了城市更新的先期探索。如上海侧重于社会关系的引导、更新与管理,实现更新机制与路径的引领创新;北京以“严控增量、盘活存量”为指导思想,形成顶层设计与基层创建的“多元共治”;深圳强调柔性更新,通过激励政策机制创新引导市场化运作,实现多元主体充分参与等。

成都的城市更新以“惠民增绿、合伙运营”为特征,坚持以人为本的更新原则。2021年,成都发布了建设幸福美好生活十大工程和十大民生实事等政策文件,把群众建议群众智慧作为城市有机更新中各项政策制定、项目实施与推进的重要依据,强调共建共治共享,推动“幸福成都”更有温度、更有质感、更有内涵。

谢凌表示,成都以“留改建”结合及培育新产业与新业态的方式,最大限度保留城市基因与烟火气,提振城市发展动能。

另一方面,城市更新也改变了过去开发商“快进快出”的运营模式,而地方城市也在“拆与建”的传统模式之间,增加了对开发商的“项目运营”能力考核。

因此相对于旧城改造,开发商进入“城市更新”的门槛在不断提高,由此政府也将面临城市更新过程中的巨大资金支出问题。

刘寅表示,未来城市更新的资金方或发生变化,除政府资金、具备运营经验的传统房地产外,不强调资金高周转的险资或也将进入这一领域。

(作者:李果 编辑:李博)